O relator da revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo, Rodrigo Goulart (PSD), apresentou uma nova proposta de alteração nas regras das quadras da cidade nesta terça-feira, 8, em audiência pública na Câmara Municipal. Entre as principais alterações, está a completa exclusão de eixos de verticalização na Vila Madalena e em partes de bairros como Pinheiros e Perdizes, na zona oeste, Consolação, no centro, Itaim Paulista, no extremo leste, dentre outras.
Os eixos de verticalização são espaços onde as construtoras têm incentivos municipais para erguer prédios sem limite de altura, localizados nas imediações da maioria das estações de metrô e trem e de corredores de ônibus. Hoje, esse tipo de zoneamento concentra a produção de novos apartamentos na cidade, principalmente em bairros valorizados, como Brooklin, Butantã e Pinheiros.
Com a nova proposta, a maioria parte dos eixos excluídos passaria a ser Zona de Centralidade, que permite prédios de até 48 m. Essa não é a versão final do mapa e novas alterações serão feitas até a votação final, prevista para 7 de dezembro.
O mapa altera a referência apresentada no projeto de lei enviado ao Legislativo pela gestão Ricardo Nunes (MDB) em outubro. Embora ainda não tenha detalhado, a Câmara vai promover também a expansão de parte dos eixos de verticalização para quadras majoritariamente a até 700 m de metrô e trem e 400 m de corredor de ônibus. Hoje, a norma é válida para quadras completamente inseridas em quadras a até 600 m e 300 m, respectivamente. A nova lei do Plano Diretor (também de relatoria de Goulart) autorizou a expansão.
Outra novidade é o mapeamento de vilas, que também deixariam de ser enquadradas como eixo de transporte e como outras zonas que permitem prédios. A alteração proposta envolve centenas de quadras de conjuntos considerados atualmente como vilas ou que se encaixam na nova definição indicada no projeto de lei. Grande parte está em eixos de verticalização.
No caso das vilas, passariam a ser consideradas como Zona Predominantemente Residencial, que permite construções de até 10 m de altura. Os conjuntos estão em diversos e diferentes distritos da cidade, como Tucuruvi, Pirituba e Freguesia do Ó, na zona norte, Perdizes, Pinheiros e Jardins, na oeste, Saúde, Jabaquara e Moema, na sul, e Tatuapé, Penha e Vila Prudente, na leste, além do centro. Nesse caso, a mudança do zoneamento incidirá sobre a vila em si, não sobre toda a quadra.
Na prática, há dúvidas sobre o impacto da possível mudança, visto que parte dos terrenos em alguns desses locais pertence a construtoras e está com projetos protocolados e em desenvolvimento na Prefeitura. Nesses casos, é válido o chamado “direito de protocolo”, quando a obra pode ser realizada com base na legislação vigente na abertura do pedido. Além disso, nos bairros mais valorizados há grande volume de prédios em obras ou recém-entregues e poucos imóveis horizontais.
Parte dessas vilas e eixos excluídos em geral envolve endereços vizinhos, criando “bolsões” que manterão a horizontalidade em meio ao avanço da verticalização em parte da cidade. Nas proximidades da futura estação Sesc-Pompeia, da Linha 7-Laranja, por exemplo, o mapa expõe a exclusão de vilas em oito quadras que hoje permitem prédios altos, como em parte dos endereços da Rua Padre Chico e Rua Ministro Ferreira Alves mais próximos da Avenida Pompeia, parte hoje com prédios em construção. Da mesma forma, veta a expansão de áreas verticalizáveis em alguns pontos.
No eixo da Linha 3-Vermelho, o distrito Tatuapé tem cerca de oito quadras hoje com zoneamento que libera prédios altos com vilas reconhecidas pelo novo mapa. A preservação proposta envolve, por exemplo, uma parte da quadra delimitada pela Rua Fernão Tavares, Rua Tuiuti, Rua Jarinu e Rua Retiro Grande. Por enquanto, contudo, o mapeamento não indica o trecho exato do polígono considerado como vila.
A proposta atende a uma parte da demanda de movimentos organizados de bairro, mas também tem potencial para gerar críticas. Isso porque o zoneamento de uma quadra como eixo aumenta o valor do imóvel, tornando-o muito valorizado no mercado, especialmente nos bairros de classe média e classe alta das regiões oeste, sul e leste.
As exclusões de eixo envolveram os critérios antes apresentados na nova lei do Plano Diretor e no projeto de lei da revisão, como relevo, presença de cursos d’água e vilas, dentre outros. A transposição em mapa ocorreu a partir de informações de fontes diversas, segundo Goulart: mapa oficial da cidade (Geosampa), levantamentos técnicos in loco, dados de plataformas digitais e demandas apresentadas nas audiências públicas.
Um exemplo de aplicação foi em uma quadra da Rua André Gouveia por onde passa o Córrego Jurubatuba Mirim, na divisa dos distritos Liberdade e Vila Mariana. A alteração citada foi defendida em grande parte das audiências públicas por um movimento de moradores. Esse grupo celebrou a mudança e destacou a necessidade de proteção também para nascente do córrego, ainda não excluída, segundo os vizinhos.
“Se atende aos parâmetros, vamos excluir”, justificou o relator à imprensa após a audiência pública. No caso da Vila Madalena — com uma das alterações mais expressivas, por envolver a exclusão total de um eixo de verticalização junto a uma estação da Linha 2-Verde, que abrange mais de 20 quadras — disse que os trechos de vias como Rua Heitor Penteado, Rua Harmonia e Rua Rodrigo Lobato se encaixam em diversos critérios de exclusão, como relevo com expressiva inclinação, por exemplo.
Goulart destacou que mais mudanças possivelmente serão realizadas ao longo da tramitação do projeto, inclusive em outros tipos de zonas. A exceção são as quadras de Zona Predominantemente Residencial (ZPR), como parte do Alto de Pinheiros e Jardins, por exemplo, que o vereador já declarou que não seria o momento de fazer alterações, por ser uma revisão intermediária, não um novo zoneamento.
“Esse mapa nem perto é o definitivo. Só retratou o que colocou no Plano Diretor”, também destacou o relator. Uma das demandas apresentadas por vereadores da oposição e situação é de demarcação de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), voltadas a moradias de baixa renda.
A vereadora Silvia Ferraro, da Bancada Feminista (PSOL), destacou que o número de quadras voltadas hoje à habitação para baixa renda é inferior à necessidade. “O número é insuficiente e a gente precisa se planejar com antecedência às demandas presentes e futuras de habitação popular para evitar ocupação popular em áreas de Zepam (Zona Especial de Preservação Ambiental)”, afirmou ao Estadão.
Líder do governo na Câmara, Fabio Riva (PSDB) também defendeu mais demarcações do tipo, inclusive em áreas hoje consideradas como Zepam, quando são moradia fixa há décadas. “Agora nós vamos reparar isso”, disse na audiência pública.
O zoneamento é oficialmente chamado de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS). Reúne normas para grande parte das atividades e mudanças urbanas que impactam no dia a dia, como limite de barulho, máximo de altura de prédios e permissão de funcionamento de bares, dark kitchens e outros estabelecimentos comerciais, de serviços e industriais.
O cronograma envolve cerca de 30 audiências públicas, realizadas de segunda-feira a sábado, tanto na sede do Legislativo quanto externas. As votações do projeto de lei estão previstas para 30 de novembro e 7 de dezembro.
O projeto de lei do Executivo propõe uma série de alterações nas regras hoje vigentes. Entre elas, está a autorização para comércio de maior porte em parques e nas represas e o desestímulo à demolição de vilas. Outra mudança significativa está no trecho que prevê a retirada de incentivos à construção de unidades para locação de curta duração (como Airbnb), o que pode frear o boom de microapartamentos na cidade. Há, ainda, uma proposta do Exército para criar uma zona com regras especiais em área militar nas proximidades do Parque do Ibirapuera. Não há confirmação por enquanto do que será mantido no texto a ser votado pelos vereadores.
Se aprovado pela Câmara, o projeto de lei será remetido para o prefeito. O Executivo poderá promulgar o texto, vetar alguns trechos ou rechaçar a proposta na íntegra. Com maioria no Legislativo, Nunes acatou quase todas as mudanças feitas pelos vereadores no Plano Diretor.
Qual é o atual zoneamento de São Paulo?
A Lei de Zoneamento atual é de 2016, com cerca de 12 tipos de zonas, com regras, objetivos e subdivisões específicos. Há classificações com restrição maior, especialmente em áreas de proteção e recuperação ambiental, enquanto outras são mais flexíveis.
O Estadão tem um material especial sobre os limites de emissão de barulho para cada tipo de zona na cidade. Também há outro focado em explicar as regras para dark kitchens, bares e casas de festas a partir do zoneamento. Por fim, a série tem uma publicação específica sobre regras construtivas, como altura máxima, tamanho de terreno e condomínios.
Veja abaixo uma breve explicação sobre os principais tipos de zoneamento. Ao fim do texto, há um mapa interativo do Estadão desenvolvido com base em dados oficiais da Prefeitura (Geosampa). A ferramenta permite a busca por endereço e a visualização de cada zona.
Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): vizinhanças de metrô, trem e corredor de ônibus. Permitem imóveis sem limite de altura.
Zona Predominantemente Residencial (ZPR): área majoritariamente residencial, com alguns tipos de comércios e serviços. Permite construções de até 10 m de altura.
Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER): veta tudo o que não é moradia, exceto casos específicos de museus e igrejas instaladas antes de 2014 (se devidamente regularizadas). Limitam construções a até 10 m de altura.
Zonas de Centralidade (ZC): áreas que funcionam como “centrinhos” de bairro, com comércios e serviços. Majoritariamente, permitem construções de até 48 m de altura.
Zonas Mistas (ZM): quadras com predominância do uso residencial e presença de comércios e serviços variados. Permitem construções de até 28 m, exceto nas áreas de proteção e recuperação ambiental (ZMa e ZMISa), cujo limite é de 15 m.
Zonas Corredor (ZCOR): áreas vizinhas a zonas predominantemente ou exclusivamente residenciais, principalmente com comércios e serviços. Permitem construções de até 10 m de altura.
Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana (ZEM): áreas voltadas a passar por grande mudança com planos, como o recém-promulgado PIU Arco Jurubatuba. Permitem construções de até 28 m de altura.
Zona Especial de Interesse Social (ZEIS): áreas demarcadas em lei e voltadas à moradia para a população de baixa renda. Não têm limite de altura para construções.
Zona Especial de Preservação Ambiental (Zepam): voltadas à preservação de áreas verdes, como remanescentes da Mata Atlântica. Permitem construções de até 10 metros de altura e novos lotes de ao menos 5 mil m².
Zona de Desenvolvimento Econômico (ZDE): territórios com incentivo de uso industrial. Permitem construções de até 28 metros.
Zona Predominantemente Industrial (ZPI): áreas para implantação e manutenção de uso não residencial, principalmente industrial. Permitem construções de até 28 metros de altura.
Zonas de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS): destinadas à conservação da paisagem e atividades compatíveis com a manutenção e recuperação ambiental, como agricultura e turismo. Permitem construções de até 20 metros e lote de ao menos mil m² em área urbana e, na área rural, imóveis até 10 metros e ao menos 20 mil m² de terreno.