No Direito Brasileiro, todo imóvel rural é, em regra, obrigado a manter preservada parcela mínima da propriedade, conhecida como Reserva Legal. É o que prevê o Código Florestal (Lei Federal nº 12.651/12), ao prescrever que “todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente”.
Trata-se de uma área de vegetação nativa localizada dentro da propriedade rural, cujos percentuais de preservação variam de 20 a 80% de acordo com o bioma em que o imóvel está localizado, com a finalidade de assegurar a conservação da biodiversidade, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos, assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel, bem como promover a manutenção da fauna e flora locais.
Quando um imóvel rural é transformado em urbano, entretanto, a questão da Reserva Legal torna-se um ponto crucial a ser considerado. A reclassificação de um imóvel rural para urbano envolve questões legais complexas, dentre as quais está uma dúvida frequente: o que acontecerá com a área de Reserva Legal instituída por força da Lei? O proprietário continua obrigado a mantê-la preservada mesmo após a conversão do imóvel em urbano?
De modo geral, compete aos Municípios – usualmente por meio do seu Plano Diretor –definir os seus limites urbanos. Por exclusão, consequentemente, as demais áreas de cada Município são consideradas rurais.
Contudo, a localização do imóvel não é o único critério para determinar a sua classificação enquanto urbano ou rural. A destinação atribuída ao imóvel é um critério legítimo para sua classificação, existindo, inclusive, decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre a possibilidade de cobrança de Imposto Territorial Rural (em detrimento do Imposto Predial e Territorial Urbano) na hipótese de um imóvel localizado na zona urbana do Município ser usado para fins exclusivos de exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial.
Uma vez concluída a reclassificação do imóvel para urbano – seja ela por solicitação do proprietário ou por força da própria legislação municipal –resta entender a situação legal das Reservas Legais outrora constituídas no imóvel.
Deixando o imóvel de ser rural, a princípio, a exigência de manutenção da Reserva Legal perderia o sentido, já que a alteração do regime de uso do solo pressupõe o maior grau de utilização do terreno, inclusive em consonância com a legislação urbanística e o princípio da função social da propriedade.
Contudo, a inserção do imóvel rural em perímetro urbano, por si só, não desobriga o proprietário ou possuidor do imóvel da manutenção da área de Reserva Legal já estabelecida na propriedade.
Nos termos do art. 19 do Código Florestal, para que ocorra a extinção da obrigação de manutenção da área de Reserva Legal do imóvel, é necessário que se observe dois requisitos concomitantes:
(i) registro do parcelamento do solo para fins urbanos aprovado segundo legislação específica; e
(ii) registro do parcelamento do solo para fins urbanos aprovado de acordo com as diretrizes do plano diretor aprovado pela Câmara Municipal.
Destaca-se que – a despeito da possibilidade de se extinguir a manutenção da área de Reserva Legal – o Código Florestal também prevê que o poder público municipal pode contar com as áreas de Reservas Legais para o estabelecimento de áreas verdes urbanas (art. 25, inciso II). Em outras palavras, a legislação urbanística municipal pode impor aos proprietários de imóveis urbanos a obrigação de preservar áreas verdes existentes em seus terrenos, ou mesmo impor a formação dessas áreas, ainda que permaneçam com sua destinação. Logo, é de todo oportuno observar o que diz a legislação urbanística municipal sobre o assunto.
Isso porque, quando estamos falando de direito urbanístico, a função ambiental da Reserva Legal – ou seja, assegurar o uso econômico sustentável dos recursos naturais do imóvel – é exercida pelas áreas verdes que estão, obrigatoriamente, incluídas nos projetos de parcelamento do solo.
Em que pese a competência municipal para regular a regras de uso e distribuição do solo, determinados Estados – como é o caso do Santa Catarina, por exemplo – possuem normas bastante rigorosas sobre o tema da averbação de Reserva Legal na hipótese de conversão de imóvel rural em urbano, inclusive exigindo a comunicação ao Ministério Público local para fins de investigação de eventuais irregularidades.
Conforme descrito acima, a destinação a ser dada a Reserva Legal é um tema complexo quando abordado no contexto de imóveis rurais convertidos em urbanos.
Dada a sensibilidade do assunto, é fundamental que o tópico seja devidamente avaliado previamente ou durante o procedimento de conversão do imóvel. Não apenas a legislação ambiental federal e estadual deverá ser considerada, mas também as normas municipais ambientais e urbanísticas que versem sobre o procedimento de conversão do imóvel e sobre as Reservas Legais.
Caso o proprietário não pretenda manter a Reserva Legal após a conversão, é fundamental notar a necessidade de parcelamento do solo (mediante a realização de loteamento ou desmembramento, a depender da infraestrutura já previamente existente em relação ao imóvel) e, ainda, obter eventuais autorizações necessárias para a devida supressão da vegetação.
Assim, os preceitos da Lei Federal nº 6.766/1979 – que regulamenta o parcelamento do solo urbano – devem ser observados, e, durante a aprovação do parcelamento junto às autoridades municipais, o proprietário do imóvel poderá avaliar a melhor forma de disposição da área verde, de forma a permitir a máxima exploração do solo de forma regular.