O síndico é eleito e não indicado (art. 1.347 do CC), nesse sentido, o papel do conselho pode assumir outros contornos após a seleção do síndico profissional, que é a de ter a responsabilidade por assinar o contrato entre o síndico profissional e o condomínio. Mesmo sendo o síndico representante legal da sua própria empresa ou síndico pessoa física, ao ser eleito ele já representa o condomínio, desta forma paira a dúvida de se ele poderia celebrar o contrato e assinar pelo condomínio e como prestador de serviços ao mesmo tempo.
Segundo o Art. 117 do CC: Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.
Para sair dessa situação, o condomínio delega poderes aos seus conselheiros para que em nome do condomínio firmem o contrato com o síndico. (Art. 1.348, § 1º do CC)
Ainda assim, os conselheiros podem ou não ter poderes para rescindir o contrato com o síndico, mas essa rescisão tem senões e, quem define esse limite, será a delegação de poderes da assembleia que deverá ocorrer no momento de delegação dos poderes para a assinatura do contrato com o síndico eleito. Na omissão fica discutível se aquele que tem poderes para assinar, também teria poderes para cancelar o contrato sem expressa definição da assembleia.
A destituição do síndico deverá ocorrer em assembleia (art. 1.349 do CC), ou seja, o conselho poderá ter poderes para cancelar o contrato, mas não para destituir o síndico. Sendo que a convocação poderá ocorrer pelo conselho caso este tenha poderes para convocar a assembleia, pela vontade do síndico, ou na ausência (art. 1.351 § 1º do CC) por um quarto dos condôminos.
Desta forma, entendo que é recomendável a formalização do contrato de prestação de serviços entre o síndico e o condomínio mesmo que não obrigatório, sendo que o síndico não pode assinar o seu próprio contrato com o condomínio (sob pena de nulidade). Assim, deve a assembleia delegar poderes ao conselho ou para outro nomeado pelo ato para assinar o contrato com o síndico propondo cláusulas em defesa dos interesses do condomínio. Isso também vale para a rescisão do contrato com o síndico por terceiros que não a assembleia.
A rescisão autorizada pela assembleia ao conselho coloca fim ao contrato, mas não serve para finalizar a relação com o síndico que precisa ser ratificada em assembleia. A não ratificação provoca a continuidade do síndico no cargo e reestabelecimento dos termos do contrato, mas de forma verbal, salvo se a assembleia estipular outros termos ou declarar nulo o contrato assinado.
Entre a rescisão pelo conselho e a ratificação pela assembleia, o valor previamente acordado de honorários pela prestação dos serviços é devido. Sendo que a rescisão pelo conselho do contrato tem validade, mas como a sindicatura requer eleição e destituição através de assembleia geral, a suspensão da remuneração poderá ser considerado enriquecimento ilícito.
*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB