É crescente o interesse de grupos estrangeiros por terras no Brasil, um ativo cada vez mais valioso no cenário mundial, marcado pela necessidade de produção de alimentos para uma população que superou a casa dos 8 bilhões de pessoas. As leis brasileiras não proíbem a compra ou arrendamento de terras por estrangeiros, mas estabelece alguns limites com vistas a preservar os interesses e a soberania nacional.
As restrições sobre o avanço de estrangeiros em imóveis rurais encontram-se na lei 5.709, bem como no seu regulamento, decreto 75.965, assim como na lei 8.629. A legislação estabelece que os estrangeiros não podem deter (em propriedade ou arrendamento) mais de 25% do mesmo município, sendo tal percentual reduzido a 10% em caso de estrangeiros da mesma nacionalidade. Tais restrições se aplicam a estrangeiros, assim como a sociedades brasileiras equiparadas a estrangeiros, ou seja, empresas brasileiras que sejam controladas por estrangeiros.
Além dos limites quantitativos, as leis vigentes também estabelecem restrições qualitativas, a saber: o uso de imóveis rurais em qualquer que seja a dimensão de área por estrangeiros ou sociedades equiparadas a estrangeiros depende da aprovação governamental prévia de projeto de exploração da área.
A lei 5.709 nasceu em 1971, portanto, antes da Constituição atual. Ela já tinha a preocupação da limitação da fração de áreas rurais a serem de propriedade de estrangeiros, inclusive através de compra indireta, já que logo em seu artigo inicial previa, no parágrafo primeiro, que as restrições também deviam ser observadas pelas pessoas jurídicas brasileiras com capital majoritário estrangeiro.
Em 1974, o Regulamento previu expressamente que as normas restritivas “aplicam-se a qualquer alienação de imóvel rural para pessoa física ou jurídica estrangeira, em casos como o de fusão ou incorporação de empresas, de alteração do controle acionário da sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica nacional para pessoa jurídica estrangeira.”
Desnecessária a previsão expressa, pois as alterações na composição da proprietária de imóveis rurais e/ou arrendatária se não sofressem as mesmas limitações legais, seriam o caminho fácil de burla às leis aplicáveis. Aliás, toda vez que se utilizem de artimanhas para contornar a aplicação das leis vigentes, a contratação deve sofrer as consequências previstas em lei, qual seja, a nulidade da contratação.
Assim, cabe ao comprador e/ou arrendatário de imóveis rurais estrangeiro ou equiparado a estrangeiro pedir e obter a autorização governamental prévia à celebração do contrato de compra ou arrendamento.
De igual modo, cabe ao estrangeiro adquirente das quotas e/ou ações da empresa proprietária e/ou arrendatária de imóveis rurais obter a autorização prévia para celebrar o contrato de compra e venda das quotas e/ou ações ou ato societário que implique na transferência do controle da empresa proprietária e/ou arrendatária das terras, com a aprovação prévia do projeto de exploração.
A aprovação do projeto também se aplica à compra indireta, não importando se a empresa proprietária/arrendatária dos imóveis já desenvolve atividades nos imóveis. Isso porque as leis vigentes não estabelecem a necessidade da aprovação de projeto de exploração de imóveis rurais quando o controle da empresa proprietária/arrendatária é brasileiro, o que passa a ser exigido previamente à troca de controle da empresa, uma vez que a atividade rural passará a ser controlada por estrangeiro.
Em 1988, a Constituição Federal lembrou-se da importância de a lei infra-constitucional regular e limitar a aquisição e o arrendamento da propriedade rural por estrangeiro, trazendo previsão expressa em seu artigo 190 sobre o tema.
Em 1993, a lei 8.629 regulamentou o artigo 190 da Constituição, fazendo referência expressa às normas da lei 5.709, bem como afirmando que as restrições da lei se aplicam também ao arrendamento. O nome do contrato celebrado, na realidade, é menos importante que a situação de fato sobre o imóvel e exploração da atividade, com controle estrangeiro.
De 1993 para cá, não houve nenhuma mudança legislativa, apenas existiram alguns normativos de interpretação que afastaram temporariamente alguns dispostos da lei e existiram e ainda existem discussões de constitucionalidade, que visaram e visam, na prática, afastar as restrições das leis, que continuam vigentes.
À compra de empresas proprietárias e/ou arrendatárias de imóveis rurais aplicam-se as restrições das leis vigentes, sob pena de esvaziar-se o seu objeto. Existem limites quantitativos (de área) e qualitativos (de uso dos imóveis) que devem ser observados quando o controle da empresa proprietária / arrendatária passa a ser detido por estrangeiros.
A aquisição de ações e quotas, assim como outras operações societárias que resultam na troca de controle da empresa proprietária de imóveis rurais ainda é feita de forma privada (sem a exigência de escritura pública), o que resulta, na prática, em diversos contratos celebrados sem a devida autorização governamental prévia.
Embora tais contratos sejam nulos, de acordo com as leis vigentes, continuam surtindo efeitos e a exploração de imóveis rurais sendo feitas pelos estrangeiros sem o controle prévio estabelecido em lei. Isso é facilitado pelo fato de as leis vigentes não imporem multas, em caso de violação.
De toda a forma, o que prevalece atualmente são as regras estabelecidas em lei e qualquer tentativa de contorná-las deve sofrer as consequências legais da nulidade, sob pena de esvaziarmos o conteúdo protetivo das restrições legais existentes.
*Tatiana Bonatti Peres, pós-doutora em Direitos Humanos pela Universidade de Coimbra. Doutora em Direito Civil pela PUC-SP. Mestra em Direito Civil pela PUC-SP