Menos de um ano após as revisões, as duas principais leis da cidade voltarão a passar por alterações na Câmara Municipal de São Paulo neste mês. A situação tem sido chamada pelos vereadores de uma “minirrevisão da revisão” da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (mais conhecida como Lei de Zoneamento) e do Plano Diretor.
A previsão é que as mudanças nas duas leis sejam votadas na mesma sessão dos projetos que alteram as operações urbanas mais ricas da cidade: Faria Lima e Água Espraiada, nas zonas oeste e sul. O cronograma é de votação no fim de junho, às vésperas do recesso do legislativo — que terá um segundo semestre marcado pelas campanhas para as eleições municipais.
Essas leis determinam o regramento de diversos aspectos do dia a dia da cidade — como limite de barulho, altura máxima das construções e tipos de comércios permitidos — e também delimitam onde ocorrerão as principais transformações urbana, como por meio de incentivos a mais apartamentos perto de estações de metrô e a indicação de novos parques.
Da mesma forma, as operações urbanas são responsáveis pela transformação dos principais distritos de negócios da capital paulista. Isso inclui, por exemplo, os entornos da Avenida Doutor Chucri Zaidan, da Avenida Jornalista Roberto Marinho (antiga Avenida Água Espraiada) e da Avenida Brigadeiro Faria Lima, dentre outros.
Oficialmente, a Câmara Municipal tem falado em ajustes pontuais e correções. Além dos projetos de lei — parte de autoria da gestão Ricardo Nunes (MDB), parte de autoria dos vereadores —, emendas com novas alterações também têm sido apresentadas.
As mudanças não têm o mesmo porte das revisões do ano passado, mas não envolvem só correções. Dentre elas, por exemplo, estão a inclusão de novos parques na lista dos que terão implementação preferencial — como o Parque Augusta e o Banespa —, a permissão de funcionamento de estabelecimentos de ensino em um tipo zoneamento mais restritivo e, ainda, a possibilidade de legalizar imóveis irregulares no âmbito da Operação Urbana Faria Lima, o que pode facilitar a liberação do prédio de luxo embargado no Itaim Bibi no passado.
Relator das revisões do Plano Diretor e zoneamento e à frente das “minirrevisões”, o vereador Rodrigo Goulart (PSD) justificou ao Estadão que as mudanças envolvem ajustes identificados durante a elaboração de regulamentações pela Prefeitura. Também afirmou que as demais alterações envolvem demandas que antes não estavam claras ou com aplicação viável, como no caso dos parques.
Além disso, Goulart ponderou que outras mudanças serão discutidas ao longo do mês entre os vereadores e nas audiências públicas, que são abertas à população em geral. As alterações podem ser incluídas no texto final (o chamado substitutivo) ou aprovadas enquanto emenda. “Não se sabe ainda o que vai vir nas audiências públicas”, exemplifica.
Presidente do Legislativo paulistano, Milton Leite (União Brasil) também disse que a “minirrevisão” não permitirá prédios mais altos nas quadras internas (”os miolos”) dos bairros. Essa alteração é defendida por representantes do mercado imobiliário, mas criticada por parte das associações de moradores.
A mudança havia sido aprovada em dezembro, mas acabou vetada pela gestão Nunes. “Foi um debate longo meu com o prefeito Ricardo Nunes e dou isso como superado”, ressaltou. Parte dos vetos do Prefeito chegaram a ser derrubados pelos vereadores em abril.
O que muda no Plano Diretor?
A “minirrevisão da revisão” do Plano Diretor está oficialmente no projeto de lei que permite a inclusão do futuro Parque do Bixiga no quadro de parques propostos no Plano Diretor. As demais alterações serão incorporadas por emendas ou em texto substitutivo.
Como o Estadão explicou, a indicação coloca o espaço entre aqueles que têm implementação preferencial. Também dá acesso a ferramentas que facilitam essa medida (como o “pagamento” por meio de créditos construtivos, a exemplo do que foi feito no Parque Augusta anos atrás).
Em reunião semanal com lideranças dos partidos em maio, o presidente da Câmara já havia sinalizado aos demais que outras sugestões de parques poderiam ser incluídas no projeto. O Estadão identificou, por enquanto, uma emenda para de nova adição, de autoria do relator da revisão, com coautoria de Leite e do presidente da Comissão de Política Urbana, Rubinho Nunes (União Brasil).
No caso, trata-se da inclusão do Parque Banespa, a ser criado na área do clube de mesmo nome, na zona sul. O Esporte Clube Banespa está em disputa na Justiça com o Santander pela permanência das atividades.
A preservação tem sido discutida também em órgãos de patrimônio cultural (com a possibilidade de eventual tombamento). A justificativa apresentada pelos vereadores é de que a medida seria “imprescindível para a proteção da vegetação e como área a ser desfrutada pela população”.
Com a indicação como parque, tanto o do Bixiga quanto o Banespa também passariam a ser Zona Especial de Proteção Ambiental (Zepam), a qual tem diversas restrições construtivas. Segundo Goulart, essa nova classificação possivelmente será incluída para os endereços também no mapa do projeto que altera a Lei de Zoneamento.
Outra emenda também do relator corrige um termo equivocado no texto da revisão do Plano Diretor, com a troca de “cota parte mínima” para “cota parte máxima”. Essa cota exige um mínimo de apartamentos por empreendimento quando localizado em alguns tipos de zonas, como nas proximidades de metrô, trem e corredor de ônibus, por exemplo.
A nova lei liberava flexibilização mediante pagamento mais significativo da chamada outorga onerosa, uma taxa cobrada das construtoras (permitindo mais unidades maiores perto de metrô). O erro no texto dificultou, porém, que fosse aplicada em processos de novos empreendimentos ao longo de quase um ano.
Além disso, a emenda inclui que a medida não valeria para empreendimentos de Habitação de Mercado Popular (HMP). Eles englobam apartamentos para famílias com renda de 6 a 10 salários mínimos (R$ 8.472 a R$ 14.120).
O que muda na Lei de Zoneamento?
A “minirrevisão” envolve alterações no texto e no mapa do zoneamento, que delimita regras para cada endereço da cidade. Parte das mudanças comporta ajustes de problemas na lei hoje em vigor, enquanto outras são propostas novas. A liberação de construções mais altas na antiga Zona Exclusivamente Residencial (ZER) da Cidade Jardim, alvo de críticas, segue incluída no mapa.
Uma das modificações é o aval para instalar escolas de ensino seriado (exceto de educação superior) em Zona Predominantemente Residencial (ZPR) — classificação mais restritivas e que abrange, por exemplo, partes da Vila Anglo e do entorno do Centro Educacional Esportivo do Butantã, na região oeste, dentre outros locais. A revisão já havia liberado essas atividades em parte das Zonas Corredor (ZCOR).
Há, também, o alinhamento do zoneamento com a nova carta geotécnica, recém-apresentada. Além disso, o projeto tem maior especificação de quais são os locais com regras especiais para intervenções por serem sujeitos a recalques (tendência a afundamento) e problemas geotécnicos, como no entorno de lençóis freáticos.
Entre as zonas sujeitas a recalque, estão algumas quadras em Moema, Chácara Santo Antônio e Paraíso, na zona sul, e Água Branca, na oeste.
No caso do mapa, foram feitos ajustes em alguns pontos da cidade que tiveram problemas e inconsistências encontrados por especialistas da Prefeitura nos últimos meses. Parte dessas falhas eram conhecidas há meses.
Ofício interno da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento aponta, por exemplo, problemas em ao menos 719 “feições” (pontos que desenham um perímetro). “Ressalvando não se tratar de uma listagem exaustiva, sugerindo uma conferência mais minuciosa”, diz o documento.
Na prática, os problemas envolvem principalmente dubiedades e falta de zoneamento de algumas quadras. Desse modo, ainda não há novo mapa de zoneamento disponível na plataforma oficial do município.
Chamada Geosampa, essa página virtual subsidia informações para os processos de licenciamento, assim como é frequentemente consultada por escritórios de arquitetura, empresas do mercado imobiliário e pesquisadores. Entre as incorreções, estão:
- falta da demarcação das praças e canteiros (que têm zoneamento próprio);
- uso da mesma cor para indicar Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS) e Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável Rural (ZPSDr), embora a primeira seja em área urbana e tenha algumas regras distintas;
- uso da sinalização de Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto (ZEUP) para Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana Ambiental (ZEMPa), embora sejam tipos de zoneamento com regras distintas;
- diferença de marcações entre mapa em PDF e microdados geolocalizados.
O que muda na Operação Urbana Faria Lima e na Operação Urbana Água Espraiada?
As revisões envolvem, ainda, alterações em duas operações urbanas. Parte das alterações abrangem a delimitação de incentivos e regras equivalentes às previstas hoje no Plano Diretor e no zoneamento, como mais estímulos à construção de habitação para baixa renda, por exemplo.
No caso da Faria Lima, o projeto de lei inclui o complexo de Paraisópolis entre os locais que podem receber obras públicas com recursos da operação urbana. Como o Estadão mostrou, a versão final do texto deve incluir a realização de novo leilão de créditos construtivos (Cepacs) e a permissão de que sejam utilizados para regularizar obras — o que daria margem para eventual liberação do prédio de alto padrão construído sem alvará no Itaim Bibi.
Já as mudanças na Operação Urbana Água Espraiada envolvem, basicamente, um conjunto de medidas para indicar a transição até o seu encerramento. A operação urbana foi criada há mais de 20 anos e está ligada a muitas das mudanças em trechos dos distritos Itaim Bibi, Campo Belo, Jabaquara, Vila Andrade, Morumbi e Santo Amaro.
O que dizem especialistas sobre as novas revisões?
Para especialistas ouvidos pelo Estadão, as leis em vigor apresentam problemas e imprecisões que dificultavam a aplicação e o licenciamento de processos. A situação motiva dúvidas tanto entre servidores que avaliam esses pedidos quanto em empresas do mercado imobiliário.
Além disso, parte dos especialistas considera que a necessidade de correções é indicativo de que as revisões foram aprovadas sem o devido tempo de maturação. O texto da votação final do zoneamento foi apresentado horas antes da apreciação pelos vereadores.
“Não tem como operacionalizar”, diz Bianca Tavolari, professora de Direito na FGV e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap). Para ela, essa dificuldade se apresenta até mesmo para a aplicabilidade de benefícios que foram celebrados pelo mercado, como a cota parte.
Para a especialista, a situação também gera questionamentos sobre o fluxo futuro. “Quantas revisões da revisão serão? Talvez infinitas. E esses ajustes em outros PLs (projetos de lei) têm ainda menos controle social (estudos, audiências públicas e informações acompanhadas pela população)”, avalia.
Além disso, ela diz que parte das correções e ajustes poderia ser feita pela Prefeitura. Outra opção seria a Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU), que reúne conselheiros do poder público e da sociedade civil e costuma deliberar sobre dúvidas quanto à aplicabilidade de leis urbanística da cidade.
Também advogada e cofundadora do grupo de estudos a.urbe, Gabriela Braz Aidar avalia que algumas alterações atendem a demandas de ajustes identificadas pelo mercado imobiliária no ano passado e nos últimos meses, como esclarecimentos em relação a impactos da nova carta geotécnica. “A redação original (do zoneamento) também tinha termos vagos, a exemplo de ‘tais como’, o que gerava dúvidas”, exemplifica.
“Em linhas gerais, o PL (da revisão da revisão do zoneamento) elimina questões que traziam insegurança jurídica para o empreendedor”, analisa a advogada, sócia do escritório Duarte Garcia.