A Câmara Municipal de São Paulo aprovou em segunda e definitiva votação nesta quarta-feira, 31, o projeto de lei do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Arco Jurubatuba, que prevê incentivos para a verticalização de Santo Amaro, Interlagos e da Vila Andrade. A proposta aprovada ainda inclui a criação e o prolongamento de vias, a implantação de cinco parques, a remoção de famílias de áreas de risco para habitação de interesse social e regras para a construção na área do autódromo.
Os vereadores também aprovaram, em primeira votação, a nova versão do PL do Plano Diretor, que vai permitir a construção de prédios mais altos na cidade e promover diversas outras alterações. Nesse caso, a proposta ainda passará por mudanças no texto e será submetida para votação final em 21 de junho.
Com um texto substitutivo ao enviado aos vereadores em 2018, pelo então prefeito Bruno Covas (PSDB), o projeto foi aprovado com 48 votos favoráveis e 6 contrários, todos do PSOL. Segundo vereadores, a principal mudança no original foi a inclusão de um trecho para que a remoção de famílias ocorra apenas se forem diretamente para uma nova moradia, o que é chamado de “chave a chave”. O texto será enviado para anuência da gestão Ricardo Nunes (MDB), que apoia a proposta.
Presidente da Câmara e um dos proponentes da inclusão do PIU Arco Jurubatuba no Plano Diretor, Milton Leite (União Brasil) declarou que o projeto vai promover melhorias na habitação de famílias de baixa renda e no sistema viário. “Vai melhorar a qualidade de vida”, resumiu.
Já a vereadora Luana Alves (PSOL) argumentou que as grandes dimensões do projeto, de 2 hectares, dificultam uma avaliação mais detalhada das necessidades locais e, também, criticou a falta de um estudo de impacto ambiental. “Deveria ser dividido, não um projeto só, porque cada região (três bairros) é uma região (com características distintas).”
A estimativa é captar cerca de R$ 1,9 bilhão para obras na região. Um dos objetivos é o aumento populacional de 56,2% em 30 anos, de 135 mil para 211 mil habitantes. A lista de locais com mais incentivos para serem transformados inclui o centrinho de Santo Amaro, algumas quadras das Avenidas das Nações Unidas, João Dias e Guido Caloi e as proximidades da Estação Autódromo, da Linha 9-Esmeralda, dentre outros.
A aprovação do projeto de lei ocorre no momento em que a gestão Ricardo Nunes (MDB) busca acelerar investimentos e obras, com a proximidade do pleito em que tentará reeleição e o atraso no cumprimento das metas. À reportagem do Estadão, em meados de maio, o prefeito argumentou que o PIU terá impacto positivo para a mobilidade no entorno das represas Billings e Guarapiranga. “Vamos fazer a reurbanização de muitas favelas. Vai ter ganho na qualidade habitacional. Vamos melhorar a questão da logística e da mobilidade”, disse à época.
O projeto de lei do PIU Arco Jurubatuba esteve parado no último ano em parte pela judicialização. Com o argumento de que o PIU se encaixa em regra federal que exige Estudo e Relatório de Impacto Ambiental (Eia/Rima) para projetos de grandes dimensões, o Ministério Público de São Paulo obteve liminar para suspender a tramitação na Câmara. Esse tipo de levantamento é feito há décadas para as operações urbanas, por exemplo, como as da Água Branca e Faria Lima.
O PL também instituirá o Projeto Estratégico Interlagos, com regras específicas para a área do complexo que inclui o autódromo, o que tem gerado resistência por parte de associações ligadas ao automobilismo, principalmente por permitir o encerramento do kartódromo (ligado à história de Ayrton Senna). Entre as mudanças, estão a liberação para construir prédios e a implantação de um parque em parte do local.
A princípio, essas mudanças seriam viabilizadas por meio de concessão pública, aprovada em projeto de lei em 2019. Ao Estadão, a gestão Nunes confirmou ter desistido desse modelo de parceria público-privada, mas não há impedimento de que a medida seja retomada por outro prefeito.
Na paisagem urbana, a proposta impulsionará o avanço de prédios mais altos onde hoje há pequenos comércios, antigas indústrias, terrenos considerados subutilizados e casas. A lista de locais com mais incentivos para serem transformados inclui o centrinho de Santo Amaro, algumas quadras das Avenidas das Nações Unidas, João Dias e Guido Caloi e as proximidades da Estação Autódromo, da Linha 9-Esmeralda, dentre outros.
Na prática, algumas das transformações associadas ao PIU Arco Jurubatuba foram autorizadas em projetos de lei à parte – como o que libera a concessão do complexo do autódromo e o que facilita prolongar a Marginal do Pinheiros, às margens do Rio Jurubatuba. Também há trechos da propostas ligados ao projeto em desenvolvimento pela Prefeitura há mais de um ano de reforma das calçadas, praças e áreas públicas do eixo histórico de Santo Amaro.
Projeto de lei incentiva prédios e parque junto à autódromo de Interlagos
O PL também instituirá o Projeto Estratégico Interlagos. Há um trecho que destaca que a a realização de esportes a motor será mantida, mas “associada à implantação de parque público e à promoção da urbanização e regularização das áreas demarcadas como ZEIS-1 (Zona Especial de Interesse Social) em seu entorno”, com “a interconectividade dos empreendimentos do autódromo por intermédio de passagens acessíveis (para pedestres e ciclistas) sobre ou sob a pista”.
Um estudo de referência feito pela Prefeitura em 2018 sugere, por exemplo, um centro comercial e um complexo empresarial em áreas hoje consideradas subutilizadas. No lugar do kartódromo, a projeção propõe um “novo bairro” residencial. Ao todo, são 135 mil m² de área edificável.
Também é destacado no PL que a visibilidade da pista pelos expectadores deve ser preservada, “manejando as cotas altimétricas de empreendimentos que venham a se instalar no perímetro do autódromo”. Além disso, a criação do Parque Interlagos deve envolver a recuperação de cursos d’água.
Os prazos para as mudanças deverão ser definidos em contrato ou lei específica, com exigência de que ao menos 40% dos recursos obtidos pela Prefeitura sejam voltados à urbanização e regularização das áreas de habitação de interesse social. Além disso, o projeto autoriza prédios de até 48 metros na vizinhança.
Projeto propõe verticalizar áreas que somam 1,4 hectare
A implementação desse e outros PIUs é prevista no Plano Diretor, de 2014. O Arco do Jurubatuba abarca área de 2,1 hectares - 1,41% do território paulistano. Desse total, 1,4 hectare é voltado à verticalização, enquanto o restante contempla vias públicas, áreas de preservação e afins.
Em geral, não há edificações com mais 28 metros de altura no perímetro do projeto. Com a aprovação, grande parte das áreas permitirá construções de 48 metros e até sem limite de gabarito, a depender da quadra.
Um dos pontos mais defendidos pela Prefeitura é que os PIUs atrairão o interesse do mercado imobiliário, hoje concentrado no entorno de estações de metrô, acessos de trem e corredores de ônibus. Em áreas de PIUs, incentivos para esses “eixos de transporte” dependem da aprovação do projeto de lei, o que tem travado a verticalização.
Entre os objetivos do PIU, estão mudanças em “porções do território com grande potencial de transformação econômica e dos padrões de ocupação do solo”, o estímulo à produção habitacional (preferencialmente para a população de baixa e média renda), o “desenvolvimento de novas centralidades em áreas de usos predominantemente residenciais e industriais” e o direcionamento dos investimentos públicos e privados para “incrementar a oferta de empregos”, reduzindo os deslocamento na cidade.
A proposta é dividida em três áreas de intervenção, com regramentos, conselhos gestores e subdivisões distintas: Vila Andrade, Jurubatuba (que inclui Santo Amaro e é a maior área do PIU) e Interlagos. Uma estimativa da Prefeitura prevê aumento construtivo de 5,3 milhões de metros quadrados, dos quais 2,2 milhões concentrados nos subsetores Santo Amaro e Eusébio Stevaux (entorno da avenida de mesmo nome).
Da mesma forma, a previsão de arrecadação com venda de outorga onerosa (cobrada para construir acima do limite básico) é maior nesses mesmos subsetores. Juntos, ambos concentram cerca de 62,8% da estimativa de arrecadação de R$ 1,9 bilhão, que está na “perspectiva conservadora”.
Segundo relatório da Prefeitura, a concentração na região de Santo Amaro e arredores se deve aos “poucos terrenos para transformação” na Vila Andrade, “devido à grande atividade imobiliária que ocorreu nos anos recentes” no bairro, vizinho do Morumbi. No distrito, também há famílias em área de risco no entorno do “linhão”, por onde passa a transmissão de energia da CTEEP. Em Interlagos, a explicação é a “pouca possibilidade de transformação” dos terrenos “dada a estrutura de formação da região”.
Os valores arrecadados serão destinados ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), que destina 30% dos recursos da habitação para a população de baixa renda e outros 30% para mobilidade urbana. A gestão Nunes defende mudanças, para investir parte do total em asfalto, o que foi suspenso na Justiça.
Além de aumento populacional, o PIU também prevê transformar algumas áreas da região em espaços verdes de lazer, com seis novas praças e cinco parques. Os novos parques são:
- Parque na Rua Clemente Rocha, com 19,8 mil metros quadrados;
- Orla Guarapiranga - Core Guarapiranga: entre as Rua Domingos Jorge e Ptolomeu, com 14 mil metros quadrados;
- Orla Jurubatuba: com sete trechos, que somam cerca de 662 metros quadrados de parque linear;
- Parque Telefunken (lote da antiga fábrica da Telefunken): em terreno na Avenida Nossa Senhora de Sabará, com 153,7 mil metros quadrados;
- Parque do Aterro: entre a linha do trem e o Rio Jurubatuba, com acesso pela Rua Zacarias Daça.
O PIU também prevê prolongar e implantar mais de 60 vias, duas pontes e quatro ciclopassarelas. Segundo a Prefeitura, essas mudanças melhoram a comunicação entre os bairros do entorno, dificultada em parte pelos grandes lotes industriais e terrenos subutilizados, principalmente com as novas travessias sobre os Rios Guarapiuranga e Jurubatuba. Entre as mudanças de viário previstas, estão:
- implantação de via estrutural e ponte sobre o Rio Guarapiranga – desde a Avenida Guido Caloi, nas proximidades da Estação Santo Amaro;
- implantação de ponte (em sentido oposto à Ponte Transamérica) na direção da Avenida Mario Lopes Leão, desde a Rua Engenheiro Francisco Pitta Brito até a Avenida Guido Caloi;
- implantação de ciclopassarela sobre o Rio Guarapiranga, como prolongamento da R. Ptolomeu;
- implantação de três ciclopassarelas sobre o Rio Jurubatuba, junto à Estação Socorro, da CPTM, junto à Estação Jurubatuba, da CPTM e nas proximidades do Parque do Aterro;
- implantação da Via Parque, com o prolongamento da Avenida Atlântica, desde o Largo do Socorro até a Avenida Guido Caloi;
- prolongamento da Rua Amador Bueno – desde a Rua Engenheiro Francisco Pitta Brito até a Avenida das Nações Unidas.
No caso das famílias removidas de áreas demarcadas como de interesse social, o PIU deverá realocá-las dentro de seu perímetro expandido. Há, ainda, a previsão de incentivos para a permanência e implantação de indústrias em áreas cujo zoneamento sugere esse uso, com a objetivo municipal de que apostem em inovação tecnológica, dentre outras mudanças.