THE WASHINGTON POST – Os proprietários do quarto maior prédio de escritórios na cidade – entre eles Donald Trump – querem mais tempo para pagar seus empréstimos.
O edifício avermelhado de 52 andares, de número 555 na California Street, está cerca de 93% alugado. Mas muitos inquilinos – que incluem bancos como o Morgan Stanley e escritórios de advocacia como o Kirkland & Ellis – mudarão de endereço em breve, pois os trabalhadores têm demorado a retornar aos escritórios da cidade. Os coproprietários do prédio, a Vornado Realty Trust e a Trump Organization, solicitaram mais tempo para pagar o empréstimo de US$ 1,2 bilhão usado para comprar o edifício, de acordo com documentos da administradora do empréstimo.
Assim como outros proprietários e credores comerciais em centros urbanos de todo os Estados Unidos, o 555 California está enfrentando uma grande desaceleração pós-pandemia no mercado imobiliário comercial. Os economistas alertam que a situação pode pressagiar um desastre, colocando em risco partes do sistema bancário também.
“É assustador”, disse uma funcionária do mercado financeiro que trabalha no 555 California, a respeito da desvalorização dos edifícios de escritórios na região. Em seus mais de 20 anos trabalhando no prédio, a mulher – que falou sob condição de anonimato porque seu empregador não permite que funcionários se manifestem publicamente – disse nunca ter visto ele tão vazio.
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Desde a pandemia, os empregadores – principalmente nas grandes cidades – têm tido dificuldades para conseguir que os trabalhadores voltem ao escritório, enquanto outros desistiram e permitiram que os profissionais continuassem trabalhando de forma remota. A tendência está finalmente começando a ter consequências para os proprietários de edifícios de escritórios com o aumento das crescentes taxas de desocupação e desvalorização dos imóveis.
No início deste mês, a Trepp, que fornece dados sobre o mercado imobiliário, informou que, segundo estimativas, cerca de US$ 270 bilhões em empréstimos comerciais vão vencer em 2023 – e alertou para a possibilidade de calotes. A taxa de inadimplência de escritórios disparou em maio, sinalizando um “ponto de inflexão”, de acordo com Manus Clancy, diretor-gerente sênior da Trepp.
Ao ser questionada sobre as preocupações com os imóveis comerciais em uma entrevista recente para a televisão, a secretária do Tesouro, Janet L. Yellen, disse acreditar que os bancos estejam “se preparando amplamente para algumas reestruturações e dificuldades futuras”.
Em São Francisco, o rosto da crise enfrentada pelos centros urbanos, o proprietário de um hotel Hilton na Union Square culpou os escritórios vazios e o retorno lento ao trabalho presencial por sua decisão de deixar de pagar um empréstimo de US$ 725 milhões. A propriedade, o maior hotel da cidade, será devolvida ao JPMorgan Chase, que comprou o falido First Republic Bank, com sede na região da baía de São Francisco, em maio.
E, segundo o jornal San Francisco Chronicle, a Westfield parou de pagar a hipoteca de seu shopping center no centro de São Francisco e planeja entregar a propriedade aos credores. A notícia surge após a decisão da loja Nordstrom de deixar o outrora movimentado shopping a poucos quarteirões da Union Square.
“Se os proprietários de escritórios e de lojas estão tendo problemas para gerar receita com aluguel porque as pessoas simplesmente não estão indo ao escritório ou fazendo compras, isso aumenta as chances de eles não conseguirem pagar esses empréstimos dentro do prazo”, disse Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics. “Isso significa que os prejuízos vão começar a aumentar com esses empréstimos. E como os sistemas bancário e financeiro de um modo geral já estão enfrentando inúmeros outros problemas... mais bancos vão falir.”
Apesar do debate público sobre as exigências do retorno ao trabalho presencial nas grandes empresas, os especialistas dizem que a taxa de ocupação dos escritórios nunca voltará aos níveis vistos antes de 2020. Em fevereiro, a Kastle Systems, empresa que oferece soluções para o local de trabalho, calculou que metade dos trabalhadores nos Estados Unidos tinha retomado o trabalho presencial, mas esse número estagnou desde então.
Isso significa que, em cidades de todo os EUA, as empresas que enfrentam adversidades na economia, como inflação e taxas de juros altas, não precisam gastar como antes com os imóveis.
A Amazon voltou atrás na construção de grandes projetos imobiliários – incluindo sua segunda sede, conhecida como HQ2 – na Virgínia e no Tennessee. O Google interrompeu os planos de construir um campus com cerca de 32 hectares em San Jose – o coração do Vale do Silício.
A Comcast, um dos maiores empregadores na Filadélfia, está desistindo de alguns prédios de escritórios na cidade. A Brookfield, uma das principais proprietárias de edifícios de escritórios em Los Angeles, deixou de pagar mais de US$ 1 bilhão em empréstimos imobiliários comerciais nos últimos meses, de acordo com a Bloomberg.
E em D.C., onde a imobiliária CBRE relata que a taxa de desocupação de escritórios continua a aumentar em cerca de 20%, alguns proprietários como dificuldades para encontrar inquilinos estão se sentindo “desesperados”.
A porta-voz da Brookfield, Kerrie Mchugh Hayes, disse em um comunicado que ainda há demanda pelos escritórios de primeira linha da empresa. “Embora a pandemia tenha imposto desafios aos escritórios tradicionais em certos mercados dos EUA, isso representa uma porcentagem muito pequena de nosso portfólio”, disse ela.
“Estamos sempre avaliando nossos espaços para garantir que eles atendam às nossas necessidades de negócios e ofereçam uma ótima experiência para os funcionários”, disse John Schoettler, vice-presidente global de imóveis e instalações da Amazon. À medida que a gigante do varejo adota o trabalho em regime híbrido, Schoettler disse que a empresa está comprometida com seus projetos na Virgínia e está avaliando os planos em Nashville conforme continua “aprendendo como esses novos hábitos podem afetar nossa presença no escritório”.
Em relação ao campus do Google em San Jose, o porta-voz Ryan Lamont disse: “Como afirmamos, estamos trabalhando para garantir que nossos investimentos imobiliários correspondam às necessidades futuras do trabalho em sistema híbrido, nossos negócios e nossas comunidades”, acrescentando que a empresa ainda está comprometida com a cidade.
A Comcast disse que está sublocando o edifício na Filadélfia para reunir os funcionários em um espaço de propriedade da empresa. Ela acredita na colaboração presencial, disse o porta-voz John Demming.
(O fundador e ex-CEO da Amazon, Jeff Bezos, é dono do Washington Post.)
De qualquer modo, muitos especialistas dizem que o pior ainda pode ser evitado. Os problemas são conhecidos há algum tempo, dando aos credores tempo suficiente para ponderar o que fazer.
Os bancos podem sempre renegociar os termos dos empréstimos com os proprietários. Os donos do 555 California solicitaram uma prorrogação de seu empréstimo, de acordo com a nota de 9 de março da administradora, como permite uma cláusula de uso corrente em seu contrato. Ela faz parte de uma estratégia financeira chamada descaradamente de “estender e fingir”, que possibilita aos credores distribuir as consequências dos empréstimos inadimplentes ao longo de vários anos.
A Midland Loan Services, administradora do empréstimo para a Vornado e a Trump Organization não quis se posicionar. A Trump Organization não respondeu às solicitações de comentários.
Embora as próprias cidades possam estar em apuros por conta dos impostos sobre a propriedade predial e déficits orçamentários, o sistema financeiro como um todo está mais protegido, disse Tracy Hadden Loh, da Brookings Institution, que pesquisa as relações entre imóveis e cidades.
“Não é do interesse de ninguém que todos eles sofram execução hipotecária de uma só vez, porque isso poderia desestabilizar o sistema bancário”, disse ela. “Então, os bancos vão aceitar o que for possível em termos de pagamento e vão lidar com isso. Todos farão tudo o que estiver ao seu alcance para impedir que isso aconteça.”
Poucas cidades têm atraído tanta atenção para o tormento atual como São Francisco.
Rachel Leamy, que comanda três unidades da Shoeshine Guild, estabelecimento para engraxar sapatos, na cidade há mais de 20 anos, disse que passou por muitos altos e baixos – incluindo a bolha da internet no início dos anos 2000 e a crise financeira de 2007-2008.
Mas, agora, São Francisco “virou uma cidade fantasma amaldiçoada”, disse Rachel, que engraxa sapatos no saguão do térreo do 555 California.
Este costumava ser um negócio bastante estável. “As pessoas precisam engraxar o sapato quando estão com grana, ou querem fazer um agrado a si mesmas, ou estão procurando emprego”, disse ela.
Rachel disse que está recebendo talvez metade do número de clientes de antes da pandemia, e sua família ainda depende de auxílios do governo para sobreviver.
“Sempre me perguntei o que tornaria essa atividade obsoleta”, disse ela.
No distrito financeiro da cidade, muitos restaurantes e lojas estão fechados e cobertos por tapumes, já que a taxa de escritórios desocupados está em torno de 30%, de acordo com a CBRE. No mês passado, a poucos passos do 555 California, o prédio de escritórios de número 350 na mesma rua teria sido supostamente vendido por US$ 60 milhões – uma redução de 80% em relação ao preço pelo qual foi adquirido há apenas quatro anos, de acordo com o Wall Street Journal.
O suposto responsável pelo negócio, o MUFG Americas group da Mitsubishi, não retornou os pedidos de posicionamento, nem o SKS Partners, o grupo que teria comprado o edifício, de acordo com o San Francisco Business Times.
Baluartes do setor do varejo no centro, entre eles a Old Navy e a Cole Hardware, estão fechando as portas. E até mesmo empresas que abriram unidades emblemáticas depois do fim da pandemia, como a loja de móveis de luxo da Coco Republic, anunciaram que vão fechar.
São Francisco é excepcionalmente vulnerável devido à grande porcentagem da população que trabalha no setor de tecnologia ou em outros setores compatíveis com o trabalho remoto, além de enfrentar um antigo problema de pessoas em situação de rua que a cidade não conseguiu resolver.
As falências de bancos atraíram mais um holofote indesejado para a cidade, onde prédios de escritórios no centro ainda carregam o nome do Silicon Valley e do First Republic, bancos recém-falidos.
Jay Bechtel adquiriu imóveis para o Google durante 20 anos antes de deixar a empresa em março. Ele disse que está preocupado com a capacidade de São Francisco de atrair de volta os trabalhadores e com as consequências disso.
“Se você tem um prédio que não está totalmente ocupado, os aluguéis estão caindo ou não estão sendo pagos porque o imóvel está vazio e você não tem demanda. Essa não é uma boa combinação se você é um proprietário de imóvel”, disse ele. “Sem dúvidas isso vai desvalorizar o prédio – quem vai querer comprar um edifício vazio e com aluguéis baixos?”
Na esperança de evitar uma crise financeira de efeito dominó, Bechtel disse esperar que os credores estejam dispostos a renegociar com os proprietários em vez de receber os imóveis. “A maioria deles não está preparada para ser proprietário ou gestor de imóveis – eles são bancos ou companhias de seguros”, disse ele.
Se os donos de imóveis comerciais forem obrigados a entregar as propriedades aos seus credores, “vamos ver muitas vendas desesperadas”, disse Bechtel. “Eles vão vender por valores irrisórios porque... essa não é a atividade principal deles. Portanto, com sorte, os credores vão entender a situação na qual se encontram os proprietários e reelaborar seus termos.”
São Francisco ainda conta com vários edifícios de escritórios de alto-padrão – com janelas amplas, luz natural, espaços verdes e comodidades sofisticadas – que estão atraindo inquilinos, disse Robert Sammons, pesquisador da corretora de imóveis comerciais Cushman & Wakefield. Mas também tem um número substancial de edifícios “obsoletos” – com lâmpadas fluorescentes, baias e sem ar-condicionado – que, na opinião dele, provavelmente terão que ser demolidos.
“Antes da pandemia, tínhamos a menor taxa de desocupação de qualquer cidade do país”, disse Sammons. A taxa era de 6%, de acordo com os dados da cidade de São Francisco.
“O mercado estava incrivelmente aquecido em todos os setores”, disse ele. “Mas agora o local de trabalho mudou, e mudou muito provavelmente de forma permanente.”/Tradução de Romina Cácia