A Lei nº 14.405/2022, que entrou em vigor em 13 de julho de 2022, alterou o artigo 1.351 do Código Civil. Ela reduz o quórum necessário para a alteração da destinação de um edifício ou unidade imobiliária para 2/3 dos votos dos condôminos. Antes, alterações desse tipo dependiam de uma votação unânime. A principal motivação da alteração foi a implementação de políticas públicas de revitalização dos espaços comerciais, que, com a maciça adesão - e manutenção - ao teletrabalho durante a pandemia, foram severamente afetados com a vacância de unidades e edifícios nos centros urbanos.
Por um lado, a alteração foi benéfica na medida em que a dependência da unanimidade de votos em assembleias condominiais representava, na prática, o engessamento das deliberações, dificultando a implementação da vontade da maioria. A Lei, então, veio reafirmar o que dispõe o princípio da função social da propriedade - de evitar a má utilização ou até mesmo a não utilização da propriedade em prol de um interesse coletivo.
Além disso, a mudança representa elemento facilitador para a implementação das políticas públicas de revitalização de espaços urbanos - como a do retrofit, por exemplo -, criando um maior dinamismo no setor imobiliário, em linha com as demandas do mercado, mediante a readequação urbanística de edificações com investimentos privados. É evidente que a diminuição da rigidez, além de dar maior amparo ao interesse da coletividade, fomenta e prospecta grandes avanços econômicos ao setor e aos interesses de ordem pública relacionados ao urbanismo.
Se é benéfica por um lado, por outro a alteração pode ser encarada como prejudicial aos interesses dos condôminos vencidos, isto é, aqueles que não aderirem em assembleia à deliberação sobre a alteração da destinação do edifício (comercial para residencial, por exemplo) ou da unidade imobiliária - e forem vencidos por uma maioria de 2/3. Nesse caso, como ficaria o direito de propriedade desses indivíduos? Esse é o ponto da alteração que tem recebido maiores críticas.
Nessa ótica, a mudança pode ser considerada uma redução do direito individual dos condôminos ou, pior, uma relativização ao direito de propriedade do condômino vencido, gerando insegurança jurídica. Em outras palavras, a vontade de terceiros terá grande influência e interferência no direito de propriedade desses condôminos.
Outro ponto negativo é que a Lei não fixou termo para que os condôminos implementem as alterações deliberadas em assembleia. Seria importante que esse ponto estivesse devidamente regulamentado, para que a destinação de um imóvel não seja implementada de forma repentina. Há quem diga que a ausência dessa regulamentação pode induzir à uma espécie de desapropriação privada indireta e imediata, também afetando o direito de propriedade dos condôminos vencidos.
Esses e outros fatores, ainda durante a tramitação do Projeto de Lei, levaram a OAB/SP a expedir ofício ao Presidente da República sugerindo a inconstitucionalidade do artigo 1.351 do Código Civil.
Por fim, vale mencionar que a alteração legislativa deve ser observada sistematicamente com outras previsões legais. É o caso, por exemplo, do artigo 1.343 do Código Civil, que determina que a construção de outro pavimento ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, dependerá da aprovação da unanimidade dos condôminos. Nesse contexto, ele pode conflitar com o quórum disposto na alteração do artigo 1.351, por exemplo, no caso da expansão de empreendimentos pela construção de novas edificações com destinações diversas à originalmente estabelecida. Em uma situação como essa, qual quórum prevalecerá? Mais uma lacuna legislativa que caberá ao Judiciário decidir.
A alteração do artigo 1.351, como visto, ainda está longe de alcançar um consenso na comunidade jurídica. Acredita-se que, com o passar do tempo e com novas discussões a esse respeito, o Judiciário terá de se debruçar sobre a constitucionalidade da redução do quórum e, por conseguinte, sobre a prevalência ou não do princípio da função social da propriedade em detrimento ao próprio direito de propriedade, bem como cuidar da harmonização da alteração legislativa com outros dispositivos legais.
*Andrea Brick e Maurício Sada são, respectivamente, sócia e associado de contencioso cível de Trench Rossi Watanabe