Verticalização e adensamento são palavras-chave para explicar e entender o boom imobiliário paulistano. E novos dados ilustram isso: São Paulo ganhou mil prédios residenciais e 210 mil moradores de apartamentos nos últimos cinco anos. Esse tipo de moradia representa 37% (um em cada três) do total dos domicílios paulistanos.
É o que aponta um levantamento realizado pela empresa de administração de condomínios Lello – obtido com exclusividade pelo Estado. Segurança e praticidade são os principais atrativos que levam o paulistano a trocar a casa por um apartamento. “Mudei principalmente por causa da segurança. Mas também acho bom não precisar me preocupar em cuidar do quintal ou da piscina”, afirma a publicitária Ana Paula da Costa Bezerra, de 44 anos, que vive em um apartamento no Morumbi com os dois filhos.
“A casa era grande e tinha muitas escadas. Por causa da minha idade, não posso ficar subindo e descendo o tempo todo. Sem contar que a casa dava muito trabalho. Como as escadas viraram um problema, a mudança serviu como um ajuste para esta fase da minha vida”, justifica a dona de casa Heliana Correa Carvalho, de 70 anos, que vive em um apartamento na Granja Julieta, na zona sul, há três anos.
“Segurança. A principal vantagem em morar em apartamento é poder ficar em casa sozinha sem medo”, resume a escriturária Daniela Martins Ortega, de 34 anos, que se mudou com marido e filho para um apartamento no Butantã, na zona oeste.
O raio X mostra ainda que os 21 mil condomínios residenciais paulistanos – considerando apenas os com mais de três andares e orçamento superior a R$ 24 mil por ano – empregam 6 mil pessoas como zeladores, porteiros, faxineiros e garagistas e movimentam R$ 13,2 bilhões por ano, valor superior ao orçamento anual de capitais brasileiras como Curitiba e Porto Alegre.
Desse total, R$ 5,9 bilhões são destinados ao pagamento de funcionários e encargos trabalhistas e outros R$ 2,3 bilhões são gastos com o consumo de água. Os outros principais gastos de um condomínio são com energia elétrica e contratos de manutenção e conservação.
Geografia.O levantamento da empresa também mostra a distribuição dos imóveis. Do total de condomínios residenciais na cidade, 47,3% ficam na zona sul. Outros 33,4% estão localizados na zona oeste, 11,5% na zona leste e 7,8% na região norte.
Em média, cada prédio tem 70 apartamentos. Do total, 15,1 mil condomínios são os chamados “clássicos”, com taxa média mensal de R$ 487. Outros 2,5 mil prédios são de médio para alto padrão, com condomínio mensal médio de R$ 718. Os condomínios denominados “grandes conjuntos”, com três ou mais torres, somam 1.350. Nesses locais a cota média é de R$ 250 por mês.
São considerados de alto padrão 830 empreendimentos, com taxa média mensal de R$ 1,3 mil. Há 650 do tipo “clube” (com taxa média de R$ 586 por mês) e 120 “econômicos” (R$ 95 por mês).
Para especialistas, a verticalização é um processo irreversível, que se acentuará ainda mais nos próximos anos. “O fenômeno existe porque tem demanda: as pessoas querem morar em bairros com melhor estrutura e, aí, o único jeito é adensar”, explica o arquiteto e urbanista Pedro Paes Lira, diretor para o Brasil da empresa de Arquitetura, Engenharia e Consultoria espanhola. “A concorrência pelo espaço é o que faz com que os novos lançamentos sejam verticalizados.”
A pesquisa também mostra que são duas as principais dúvidas dos novatos na vida de condomínio: como funciona a divisão das despesas em um prédio e qual é o sistema de utilização das vagas de garagem. A empresa de administração afirma que, nos últimos anos, esse tipo de questionamento tem sido “mais intenso”, justamente por causa desse fenômeno que leva cada vez mais paulistanos a trocar casa por apartamento. “Para estes, é uma vida totalmente nova e diferente, com regras estabelecidas”, comenta Angélica Arbex, gerente da Lello.
Entretanto, na contramão dessas dúvidas vem outro dado, que reflete a baixa atuação dos moradores na política do prédio onde moram: 60% dos paulistanos que vivem em condomínio simplesmente ignoram as reuniões. Em média, um prédio realiza duas assembleias por ano. São encontros importantes – apesar de muitas vezes cansativos, com duração de até três horas – porque definem desde mudanças nas regras até se o dinheiro do condomínio será investido em uma reforma, por exemplo. “Esse baixo quórum é verificado até mesmo nas assembleias para a eleição do síndico e a aprovação das contas”, afirma a gerente.
A publicitária Ana Paula, por exemplo, admite que não participa das reuniões – mas reconhece que são nelas que acabam determinadas as prioridades para o condomínio. “Nem todos participam. Então, a minoria decide”, comenta.
“Eu participo das assembleias. Acho que me ajuda com algumas coisas”, afirma a dona de casa Heliana. A escriturária Daniela diz que também costuma ir às reuniões – porém, tem uma opinião crítica. “Não acredito que resolva alguma coisa. A síndica do meu prédio está no cargo há oito anos. Ela fica falando e as pessoas concordam com ela”, diz.
As assembleias “campeãs de audiência”, quando o número de presentes chega a 80% dos condôminos, são aquelas que têm em sua pauta sorteio de vagas de garagem. Nesse caso, as regras são claras: quem não comparece acaba ficando com os piores lugares para estacionar os veículos no condomínio.
Para realizar o levantamento, a Lello divide a cidade em 180 “quarteirões” – conjuntos de 100 a 200 condomínios. Todos os meses, essas regiões são percorridas, a pé, por funcionários da empresa. Com questionários na mão, eles abordam porteiros e síndicos. Os dados são checados por telefone por uma equipe de teleatendimento. “A nossa amostragem abrange 96% dos condomínios paulistanos”, afirma Angélica.