Ao apostar no aluguel de imóveis para Airbnb, uma startup de Florianópolis (SC) tem crescido cerca de 100% ao ano desde 2020 e conquistado espaço em diferentes Estados do País. A Seazone gerencia imóveis voltados para estadias de curta duração, reformando os apartamentos e os tornando atrativos para anúncios on-line.
Ao mesmo tempo, a empresa analisa os dados de locação para descobrir regiões onde há demanda para os imóveis e expandir os investimentos, tanto por meio de parcerias com proprietários e imobiliárias, quanto via empreendimentos próprios.
Em 2022, o faturamento foi de R$ 21 milhões e a empresa prevê continuar crescendo ao investir em mercados onde a procura para estadias de curta duração é mais alta.
Engenheiro quis gerenciar seus próprios imóveis
A ideia da empresa surgiu por conta dos problemas que o engenheiro Fernando Pereira, fundador da Seazone, tinha ao gerenciar o próprio imóvel alugado. Ele trabalhava para a multinacional suíça Glencore, na extração de petróleo no Chade, país no centro da África, voltando para o Brasil uma vez a cada dois meses.
Ele começou a alugar seu apartamento pelo Airbnb enquanto não o utilizava, e o retorno financeiro foi bom.
Mas gerenciar o imóvel a distância não era fácil. Era preciso dedicar tempo para a troca de mensagem com os hóspedes e a contratação de pessoas para fazer a limpeza após cada estadia.
Foi então que Pereira teve a ideia de criar uma empresa para cuidar da gestão desse tipo de imóvel. Em 2019, criou a Seazone junto com um amigo, operando inicialmente na região norte de Florianópolis, especialmente em Jurerê.
A empresa fazia o contato com os hóspedes e gerenciava os funcionários responsáveis pela limpeza dos apartamentos.
“Mas a gente perdia muito tempo no operacional. Foi aí que percebi que o sistema estava engessado”, conta Pereira, ao mencionar a reestruturação da empresa durante a pandemia. Isso permitiu saltar de um portfólio de 100 imóveis em 2020 para cerca de 750 hoje.
Empresa aposta em microfranqueados para crescer
Desde 2020, a empresa aposta na expansão através de microfranqueados, que cumprem o papel de gerentes regionais da companhia, criando relacionamento com imobiliárias, prospectando clientes e fazendo o gerenciamento da equipe de camareiras e lavanderias locais.
“Não precisamos ter uma estrutura física da Seazone em cada região, porque o franqueado faz tudo da casa dele”, afirma, citando que, em média, cada um fica responsável pela gerência de 20 imóveis.
As franquias da empresa requerem um investimento de cerca de R$ 15 mil, o que inclui taxas de franquias, treinamento e um estoque inicial de roupas de cama e outros itens para os apartamentos. O faturamento fica em torno de R$ 5 mil a 8 mil mensais.
Vale a pena ter a microfranquia?
Segundo o professor e coordenador do Centro de Excelência em Varejo da Fundação Getulio Vargas (FGV), Maurício Morgado, apesar de simples, o sistema pode ser interessante para quem tem tempo para se dedicar à gestão dos imóveis, mas não possui a tecnologia de gerenciamento dos apartamentos.
“Depende muito do perfil do franqueado”, afirma. “O valor tem que ser suficientemente bom para ele pagar plano de saúde e as contas da franquia. Além disso, tem que receber mais do que como funcionário em uma empresa do tipo e ter oportunidade para crescer”, completa.
Plataforma ajuda na gestão dos apartamentos
O processo é todo intermediado pela plataforma da empresa, que unifica a gestão de cada apartamento e a publicação dos anúncios em diferentes plataformas. Para os proprietários, é possível acompanhar o processo de locação e a rentabilidade do aluguel.
Além de administrar apartamentos já existentes, a Seazone também aposta na construção de prédios próprios, já pensados para operar no modelo de aluguel de curta temporada.
A empresa trabalha em parceria com investidores e construtoras locais para colocar os projetos de pé e vende os apartamentos explorando o potencial de rentabilidade do aluguel de curta duração.
Cerca de 90% dos compradores optam por alugar os imóveis pela plataforma.
A empresa está presente em nove Estados e 16 cidades, incluindo Balneário Camboriú (SC), Florianópolis (SC) e São Paulo, mas também em localidades menores, como Urubici (SC), Porto Seguro (BA) e Ubatuba (SP).
Com o faturamento até junho deste ano na casa dos R$ 24 milhões e expectativa de lucro de R$ 18 milhões, a empresa busca agora expandir as operações para diferentes localidades no Nordeste, em especial na Bahia e em Alagoas.
Dados de franquias da Seazone
- Investimento inicial: a partir de R$ 15 mil
- Taxas/royalties mensais: não há cobrança
- Faturamento médio mensal: de R$ 5 mil a R$ 8 mil + ganhos com taxa de limpeza
- Lucro médio mensal: não informado
- Prazo estimado de retorno: cerca de 8 meses
- Prazo de contrato: 3 anos
O investimento inicial gira em torno de R$ 15 mil e pode variar até R$ 22 mil a depender da franquia e do número de apartamentos na região. A Seazone repassa 8% do faturamento do imóvel e 100% da taxa de limpeza para o franqueado. O lucro, portanto, está diretamente ligado ao percentual de taxa de limpeza transformado em retorno. Em média, esse valor é de 75% do faturamento. A companhia estima que uma franquia com 20 imóveis pode obter um faturamento bruto de até R$ 22 mil mensais, considerando os ganhos com as taxas de limpeza.\
Os dados citados neste texto foram coletados originalmente em setembro de 2023.