Primeiramente, é importante ressaltar que, como toda tecnologia inovadora, a tokenização promete mudar significativamente toda a estrutura do mercado imobiliário como conhecemos hoje. Um dos grandes desafios do Direito é a realidade virtual das futuras transações, em que muitos elementos deverão ser discutidos e, por vezes, novas legislações deverão ser criadas.
Certo é que, embora não exista ainda uma regularização nacional para a referida tokenização dos imóveis, é inegável a sua existência. Pode-se afirmar, em termos práticos, que há diversas formas de realizar a transação, dentre as quais destaca-se: o proprietário de um imóvel (incorporador ou construtor) deseja emitir tokens que corresponderão a frações do bem. Assim, durante a construção, ele precifica frações e as coloca à venda.
Desta forma, uma pessoa que comprou, por exemplo, uma parte correspondente a 25% do imóvel, ao final da obra, poderá negociar sua fração por um preço maior, diante da valorização imobiliária.
A grande vantagem, neste caso, é que não há cobrança de juros. Isso acontece porque o imóvel ainda será de propriedade da construtora ou incorporadora, enquanto você possui apenas uma fração do bem. Dessa maneira, não há motivos para o pagamento de juros, pois não existem intermediários na compra.
Há, também, a possibilidade de aquisição, para obtenção do aluguel, correspondente à fração adquirida. Ou seja, uma excelente forma de investimento para quem não possui renda suficiente, ou mesmo não quer adquirir um bem em sua totalidade.
Até a presente data, em termos de legislação, apenas o estado do Rio Grande do Sul se manifestou sobre a questão, através do Provimento nº 038/2021, onde a Corregedoria-Geral da Justiça regulamentou a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos e o respectivo registro imobiliário pelos Serviços Notariais e de Registro do RS.
No entanto, frisa-se que o caso representou uma permuta, que é uma troca recíproca entre proprietários, no qual um entregou um imóvel e, em contrapartida, recebeu, como pagamento, um token/criptoativo, representando um conteúdo econômico. Aqui pouco importa o conteúdo do mesmo, que pode ser um bem, serviço, produto digital, ativo mobiliário ou ativo real. O avanço da legalização da transação em que utiliza-se, como forma de pagamento, um ativo virtual, é o que interessa. Haja vista a grande lacuna existente no ordenamento brasileiro, em face das inovações tecnológicas.
Conclui-se que a tokenização imobiliária já é uma realidade, restando apenas a necessidade de criação de leis próprias, buscando, desta maneira, aumentar a segurança jurídica e contribuir com o fomento dos investimentos no setor imobiliário.
*Samira de Mendonça Tanus Madeira é advogada (OAB/ RJ 174.354), com especialização em Direito Processual Civil, Planejamento Sucessório e Direito Imobiliário. Extensão em Contract Law; From Trust to Promisse to Contract - Harvard University. Sócia do escritório Tanus Madeira Advogados Associados, fundado em 1983, com unidades nas cidades do Rio de Janeiro e Macaé- RJ