As startups brasileiras do setor imobiliário (conhecidas como proptechs) vêm tendo um ano inesquecível. É fácil pensar em nomes como QuintoAndar e Loft: em 2021, elas levantaram respectivamente rodadas de US$ 300 milhões e US$ 525 milhões e aceleraram as operações. Porém, elas já não estão sozinhas no setor, que caminha para conhecer uma nova geração.
Um dos nomes com potencial para liderar a nova onda é a carioca EmCasa. A startup anuncia hoje um aporte de R$ 110 milhões, liderado por Globo Ventures, Igah e Flybridge - participaram também Monashees, Maya, Pear, NBV e ONEVC. Com o cheque, a empresa, que atua na venda de imóveis com experiência customizada, pretende expandir a operação pelo País para competir com os pesos nacionais, saindo do eixo Rio-São Paulo, onde opera atualmente.
Porém, a ideia da startup é encontrar graus de diferenciação em relação aos nomes mais famosos. Enquanto as proptechs de primeira 1ª geração, como Viva Real e Zap Imóveis, digitalizaram os classificados de imóveis no início da década passada, as empresas de 2ª geração, como Loft e QuintoAndar, turbinaram o uso de algoritmos na experiência com o cliente - foi assim que elas atingiram o status de “unicórnio” (empresas avaliadas em mais de US$ 1 bilhão).
Na crista da 3ª geração, a EmCasa aposta em um modelo híbrido de plataforma: usa algoritmos para customizar a experiência do cliente na busca pelo imóvel dos sonhos, mas, simultaneamente, contrata corretores em regime fixo de trabalho e investe na formação desses profissionais para torná-los mais eficientes nas vendas.
“Quando a gente pensa nos mercados imobiliários, a digitalização é um aspecto importante, mas ela sozinha não resolve problema algum”, diz ao Estadão Gustavo Vaz, fundador e presidente executivo da EmCasa. Segundo ele, startups concorrentes colocam esses profissionais em segundo plano, apostando alto apenas na plataforma. “A gente veio para desafiar essas gigantes. No curto prazo, não faz tanta diferença a quantidade de investimento realizado porque trabalhamos para nos tornar líderes no setor.”
Em busca de novos nichos
Apesar de a EmCasa querer bater de frente com os nomes consolidados, correr “por fora” pode uma opção viável para a nova geração de startups do ramo imobiliário — isto é, elas buscam nichos ignorados e trazem modelos de negócio diferentes.
Para Diane Zehil, especialista em fundos de investimento da aceleradora ACE, isso é um movimento esperado. “As startups começam a olhar para como mudar e inovar modelos, olhando muito para o cliente”, explica. “E aí vemos as empresas mirando subnichos em mercados que já começaram a ser explorados pelos unicórnios.”
É o caso da Yuca, fundada em 2019 com o simples objetivo de oferecer moradia para clientes. A diferença é a pegada de “pensão digital” (coliving, no inglês): a startup permite locar somente um cômodo, e não o imóvel inteiro. Ainda, reúne em um só boleto todos os gastos fixos, como a locação, serviço de limpeza, mobília e Wi-Fi e pode oferecer serviços de “concierge” para moradores de fora da cidade (hoje, a startup está apenas em São Paulo).
“A safra anterior de proptechs é muito focada na transação, seja de aluguel ou de compra e venda. Nosso modelo começa muito antes da transação porque passa por comprar o ativo, investir em reformas e depois buscar o clientel”, explica o fundador e presidente executivo da Yuca, Eduardo Campos. Em junho passado, a startup recebeu um aporte de US$ 10 milhões, liderado pelo fundo brasileiro Monashees.
Já a Rooftop, nascida em 2020, é proptech focada em imóveis “em situações especiais”, ou seja, aqueles que são retomados pelos bancos após inadimplência dos financiadores ou aqueles sob situação de problema judicial. A proptech compra esses ativos, cuida da regularização, realiza a manutenção necessária e os coloca para venda no mercado novamente.
Para acelerar o processo, ela usa algoritmos para monitorar os mais de 200 sites de leilão do País e buscar os melhores acordos dos imóveis – algo que, sem a tecnologia, depende inteiramente de olhares atentos de especialistas. “Olhamos esses ativos de forma granulada, montamos bancos de dados próprios e fazemos a precificação. Tudo por meio de tecnologia”, afirma o fundador e presidente executivo da startup, Daniel Gava.
Efeito dominó
“Chegamos em um momento em que pela primeira vez temos empreendedores de tecnologia muito experientes e bem-sucedidos na posição de investidores e conselheiros de novas startups, já carregando todo o aprendizado anterior”, aponta Felipe Matos, presidente da Associação Brasileira de Startups (ABStartups) e colunista do Estadão.
O efeito dominó é benéfico não só para as startups, mas também para as empresas tradicionais do mercado imobiliário, isto é, as não digitalizadas, que são forçadas a acompanhar a inovação do setor para não ficar para trás. Uma saída para elas é utilizar as próprias startups para acelerar o processo. “Nas proptechs, existem produtos que usam o software como serviço para terceiros e elas ajudam as tradicionais a se digitalizar”, explica Diane, da ACE.
Além disso, existem outros mercados dentro do ramo imobiliário: além de aluguel, compra e venda e moradia de curto prazo, é possível automatizar processos de financiamento, serviços de condomínio e decoração, filtrar compra de terrenos, entre outros. “Há ainda ineficiências e oportunidades inexploradas no segmento”, diz Matos. “O País tem um déficit imobiliário e habitacional, o que indica oportunidades no setor para o curto, médio e longo prazos.”
Para as startups, isso dá esperanças de que a terceira geração vá formar gigantes.
“Em mercados mais maduros, como nos EUA, existem dezenas de empresas que valem milhões e até bilhões de dólares. E não é assim por aqui”, conta Vaz. “Existe muito espaço não só para ter um terceiro nome, mas para um quarto e um quinto.”
Mercado imobiliário do Brasil atrai a mexicana Casai
O fortalecimento do mercado de proptechs no Brasil atraiu a mexicana Casai, alvo de investimento de R$ 300 milhões de fundos prestigiados como Monashees, Kaszek e Andreessen Horowitz. Fundada na Cidade do México em 2019, a startup fez a estreia internacional na capital paulista em abril de 2021 e deve ir para o Rio de Janeiro em breve.
Desafiando o domínio do Airbnb em pousadas de curta e média duração, a Casai provê o que chama de “hospedagem inteligente” – a empresa usa dispositivos conectados em todo o imóvel, como na fechadura das portas, que não exigem o uso de chaves e podem ser abertas com o próprio celular do hóspede.
“A grande sacada desse momento das proptechs é pegar toda a tecnologia disponível e a usar para transformar não só a experiência online, mas também a offline”, explica o diretor da Casai no Brasil, Luiz Eduardo Mazetto.