Patrimônio de afetação é um instituto criado pela Lei 10.931/04, que consiste na separação do terreno, direitos e deveres a ele vinculados, do patrimônio particular do incorporador.
De acordo com o Art. 31 desta lei: “A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.”
Sendo assim, é certo que o patrimônio de afetação desempenha um papel crucial na aquisição de imóveis na planta, proporcionando uma camada adicional de segurança aos compradores. Esse mecanismo legal separa os ativos e passivos de um empreendimento imobiliário específico, isolando-o de outros ativos da incorporadora. Isso significa que os recursos destinados à construção e conclusão da obra estão protegidos, minimizando riscos para os investidores.
Ou seja, com a constituição do patrimônio de afetação, forma-se um patrimônio próprio e independente destinado exclusivamente ao objetivo específico, que é a realização daquela obra. Lembrando que esse patrimônio constituído responde por todos os direitos e obrigações provenientes da edificação, como, por exemplo, obrigações fiscais, pagamento de fornecedores de materiais e serviços.
Embora seja uma proteção adicional, ela pode ser relativizada se houver dívidas com fornecedores da obra, já que responde pelos direitos e obrigações provenientes da edificação. Neste caso, caberá aqui a hipótese de hipoteca de bens desse patrimônio de afetação, que, em última análise, poderá ser a hipoteca de unidades para garantir, por exemplo, a entrega de cimento para a obra.
Logo, havendo credores oriundos de necessidades da obra, estes terão preferência em relação aos direitos dos adquirentes.
A forma de constituição do patrimônio de afetação é feita através de um simples termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos adquirentes das unidades imobiliárias.
A averbação desse termo deve ser requerida ao Cartório de Registro de Imóveis no qual o terreno se encontra registrado, podendo o pedido ser feito durante o processo de registro do memorial de incorporação ou em momento posterior.
Neste sentido, ao optar por um imóvel vinculado ao patrimônio de afetação, os compradores mitigam os impactos negativos de possíveis problemas financeiros enfrentados pela construtora.
Essa medida de proteção se revela particularmente relevante durante períodos econômicos desafiadores, nos quais construtoras podem enfrentar instabilidades financeiras. O patrimônio de afetação oferece aos compradores uma garantia de que seu investimento está direcionado exclusivamente para o desenvolvimento do imóvel adquirido, minimizando o risco de atrasos ou interrupções na obra.
Além disso, o patrimônio de afetação contribui para a transparência nas transações imobiliárias. Os compradores têm acesso a informações específicas sobre como os recursos estão sendo alocados, promovendo uma relação mais clara e confiante entre as partes envolvidas. Essa transparência é fundamental para fortalecer a confiança dos consumidores no setor imobiliário.
Em resumo, ao considerar a compra de um imóvel na planta, a atenção ao patrimônio de afetação é uma estratégia inteligente para proteger os interesses do comprador. Essa prática legal oferece uma salvaguarda valiosa, garantindo que os recursos investidos sejam direcionados exclusivamente para o empreendimento em questão, proporcionando tranquilidade e segurança durante todo o processo de aquisição.
*Samira de Mendonça Tanus Madeira é advogada (OAB/ RJ 174.354), com especialização em Direito Processual Civil, Planejamento Sucessório e Direito Imobiliário. Extensão em Contract Law; From Trust to Promisse to Contract - Harvard University e Direitos Humanos e Novas Tecnologias pela Universidade de Coimbra. Sócia do escritório Tanus Madeira Advogados Associados, fundado em 1983, com unidades nas cidades do Rio de Janeiro e Macaé-RJ