O distanciamento social e as medidas de contenção do novo coronavírus modificaram não somente nossos hábitos, como também trouxeram inúmeras dificuldades para o desenvolvimento das economias locais e globais. Uma delas é a dificuldade na manutenção do cumprimento das obrigações contratuais de locação comercial.
A não abertura de estabelecimentos comerciais, promovida por decretos municipais e estaduais, somada ao enfraquecimento na procura por bens de consumo provocado pelo distanciamento social ou mesmo pelo lockdown tem levantado dúvidas de como agir nas questões que envolvem as locações comerciais.
Diante desse cenário de incertezas, os problemas que versam sobre a revisão, a suspensão e a rescisão desses contratos, tanto na esfera extrajudicial como na judicial tomam cada dia mais espaço no ambiente jurídico.
Em relação aos contratos de locação comercial e seus efeitos, inicialmente imaginava-se tratar de um exemplo típico de caso fortuito, em que o devedor não deve ser responsabilizado pelos danos causados em decorrência da situação imprevisível em que nos encontramos. Contudo, o entendimento dos tribunais tem também levado outros fatores em conta. Esses têm entendido que, nos contratos de execução continuada, se a prestação se tornar excessivamente onerosa para uma das partes, em virtude da crise instituída pela covid-19, é possível exigir sua revisão. No entanto, a transferência do ônus ao locador seria inevitável, se entendido apenas o prejuízo financeiro pertencente ao empresário locatário.
Preocupado com os impactos causados à atividade empresarial, o Senado Federal propôs o Projeto de Lei 1.179/20, já aprovado e encaminhado para sanção do Presidente da República, a fim de estabelecer um Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET). Dentre outras disposições, o texto legislativo regulamenta a proibição do deferimento de liminares de despejo até a data limite de 30/10/2020, sem, no entanto, limitar a proposição de ações de cobrança e a aplicação de multas e juros de mora contratuais. Aponta também o texto para a não aplicação de efeitos retroativos às modificações realizadas contratualmente entre as partes em decorrência da pandemia, a fim de preservar seus efeitos transitórios exclusivamente nas questões agravadas pela pandemia.
Já há liminares proferidas pelas Justiças Estaduais conferindo substancial redução nos valores de locações comerciais. Apesar de se observar que essas tendem a tratar da especificidade de cada caso como único, analisando, por exemplo, a queda no faturamento da empresa; as condições financeiras do locatário e do locador frente à crise da covid-19; não se tem precisão nem segurança se elas serão mantidas ou revertidas nas sentenças judiciais, uma vez que liminares são decisões de caráter provisório sujeitas à confirmação em sentença.
Por enquanto, o que se observa é que o tratamento dado ao tema pelos judiciários estaduais é inexato e falta segurança jurídica ao tema para apontar em qual sentido o judiciário se manifestará nas sentenças que estão por vir. O que se teme é que haja um efeito cascata quando decisões judiciais não compreenderem a situação financeira real de todas as partes contratantes, já que a crise financeira afeta não somente o orçamento do empresário, como de toda a cadeia produtiva envolvida.
Em tempos de renegociação de vencimentos, o aconselhável é que as partes acordem extrajudicialmente em termos que determinem a concessão de descontos ou de parcelamento de aluguéis, desde que a composição se faça de forma razoável e não cause prejuízos a nenhum dos envolvidos. A cooperação e conciliação entre as partes aponta ser o único caminho possível para que os contratos continuem sendo cumpridos, e que o judiciário não se sobrecarregue.
A orientação nesse momento de crise é que a negociação entre as partes contratantes seja realizada de maneira exaustiva, pois é justamente esse o instrumento que carrega mais segurança jurídica para as dificuldades impostas pela pandemia.
*Paolo L. Birckholz Andersen Ballão e Rene Toedter integram o Departamento de Direito Contencioso e Arbitragem da Andersen Ballão Advocacia