A transação imobiliária é um cenário complexo que oferece diversas opções para as partes envolvidas. Duas modalidades menos convencionais, mas igualmente relevantes, são a permuta e a dação em pagamento.
A permuta, regida pelo artigo 533 do Código Civil Brasileiro, destaca-se como uma alternativa à transação convencional. Nesse contexto, cada parte assume o compromisso de ceder uma propriedade em troca da aquisição de outra. Esse método revela-se particularmente vantajoso quando ambas as partes encontram benefícios mútuos na troca de bens, seja por localização, características específicas ou outros fatores.
Quando os imóveis trocados possuem valores equivalentes, estará configurada a permuta propriamente dita. É possível que um dos imóveis tenha o preço menor que o outro, neste caso, teremos a permuta com torna, que significa que uma das partes vai entregar um imóvel, mais um saldo da diferença em dinheiro.
Um exemplo de permuta simples é trocar uma casa de R$ 300.000,00 por um terreno de R$ 300.000,00. Neste caso, para fins de impostos e despesas, vai funcionar como se fossem duas compras e vendas, sendo que cada comprador/permutante vai se responsabilizar pelas despesas do imóvel que estiver adquirindo. No caso da permuta com torna, o comprador oferece um bem com valor MAIOR que a metade daquele que está sendo adquirido. Por exemplo, João quer comprar um imóvel de 300 mil reais e oferece em pagamento um imóvel de 200 mil reais (maior que a metade do de maior valor, que seria 150 mil reais). Aqui teremos a permuta com torna. João dá o imóvel e complementa o restante com dinheiro.
De acordo com o artigo 356 do Código Civil, a dação em pagamento é considerada uma forma de pagamento indireta e é equivalente ao pagamento em dinheiro, desde que o credor esteja ciente e aceite receber uma prestação diferente da que lhe é devida. Esta funciona de forma similar com a permuta. Nesta modalidade, o imóvel precisa equivaler a 50% ou menos do valor do imóvel adquirido.
Em ambos os casos, a transferência acontecerá por meio de escritura pública, que posteriormente precisará ser registrada na matrícula dos imóveis e, para todos os efeitos, como ITBI, FRJ, emolumentos, certidões, equivalem a uma compra e venda, sendo que ambas as partes são consideradas compradoras e vendedoras ao mesmo tempo.
Importante ressaltar que, embora seja comumente utilizado na realidade social e, portanto, existente no cotidiano das transações imobiliárias, a análise da lei nos permite uma outra interpretação. Neste caso, a dação em pagamento, ou datio in solutum, é modalidade extintiva de obrigação, não sendo admissível na formação do contrato, mas apenas e tão somente na sua conclusão, quando o devedor for inadimplente com relação à dívida assumida e, para cumprir a prestação, oferece ao credor outra coisa, móvel ou imóvel, ficando ao critério deste aceitar ou não a oferta (art. 313), podendo recusá-la, ainda que mais valioso o bem oferecido, e exigir o pagamento pela forma originalmente ajustada.
Conclui-se, diante das peculiaridades, que, em todos os casos, a orientação de profissionais especializados é crucial para assegurar uma negociação eficiente e juridicamente sólida. O universo das transações imobiliárias é vasto e explorar opções menos convencionais pode ser a chave para atender às necessidades específicas de compradores e vendedores envolvidos nesse dinâmico mercado.
*Samira de Mendonça Tanus Madeira é advogada (OAB/ RJ 174.354), com especialização em Direito Processual Civil, Planejamento Sucessório e Direito Imobiliário. Extensão em Contract Law; From Trust to Promisse to Contract - Harvard University e Direitos Humanos e Novas Tecnologias pela Universidade de Coimbra. Sócia do escritório Tanus Madeira Advogados Associados, fundado em 1983, com unidades nas cidades do Rio de Janeiro e Macaé- RJ