Ter uma casa na praia ou no campo, mas sem gastar tanto. Essa é proposta básica da startup MyDoor, que vende cotas de residências de luxo para que os proprietários compartilhem o imóvel.
Os clientes, em geral, de alto padrão, pagam por cotas que variam de R$ 400 mil a R$ 5 milhões, para usar as casas por um número determinado de dias no ano.
A ideia surgiu quando o engenheiro Roberto Pinheiro, fundador e CEO da empresa, identificou que, além de investir muito na compra do imóvel, quem buscava por uma segunda residência precisava arcar com manutenções constantes, sem contar com o fato de sempre estar “preso” ao mesmo endereço.
“Um negócio que era para ser prazeroso acaba sendo uma dor de cabeça.” Pinheiro diz que se inspirou em um modelo parecido visto no mercado americano e que ainda não era explorado no Brasil. As residências operadas pela companhia custam entre R$ 5 milhões e R$ 20 milhões.
“Quando a pessoa tem uma casa, ela está presa a somente um destino. Neste formato, ela pode ter cotas em diferentes locais”, explica Pinheiro.
Casa vira uma empresa, e os donos têm ‘ações’
A divisão dos imóveis varia de acordo com cada local, e pode ir de dois a até oito donos — ou “sócios”, como a empresa prefere se referir a eles.
Isso porque para tornar o modelo juridicamente funcional, cada casa é transformada em uma empresa no modelo de sociedade anônima, com CNPJ próprio e regras de utilização, venda e compra definidas em estatuto interno.
Cada novo morador compra um número de ações da companhia, correspondente a sua fração da casa. Se alguém adquire um oitavo de um imóvel, por exemplo, tem direito a 12% de uso no ano ou 44 dias.
A partir daí, os sócios podem definir as datas em que irão utilizar a casa, obedecendo uma ordem definida pela companhia. “A pergunta que mais nos fazem é como que lidamos com o Ano-Novo”, diz Pinheiro.
Ele explica que, inicialmente, a ordem de prioridade de escolha dos feriados é sorteada, depois disso vai sendo alternada entre os sócios.
Em outros momentos do ano, cada um pode escolher até três datas por vez, para evitar que somente um dos sócios reserve para si várias semanas antecipadamente.
Assim que o sócio termina de usar uma das datas, tem a permissão para escolher novamente, e assim por diante.
Manutenção dos imóveis é feita pela empresa
Se o problema de estar preso ao mesmo destino é solucionado com o modelo de cotas, as dores de cabeça com a manutenção também são resolvidas, ficando a cargo da companhia.
Toda a gestão dos imóveis é realizada pela MyDoor, desde o pagamento de contas até a limpeza e decoração dos ambientes.
Os proprietários pagam uma mensalidade, que varia de acordo com os custos de cada local. Além disso, a empresa também fornece experiências personalizadas, que podem ser solicitadas por quem for utilizar a casa.
“O proprietário pede que tenha um sushiman na casa, por exemplo, ele avisa a nossa concierge e ela prepara todo o processo”, explica Pinheiro.
Gestão inclui locação dos imóveis em plataformas
A MyDoor ainda oferece o serviço de gestão dos imóveis para os proprietários que desejem utilizar parte dos seus dias de uso para locação.
Assim, a empresa fica a cargo da gestão em plataformas como Airbnb e também do fornecimento de experiências para os hóspedes.
Segundo a companhia, as experiências ofertadas para os donos de imóveis da MyDoor são as mesmas para aqueles que locam um espaço com a empresa.
Caso algum dos proprietários deseje vender sua parte, a MyDoor tem preferência de compra, seguida pelos outros sócios da casa.
Em último caso, o proprietário também pode ofertar os títulos da empresa no mercado. Até o momento, porém, nenhum proprietário da MyDoor vendeu suas cotas.
A empresa é novada, foi criada no final de 2021, mas começou a operar somente em meados do ano seguinte.
Até o momento, a companhia possui 24 imóveis, sua maioria em São Paulo e na Bahia. Há também imóveis no Rio Grande do Norte e Alagoas.
Os próximos passos incluem parcerias com incorporadoras para a venda de imóveis próprios. As cotas de cada imóvel não seguem uma regra única e são delimitadas pela empresa, independentemente do número de interessados pela residência no momento de início das vendas.
“Delimitamos as cotas de acordo com a praça, a distância e o destino”, explica Pinheiro.
Modelo existe para aviões e helicópteros
Para José Sarkis Arakelian, professor da FAAP e consultor em estratégia de marketing, o modelo atende bem uma demanda específica do setor imobiliário e está alinhado a uma lógica econômica de serviços, onde se paga pelo uso de um produto ou serviço e não pela posse somente.
“EsSa modelagem de negócios já existe em bens mais específicos e ainda mais exclusivos, como aviões e helicópteros, por exemplo”, pontua o professor.
Para ele, apesar de não ser o foco inicial da companhia, o modelo também pode se expandir no futuro para além do recorte de alto padrão.
“O modelo foi desenhado para um determinado recorte econômico e social, entretanto, nada impede de cada uma desSas residências possa ser compartilhada com um número maior de proprietários, ampliando assim esSe recorte, ou mesmo com a aquisição de residências com menor custo”, afirma.
A MyDoor tem cerca de 15 funcionários próprios, além de profissionais terceirizados para os serviços nas casas e não divulga o faturamento.