Em tempos de negociações cada vez mais rápidas — e muitas vezes firmadas pelo celular — uma prática antiga continua presente e cercada de dúvidas: o pagamento de sinal em contratos de compra e venda. O imóvel, o carro, o negócio promissor: tudo parece certo, até que o acordo desanda. E então vem a pergunta que ninguém quer fazer depois de transferir uma quantia relevante: “perdi meu dinheiro?”.
A resposta depende de um detalhe que costuma passar despercebido: o tipo de arras pactuado entre as partes.
Conhecido tecnicamente como arras, o sinal é um valor pago no início da negociação para demonstrar firmeza e boa-fé no compromisso. Muito comum em transações imobiliárias, ele também aparece em acordos de compra e venda de veículos, obras, empresas e outros bens de valor mais elevado.
A função do sinal é dupla: confirmar o acordo e garantir indenização em caso de descumprimento. O problema é que, no momento da negociação, muitos contratos não especificam como o sinal será tratado em caso de rompimento. É aí que mora o risco jurídico — e financeiro.
Importante dizer que o Código Civil prevê dois tipos distintos de arras:
- Arras confirmatórias: servem como reforço do vínculo contratual. Se uma das partes desistir sem justa causa, a outra pode:
- Exigir o cumprimento do contrato;
- Ou romper o acordo, retendo o sinal pago ou exigindo o dobro, conforme quem deu causa à quebra.
- Arras penitenciais: permitem a desistência, mediante pagamento de uma penalidade. Se houver cláusula expressa autorizando a rescisão, quem desiste perde o sinal, e quem recebeu deve devolvê-lo em dobro, se for o responsável pela ruptura.
Sem essa definição no contrato, a Justiça tende a considerar que o sinal é confirmatório.
A jurisprudência dos tribunais brasileiros tem sido sensível às situações em que a desistência é motivada por fatores externos ou imprevisíveis — como problemas na documentação do imóvel, negativa de financiamento por culpa da instituição bancária, ou vícios ocultos no bem negociado. Nesses casos, há precedentes que determinam a devolução integral do sinal, com base na boa-fé objetiva e na equidade contratual.
Certo é que em qualquer negociação que envolva valores relevantes, a recomendação é clara: formalize o contrato por escrito e defina, com todas as letras, qual será o tratamento jurídico do sinal. Incluir uma cláusula específica sobre o tipo de arras, as hipóteses de desistência e as consequências financeiras é uma forma simples e eficaz de evitar litígios futuros.
A assessoria jurídica especializada também se revela essencial em contratos empresariais, societários ou envolvendo bens de alto valor, onde a margem de erro é mínima e os prejuízos, potencialmente grandes.
Conclui-se que o sinal — tão presente no dia a dia das negociações — ainda é mal compreendido por muitos contratantes. Embora represente apenas uma parte do valor total, ele pode se tornar o centro de uma disputa judicial quando o negócio não se concretiza.
Entender o que a lei diz, e principalmente especificar o combinado por escrito, é a melhor forma de garantir que, caso o negócio seja desfeito, o dinheiro não seja também.