Poucas pessoas sabem, mas nos últimos 5 anos os imóveis de algumas cidades espalhadas pelo Brasil valorizaram até 40% acima da inflação.
Segundo o levantamento do Estadão com base na FipeZap, quem investiu em imóveis nas cidades de Vitória, Vila Velha, Goiânia, Curitiba e Florianópolis se deram muito bem e viram a valorização do metro quadrado nessas áreas.
Só para você ter uma noção, a valorização do metro quadrado foi de 16% a 40,8% acima da inflação, de setembro de 2018 a setembro de 2023. Vitória, no Espírito Santo, foi a campeã, com um aumento de 40,84%, e Vila Velha veio logo atrás, com 27,3%.
Essa valorização veio por conta da qualidade de vida e a segurança que essas cidades oferecem. Vitória, por exemplo, é um excelente exemplo disso, sendo considerada pela ONU a segunda melhor cidade do litoral brasileiro para se viver, perdendo só para Florianópolis.
Em Vitória e Vila Velha, a valorização pode ter sido impulsionada pela operação portuária, uma atividade econômica chave. Já em Goiânia, o sucesso do agronegócio pode ter sido o motor por trás do aumento dos preços.
E não é só isso, a cidade está cheia de lançamentos imobiliários chiques, com designers famosos e tudo mais.
Em contrapartida, nem todo lugar teve essa sorte. Cidades como Niterói, Rio de Janeiro, Campinas, Porto Alegre e São Paulo viram os preços do metro quadrado despencar frente à inflação.
Além disso, em 2023 os brasileiros pagaram R$17,4 bilhões das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
No total, foram R$ 39,8 bilhões financiados só no primeiro trimestre do ano passado. Isso é bastante coisa. O mais interessante é que isso aconteceu num momento de juros altos no Brasil.
Sempre que você for financiar, você precisa ficar de olho nos juros do Brasil, e para isso nós temos a taxa Selic, que atualmente vem de uma sequência de quedas, chegando atualmente a render 11,75% A.A e com perspectiva de chegar a 9,25%, segundo o boletim FOCUS até o final de 2024.
Com a queda dos juros, o crédito acaba ficando mais barato e acessível, o que estimula as pessoas a gastarem e consumirem mais. Nesse momento, até o financiamento fica mais acessível, visto que, com a queda dos juros, automaticamente o financiamento acaba saindo mais barato.
Agora, do outro lado da moeda, nós temos os fundos imobiliários, sendo um investimento muito mais acessível do que o mercado imobiliário tradicional, permitindo com que você invista seu dinheiro nos maiores empreendimentos imobiliários do Brasil.
É interessante destacar a relação dos FIIS e da taxa selic, isso porque, quando os juros estão em alta, o IFIX, que é índice dos FIIS, está em baixa.
Agora, quando os juros estão em queda, o IFIX acaba subindo, e a grande maioria dos fundos ficam em alta.
Só que nesse cenário de juros em queda nos FIIS, temos uma verdadeira faca de dois gumes, porque, enquanto tem setores que vão sofrer, outros setores vão se beneficiar.
Para começar, vamos falar de coisa boa, que são os Fundos de Tijolos (Logística e Shooping) e Desenvolvimento que podem se beneficiar.
A questão dos fundos de tijolo é bem simples de entender: se a nossa economia tende a voltar a crescer, e as pessoas têm acesso a um crédito mais barato, naturalmente elas vão consumir mais.
Ou seja, vão voltar a gastar mais no shopping, vão começar a comprar mais coisas online. Tudo isso beneficia esses dois fundos.
Resumo da ópera: inflação em baixa, crédito barato, as pessoas voltam a comprar mais, final de ano as vendas aumentam muito e os shoppings e os galpões se beneficiam.
Além disso, os fundos de desenvolvimento também se beneficiam muito, porque esse movimento macro faz as pessoas investirem e comprarem ainda mais imóveis, estimulando o mercado imobiliário.
Dessa forma, mais projetos conseguem sair do papel, mais pessoas acabam comprando seus imóveis e até mesmo as empresas entram nesse jogo.
Ou seja, de um lado você ganha dinheiro com as pessoas gastando, do outro você ganha com as pessoas e empresas financiando imóveis.
Claro que nem tudo são flores, alguns FIIS também tendem a sofrer um pouquinho mais nesse cenário, como é o caso dos FIIS de papel.
Isso porque a grande maioria dos FIIS de papel possui contratos imobiliários que envolvem alguns índices, como: IPCA, SELIC e CDI.
Dessa forma, se os juros começam a cair junto com a inflação, esses FIIS acabam ganhando menos dinheiro com esses contratos, o que acaba resultando na queda dos dividendos. Afinal de contas, dividendo é lucro!
E o problema é que, quando os dividendos começam a cair, os investidores acabam vendendo suas cotas de FIIS, e quando temos mais gente vendendo do que comprando, automaticamente o fundo começa a cair.
Em resumo, o mercado imobiliário em geral tende a se beneficiar com o atual ciclo de queda dos juros no Brasil e com a taxa Selic neste ano de 2024.
De um lado temos o mercado imobiliário que mostrou resultado nos últimos 5 anos, valorizando acima da inflação em muitas regiões no país. Do outro, temos os fundos imobiliários, que estão apresentando uma excelente oportunidade devido à queda nos juros, coisa que já vem se refletindo no IFIX nos últimos 6 meses, valorizando quase 5% no período.
Assim, como dizia minha avó, “invista em terras, pois Deus não fará mais delas”. O mercado imobiliário é uma grande oportunidade para 2024, apresentando uma boa projeção de crescimento para os investidores.
*Yan Pedro é empresário, fundador da empresa Hey Investidor e da OPI Escola de Investimentos