A operação em que um pai realiza a venda de um bem para determinado filho é vista com muita frequência nas transações imobiliárias. A lei estabelece, em seu art. 496 do CC/02, que é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
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Ou seja, um dos requisitos para se reportar válida a transação é o consentimento dos outros filhos e do cônjuge, caso haja, para que a transação seja concluída de forma perfeita.
O prazo para pedir anulação da venda é de 02 anos, contados a partir da conclusão da venda.
Além do prazo de prescrição (2 anos), o STJ também definiu quais são os requisitos para a anulabilidade do negócio jurídico, e entre eles estão: a comprovação da simulação com objetivo de dissimular a doação com o pagamento de preço muito abaixo do mercado, a existência de relação de ascendência e descendência entre vendedor e comprador, a falta de consentimento dos demais herdeiros, entre outros.
Por outro lado, se o preço de compra é compatível com o valor de mercado do bem, e foi efetivamente pago pelo descendente comprador, sem que tenha havido prejuízo aos demais herdeiros, a venda poderá ser mantida.
A dúvida que muitas vezes gerava processos com discussões no judiciário era sobre a contagem do prazo dos 02 anos. O código diz que esse prazo é contado a partir da conclusão da venda. No entanto, qual seria o ato final da venda, que faria iniciar a contagem do prazo?
Pois bem, já foi definido, através da VI Jornada de Direito Civil, que este prazo se conta a partir do registro público, ou seja, se tratando de imóveis, a partir do registro no cartório competente.
Há de se destacar que, em razão da necessidade de assinatura de outros interessados, descendentes ou cônjuge para formalizar o ato, muitas pessoas com o intuito de burlar a regra, utilizam-se de pessoas interpostas (“laranjas”) para realizar a venda. Funciona da seguinte forma:
Francisco quer realizar a venda de um imóvel para seu filho Ricardo por um preço irrisório, visando beneficiá-lo em detrimento dos outros filhos. Ao saber disso, os outros filhos recusaram-se a assinar consentindo com o ato. Francisco então resolveu “vender” para seu amigo de confiança, para que este fizesse a “venda” para seu filho Ricardo, como uma maneira de realizar a transação.
O que Francisco e muitas outras pessoas desconhecem é que a lei pode considerar a venda por pessoa interposta como simulada, o que de fato é, por força do artigo 167 do cc.
Desta forma, a transação seria nula, não se aplicando os prazos decadenciais, ou seja, o interessado poderia a qualquer tempo discutir a transação de venda e desfazê-la, diferente da anulável que é o caso da venda de pai para filho sem cumprimento dos requisitos e que prescreve em 02 anos.