Recentemente, o Congresso Nacional derrubou o veto total da Presidência da República ao Projeto de Lei 827/20, que proíbe o despejo ou desocupação de imóveis até dezembro de 2021, determinados por ações em virtude do não pagamento de aluguel de imóveis comerciais, de até R$ 1,2 mil, e residenciais, de até R$ 600. A proposta também dispensa o locatário do pagamento de multa em caso de encerramento de locação de imóvel decorrente de comprovada perda de capacidade econômica que inviabilize o cumprimento contratual.
Para os imóveis residenciais, a questão vale para as situações de inquilinos com atraso de aluguel, fim do prazo de desocupação pactuado, demissão do locatário em contrato vinculado ao emprego ou permanência de sublocatário no imóvel. Entretanto, o benefício dependerá de o locatário demonstrar a mudança de sua situação econômico-financeira em razão de medidas de enfrentamento à pandemia a tal ponto que tenha resultado na incapacidade de pagamento do aluguel e demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar.
Em relação à dispensa da cobrança de multa em virtude do encerramento do contrato de locação por parte do locatário, o texto restringe sua aplicação aos contratos de locação residencial comprometidos em razão da incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos. No entanto, proprietário e inquilino deverão tentar um acordo para reequilibrar o ajuste à nova situação financeira, atualizando valores ou parcelando-os de modo a não comprometer a subsistência familiar.
Já para os contratos de locação para fins comerciais, exige-se que a atividade desenvolvida tenha sofrido interrupção contínua em função das medidas de isolamento social, por prazo igual ou superior a 30 dias. Também nesse caso, a dispensa do pagamento da multa está condicionada à frustração de tentativa de acordo entre as partes para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento do aluguel.
A suspensão das ações de despejo até o fim do ano pouco vai influenciar o mercado de locação e imobiliário, como um todo, tendo em vista que os valores dos aluguéis, enquadrados no projeto, são muito baixos. Dessa forma, o impacto do projeto é mais social do que para o setor. O ramo imobiliário, inclusive, vem lidando de maneira sensata com os percalços causados pela pandemia, para evitar desgastes além de toda a situação pandêmica. Anteriormente à decisão de restabelecer a lei que proíbe despejos até o fim deste ano, as solicitações para essa situação vinham apresentando queda, como na cidade de São Paulo, por exemplo. Um levantamento da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo) apontou que, em agosto, 881 pedidos foram protocolados no Tribunal de Justiça de São Paulo por falta de pagamento. Foi a primeira vez desde o início da série histórica acompanhada pela entidade, em 2009, que a cidade registra menos de mil solicitações do tipo no referido mês.
Essas ações vêm caindo desde o fim de 2020. A crise gerada pela pandemia fez com que proprietários e inquilinos celebrassem mais acordos, antes de partirem para a ação judicial, sempre desgastante para todas as partes. Os inquilinos não esperam chegar à situação de serem despejados e, para evitar esse tipo de situação, buscam formas de equilibrar melhor o orçamento para evitar a inadimplência, além do diálogo para negociação, que sempre foi palavra de ordem na resolução de qualquer problema e, nesses tempos difíceis, ganhou ainda mais força.
A crise provocada pela pandemia gerou um cenário desafiador, mas com empatia, bom senso e equilíbrio do mercado imobiliário, o setor se transformou e se reinventou, aperfeiçoando sua resiliência para enfrentar essa e outras árduas adversidades que possam vir.
*José Roberto Graiche, presidente do Grupo Graiche