BRASÍLIA – O governo abriu para empresas e pessoas físicas a possibilidade de atualizar o valor de seus imóveis e, assim, pagar um imposto menor sobre a venda desses bens no futuro. Para aproveitar essa opção, porém, os contribuintes terão de pagar um tributo nos próximos 90 dias. Vale a pena atualizar o valor?
Para quem quer pagar menos imposto, o benefício será aproveitado quanto mais tempo a pessoa demorar para vender o imóvel após a atualização do valor, de acordo com especialistas consultados pelo Estadão. Então, é preciso fazer as contas e ter um planejamento, tanto no caso de pessoas físicas quanto no caso de pessoas jurídicas.
Atualmente, pessoas físicas pagam de 15% a 22,5% de Imposto de Renda sobre a valorização do imóvel quando vendem esses bens (15% para ganhos de até R$ 5 milhões). A tributação é cobrada em cima do ganho de capital, ou seja, da diferença entre o valor do imóvel quando foi comprado e quando foi vendido.
Para as empresas, o Imposto de Renda é de 15% (podendo ter um adicional de 10% dependendo do porte) e ainda mais 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), chegando uma tributação total de 34%.
Como funciona a nova alternativa de tributação
Com a atualização, pessoas físicas pagarão 4% sobre a valorização do imóvel nos próximos 90 dias. Empresas, por sua vez, vão pagar 6% de Imposto de Renda e 4% de CSLL. Os contribuintes terão de pagar o imposto nos próximos 90 dias, independentemente de quando forem efetuar a venda. Se fizerem isso, poderão pagar um valor menor de tributo quando o bem for efetivamente negociado no futuro, que dependerá do tempo entre a atualização e a venda.
A atualização do valor é opcional. Se não for feita nos próximos 90 dias, o imposto não é reduzido e a alíquota será cobrada normalmente na transação. Não há nenhuma punição para quem não atualizar o imóvel nos 90 dias estipulados pela lei.
Quem é favorecido com as novas regras de atualização do valor do imóvel
A lei muda a forma de cálculo do ganho de capital, que serve como base para a cobrança do imposto. A alíquota do Imposto de Renda não muda. Com o passar dos anos, porém, a base tributável sobre a qual o imposto é aplicado ficará menor e, consequentemente, o valor efetivo do tributo também diminui, conforme a tabela abaixo.
O impacto da redução ocorre totalmente se a pessoa ou a empresa vender o imóvel daqui a 15 anos ou mais. Se vender antes, o desconto é menor. A redução só começa a ser aplicada se a venda ocorrer três anos após a atualização.
Por exemplo: uma pessoa tem um imóvel que vale R$ 100 mil e ela faz uma atualização no valor de R$ 50 mil. Se ela vender o imóvel por R$ 200 mil daqui a 10 anos, ela pagará um imposto efetivo de R$ 10,8 mil com base na nova lei. Se vender daqui a 15 anos, o tributo diminuirá para R$ 7,5 mil. Se não fosse a atualização autorizada pela nova regra, ela pagaria R$ 15 mil de Imposto de Renda com a negociação.
“O contribuinte pessoa física pagará 4% de Imposto de Renda no momento da atualização. Se ele não alienar (vender) durante 15 anos, a única tributação vai ser essa. Se alienar antes, poderá haver uma cobrança adicional”, afirma advogado tributarista e professor do Centro Universitário do Pará (Cesupa) Carlos Schenato. “Para aqueles que forem vender em até 36 meses, a atualização não vai fazer diferença porque serão tributados na alíquota normal.”
A atualização só poderá feita nos próximos 90 dias, que terminam no dia 15 de dezembro, de acordo com a lei. Dessa forma, os donos de imóveis terão de fazer uma análise nesse período se o procedimento é vantajoso. A Receita Federal ainda deverá publicar uma regulamentação com procedimentos para essa atualização. O imposto será pago no momento da atualização. Quem fizer o procedimento precisa declarar a operação no Imposto de Renda. Na fase de declaração anual, porém, não haverá novas cobranças.
Para a advogada tributarista Mariana Ferreira, a opção é atrativa para quem quer vender o imóvel no longo prazo. “Para as pessoas que têm um planejamento tributário e fiscal de longo prazo, é aconselhado fazer a atualização”, afirma Ferreira. “Se eu atualizo hoje e daqui a 10, 15 ou 20 anos eu transfiro o bem para outra pessoa ou vendo, é interessante porque eu reduzo o ganho de capital e vou acabar pagar menos imposto do que eu pagaria se não fizesse isso.”
A atualização, por outro lado, não é uma opção atrativa para quem tem um imóvel e não pensa em vender o bem ou para quem comprou recentemente. “Se a pessoa tem um imóvel há muitos anos, ou talvez ganhou de herança, e não vai vender, não é um investidor, eu não vejo benefício de fazer essa declaração”, diz a especialista.
Se o imóvel é antigo, é preciso conferir se já não conta com benefício
É preciso prestar atenção também na data de compra do imóvel que será vendido. Para quem adquiriu o bem antes de 1988, a legislação já prevê fatores de redução de pagamento do imposto sobre o ganho de capital.
“Os imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 gozam de uma isenção até hoje no momento da venda, então, para a pessoa física, é preciso observar se o imóvel foi adquirido nessa época porque pode ter um benefício até maior do que a nova lei” afirma Eduardo Natal, presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (Abat).
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Empresas podem se beneficiar com atualização do valor dos imóveis
No caso das empresas, que geralmente possuem imóveis com valores maiores, os especialistas apontam mais vantagens. “Para uma indústria que tenha um imóvel com um valor na contabilidade e que agora vale mais no mercado, dinheiro em caixa e sem pretensão de vender o imóvel tão cedo, será muito interessante fazer a adesão”, diz Carlos Schenato.
Outro atrativo para as empresas – e nesse caso também para as pessoas físicas – é atualizar o valor dos imóveis para ter um ativo melhor na hora de apresentar o bem como garantia em empréstimos e comprovação de capacidade financeira, conforme o especialista.
O porte da empresa e a forma como o imóvel está contabilizado também fazem diferença. A lei alcança apenas os imóveis do ativo permanente das empresas, o chamado ativo imobilizado. Para empresas que estão no lucro presumido e têm imóveis no ativo circulante, que se destinam à venda, a alíquota efetiva de tributos hoje está no porte 6,73%, ou seja, é menor.
“A lei é para a indústria que têm aquele prédio, a família que têm uma empresa com imóvel antigo ou o varejo que tem aquele ponto comercial muito bom e não trabalha com a venda de imóveis. Aí começa a ser interessante pensar em fazer a atualização e preparar para uma futura venda”, diz Natal.