Cento e oitenta anos registrando sonhos. É o que o sistema de Registro de Imóveis do Brasil (RIB) celebra neste 21 de outubro de 2023. O sonho da casa própria, o sonho da aquisição do primeiro terreninho, onde se construirá a sede do lar familiar.
O brasileiro conseguiu aprimorar um serviço público de extrema relevância, com singular êxito. A instituição criada no País pela Lei Orçamentária 317, de 21/10/1843 atendia a uma necessidade do mercado de crédito, emergente. O propósito era controlar e dar publicidade às hipotecas, num período em que elas se ocultavam e poderiam frustrar a segurança jurídica e econômica do crédito imobiliário.
Os antigos cartórios, prestadores desse serviço, foram absorvendo o rol de princípios instaurado pelo constituinte de 1988, que a eles deu nova configuração. A inteligente estratégia do elaborador do pacto fundante os converteu em delegações extrajudiciais e, desde então, a escala ascensional em eficiência e segurança jurídica é notável.
Hoje, não há dúvida de que o Registro de Imóveis brasileiro é superior aos de muitos países, inclusive ao dos EUA, com o qual era sempre comparado. As vantagens são inúmeras. Aqui, o titular dominial que tem registrada a sua propriedade numa circunscrição imobiliária competente pode permanecer tranquilo: há um enorme instrumental jurídico à sua disposição para garantir o seu direito.
Em terra ianque, o adquirente de um imóvel precisa fazer por si a pesquisa da cadeia filiatória, pois o registro de imóveis apenas inscreve o título, e não o direito. Daí a necessidade posterior de contratação de um seguro garantidor da boa aquisição, missão e dispêndio de que o brasileiro está poupado.
O grande passo da Constituição Cidadã foi tornar o responsável pela delegação extrajudicial de registro imobiliário um profissional capacitado, cujas condições técnicas e idoneidade são aferidas pelo Tribunal de Justiça de cada Estado da Federação. Submetem-se a um concurso bastante severo e se tornam responsáveis por este acervo de dados de interesse jurídico, econômico e social.
Poucos cidadãos sabem que o Estado não investe um centavo na atividade registral imobiliária. A atividade é exercida em caráter privado – por isso a assimilação da filosofia empresarial, que conferiu superior qualidade e crescente aprimoramento ao serviço prestado. E ele é notório. A avaliação das delegações extrajudiciais é sempre a cada vez mais favorável, a ponto de serem consideradas o serviço estatal mais eficiente da República.
O advento da quarta revolução industrial incrementou ainda mais a vocação redentora do Registro de Imóveis. A propriedade é direito fundamental de primeiríssima dimensão, tanto que explicitada no caput do artigo 5.º da Constituição da República. Ser proprietário é uma dimensão expressiva da cidadania. O protagonismo do registro imobiliário é a alavanca propulsora de uma política estatal da maior envergadura, que é a regularização fundiária.
Está nas mãos do registrador imobiliário conferir certeza à insegurança que ainda reina em boa parte dos espaços da Nação. Pense-se na região amazônica, promissora esperança na descarbonização, pois é urgente enfrentar as consequências das mudanças climáticas resultantes do aquecimento global. Sem saber a quem pertence a gleba, difícil responsabilizar os que devastam a última grande floresta tropical do planeta. É uma ferramenta que atrairá os ambicionados e milionários recursos dos investidores internacionais, à espera da regulamentação deste valioso mercado de créditos de carbono.
Mas na zona urbana é também significativa a implementação de consequente regularização fundiária. O possuidor de um pequeno lote, enquanto não o registra, pode ser considerado invasor ou ocupante a título precário. Com o registro, passa a ser proprietário, legitima-se a sua posse. Ele também cresce em cidadania, o que é um ganho social expressivo.
As tecnologias disponíveis permitem o georreferenciamento e o mapeamento dos registros interagindo com os cadastros. Elas propiciam a localização de qualquer área, inclusive o controle de ocupação – valioso auxílio para o combate à destruição da cobertura vegetal e para a fiscalização de observância do aparato normativo ecológico.
O Serviço Eletrônico de Registros Públicos, implementado pela Lei n.º 14.382/22, abre uma promissora fase para a continuidade da modernização das delegações extrajudiciais, um reconhecido êxito de nosso país, que hoje dispõe de cérebros lapidados em permanente aprendizado, com o estímulo dos periódicos concursos públicos realizados de forma apurada pelos Tribunais de Justiça e fiscalizados e normatizados pelo Conselho Nacional de Justiça.
Os brasileiros nem sempre têm noção de que instituições aqui reinventadas tornaram-se paradigma para outras nações, nem do desempenho dos especialistas que se devotam à contínua elaboração de novas técnicas e de aperfeiçoamentos mais ajustados à profunda mutação tecnológica em que o mundo mergulhou.
Sem abandonar a tradição consolidada no persistente estudo e absorção do que lhe serve para aperfeiçoamento, os registradores imobiliários do Brasil adicionaram considerável dose de engenhosidade, criatividade e empreendedorismo. A conjugação de sólida base jurídica e funcionamento calcado em eficiência, eficácia e efetividade gerou sistema renovado, flexível e aberto à incorporação de tudo o que venha a prestigiar os direitos fundamentais, fortalecer a cidadania e a democracia brasileira.
Há motivos, pois, para celebrar os 180 anos de registro de sonhos que o sistema de Registro de Imóveis do Brasil hoje festeja.
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SÃO, RESPECTIVAMENTE, REGISTRADOR DO 10.º RI DA CAPITAL E PRESIDENTE DO REGISTRO DE IMÓVEIS DO BRASIL (RIB); E REITOR DA UNIREGISTRAL, DOCENTE DA PÓS-GRADUAÇÃO DA UNINOVE