Em uma importante mudança no cenário jurídico brasileiro, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) regulamentou recentemente a possibilidade de realização de adjudicação compulsória de imóveis pela via extrajudicial, o que deverá ocorrer por meio de cartórios de registro.
A adjunção compulsória é um instituto jurídico que permite a transferência forçada da propriedade de um imóvel para o comprador, quando este já quitou o preço e cumpriu suas obrigações contratuais, mas o vendedor se recusa a formalizar a escritura de transferência, ou por algum outro motivo, a transferência é obstada. Isso ocorre, por exemplo, quando o vendedor de maneira injustificada, já tendo recebido o preço do imóvel, se recusa a transferir o bem, ou mesmo, quando falece, tem a ausência declarada ou perde a capacidade civil antes da outorgar da escritura pública.
A regulamentação da adjudicação compulsória de imóveis por cartórios pelo CNJ é um marco importante para simplificar e agilizar o processo de transferência de propriedade. Ela estabelece procedimentos mais claros e eficazes para que os cartórios possam executar a transferência da propriedade quando se encontrarem presentes os requisitos legais.
Antes dessa regulamentação, que inicialmente foi introduzida pela lei 14.382/22, a transferência da propriedade do imóvel já quitado, em situações de impossibilidade ou recalcitrância do vendedor, somente era possível pela via judicial, representando a regulamentação da adjudicação extrajudicial um importante avanço, que chega ao encontro de uma política que vem sendo construída no sentido da desjudicialização, como já ocorreu na regulamentação da usucapião extrajudicial, realização de inventário, divórcio extrajudicial, dentre outras.
A respeito dos principais aspectos regulamentados pelo CNJ, estão presentes: os procedimentos claros, onde por via de regra e necessário procedimentos detalhados para a análise e aprovação da adjunção compulsória pelos cartórios; a segurança jurídica, que visa proporcionar maior segurança tanto para os compradores quanto para os vendedores, evitando impasses prolongados e litígios desnecessários; e a rapidez no processo, onde espera-se que o processo para tal feito seja mais ágil, reduzindo o tempo necessário para a transferência de propriedade; a obrigatoriedade de o requerente esteja assistido por advogado ou pela defensoria pública.
Espera-se a partir dessa regulamentação, impactos positivos no setor imobiliário imobiliário, ante a possível redução de litígios e simplificação da transferência da propriedade nos casos de adjudicação, situação que torna as transações mais fáceis e traz maior segurança jurídica, com vistas a um reflexo de facilitação de investimentos, onde quem deseja investir na compra de imóveis, pode sentir-se mais seguros, sabendo que tem um mecanismo eficaz para garantir o cumprimento do convencionado, além de agilidade nas transações, o que é benéfico para o mercado.
*Douglas de Oliveira, mestre e doutorando em Direito Empresarial, sócio do Escritório OVA Advogados