Uma das leis com mais impactos na cidade, a revisão Plano Diretor de São Paulo foi promulgada pela Prefeitura no sábado, 8 de julho. A mudança abrange uma série de normas que mudam a paisagem e o dia a dia de grande parte dos paulistanos, com padrão e distribuição diferentes de novos prédios e transformações nos bairros. O texto divide opiniões entre urbanistas, associações de moradores, setor imobiliário e parlamentares.
O prefeito Ricardo Nunes (MDB) promulgou o projeto da revisão no sábado, com poucos vetos. Antes da votação no Legislativo, em junho, ele disse que o plano tem de ser visto “de forma ampla”. “A gente não pode desconsiderar o déficit habitacional”, afirmou à época.
O Estadão ouviu especialistas sobre o tema nas últimas semanas e explica a seguir algumas das principais mudanças.
Moro perto de estação de metrô, trem ou corredor de ônibus. O que muda?
Quadras próximas da maioria das estações de trem e metrô e de corredores de ônibus são as que mais recebem incentivos municipais atrativos para o mercado imobiliário. Nesses locais, os “eixos” de transporte, há isenções de parte das taxas e a aval para edifícios sem limite de altura, por exemplo.
Com o Plano Diretor atual, de 2014, essas áreas passaram a concentrar mais da metade dos apartamentos lançados na cidade. A transformação é maior sobretudo em bairros de classes média e alta, como Brooklin (zona sul), Butantã e Pinheiros (oeste), onde casas, sobrados e outros imóveis mais horizontais e de menor porte têm sido substituídos por prédios altos.
Desde 2014, o objetivo da lei é ampliar a população que mora perto dos equipamentos e usa o transporte coletivo de massa. Assim, seriam reduzidos os longos deslocamentos pela cidade. A proposta original também busca aproximar as pessoas de onde há mais empregos, serviços e comércio.
Na prática, contudo, ainda não há estudos suficientes para identificar se a lei conseguiu alcançar o objetivo, ainda mais diante do boom de microapartamentos e volume de empreendimentos de alto padrão em parte desses endereços. Além disso, a nova versão do plano tem regras que incentivam apartamentos maiores e com mais de uma vaga de garagem, o que pode atrair uma população que não vá de fato utilizar o transporte coletivo, segundo pesquisadores do tema ouvidos pelo Estadão.
O Plano Diretor revisado permite a expansão desses eixos. Para funcionar na prática, esse aumento está condicionado ainda a mudanças no zoneamento, que será revisado pela Câmara neste ano. Portanto, não entrou em vigor imediatamente após ser promulgado pelo prefeito.
O raio de influência das estações de metrô e trem aumentaria de quadras localizadas inteiramente a até 600 metros para quadras alcançadas por um raio de 700 metros. Isto é, contemplará quadras inteiras mesmo que a área de influência alcance apenas um pequeno trecho. Já, no entorno de corredores de ônibus, a expansão passaria de até 300 metros para quadras seccionadas por um raio de 400 metros.
Os incentivos envolvem a maioria dos locais próximos de trem, metrô e corredor de ônibus, mas não todos, pois alguns dependem de projetos próprios, os PIUs. Além disso, há alguns zoneamentos na cidade que impedem a influência dos eixos, mesmo que próximos do transporte.
O raio de influência dos eixos não incide em alguns zoneamentos da cidade, como de Zonas Exclusivamente Residenciais, de Ocupação Especial e Especiais de Preservação Ambiental, por exemplo. Nesses locais, o limite de altura varia, mas não passa de 10 metros, e há outras restrições e regras menos atrativas para o mercado imobiliário.
Quais áreas que podem ganhar prédios mais altos?
Os lotes que poderão ser verticalizados sem limite de altura e com incentivos para atrair o setor imobiliário estão no mapeamento interativo abaixo. O mapa contempla uma projeção do Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper sobre a expansão permitida para os eixos, que poderá chegar a um aumento de 148%.
A maioria da ampliação dependerá de aval da Lei de Zoneamento, que será revisada nos próximos meses pela Câmara. No caso de eixos no entorno do chamado “Arco Tietê”, foram oficialmente ativados pelo Plano Diretor com a promulgação, por isso, alguns locais não tinham áreas de verticalização e/ou terão um aumento mais expressivo que a média, como a Lapa.
O mapa interativo até o momento não inclui as vilas, pois não há uma base de dados oficial com todas as que existem na cidade. O projeto prevê que esses conjuntos não sejam transformados em eixo mesmo quando localizados perto de transporte. Uma zona de exceção semelhante também foi criada para o Bixiga, como é assinalado no mapa. Confira como a expansão pode mudar o seu bairro:
Moro no “centrinho” ou miolo do bairro, longe de metrô ou corredor de ônibus. O que muda?
A revisão do Plano Diretor também discutiu mais mudanças no interior dos bairros, os chamados “miolos”, porém a principal alteração foi retirada do texto final após críticas. A proposta removida permitia edifícios com um maior volume construtivo. Enquanto o limite é hoje de duas vezes a metragem do terreno, ele seria ampliado para até três vezes.
Moro em distritos próximos da Marginal do Tietê. Como a nova versão do Plano Diretor vai impactar?
A nova lei prevê que os imóveis próximos a metrô, trem e corredor de ônibus na região do Rio Tietê passem a ter incentivos construtivos para a verticalização, como construir sem limite de altura e com volume de até quatro vezes a metragem do terreno. Alguns exemplos são as Estações Carandiru, Santana e Portuguesa-Tietê, da Linha 1-Azul, e Lapa e Piqueri, da Linha 7-Rubi.
Na prática, a mudança pode atrair o setor das incorporadoras, como é visto em outras partes da cidade, por envolver locais com incentivos municipais à verticalização. Esses “eixos” de transporte não estavam oficialmente ativados, porque o Plano Diretor previa um projeto específico para essa área, o Arco Tietê, que deveria ser avaliado pelos vereadores.
Como a Prefeitura não cumpriu todos os ritos no prazo exigido, esses locais passarão a receber oficialmente os incentivos até o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Arco Tietê ser entregue (o novo prazo será 2024) e aprovado pela Câmara (sem data máxima fixada). A mudança envolve as quadras a até 600 metros de estação de trem e metrô e a até 300 metros de corredor de ônibus.
As demais partes da vizinhança não serão impactadas inicialmente, mas outro trecho do Plano Diretor revisado facilita a extensão desses eixos para quadras alcançadas por um raio a até 700 metros de estações de metrô e trem e a até 400 metros de corredores, respectivamente. Para passar a valer de fato, essa expansão dependerá da aprovação de mudanças de outra lei, a do zoneamento. A Câmara deve votar esse outro texto nos próximos meses.
Moro perto de um espaço público concedido ou que será concedido à iniciativa privada. Algo vai mudar?
A primeira versão para a revisão do Plano Diretor criava um novo tipo de zoneamento na cidade: as zonas de concessões (sigla ZCP). Essa classificação abrangeria as áreas públicas concedidas ou que serão concedidas à iniciativa privada, com regras específicas, porém foi retirada do texto final após críticas.
O Plano Diretor vale para toda a cidade? Como ficam Vila Leopoldina, Santo Amaro e outros locais que têm projetos específicos?
O Plano Diretor incide sobre toda a cidade, mas determina que algumas áreas consideradas subutilizadas recebam projetos e regramentos diferenciados, a fim de estimular ainda mais as transformações. Essas normas e incentivos mais específicos integram os Projetos de Intervenção Urbana (PIUs), voltados a distritos próximos dos principais rios da cidade, como Tietê, Pinheiros, Jurubatuba e Tamanduateí.
Dois PIUs foram aprovados nas últimas semanas. Um deles é o PIU Arco Jurubatuba, com incentivos para incentivar a verticalização de parte de Santo Amaro, Interlagos e Vila Andrade, além de propor outras mudanças na região.
O outro é o PIU Vila Leopoldina, que envolve mudanças em quadras entre a Ceagesp e o Parque Villa-Lobos, inclusive com a abertura de vias e a destinação dos moradores das favelas locais à habitação para baixa renda.
A mudança no Plano Diretor tem alguma regra nova para as vilas?
Sim. A revisão do Plano Diretor prevê que as vilas não possam ser consideradas eixos de verticalização mesmo quando localizadas perto de estações de trem e metrô e de corredores de ônibus. Isso impede a construção de prédios sem limite de altura e torna os locais menos atraentes para a construção de edifícios altos.
No caso das vilas, a mudança proposta abrange os locais reconhecidos como tal por: uma decisão judicial com trânsito em julgado; o Cartório de Registro de Imóveis até 16 de dezembro de 1985; a Prefeitura até 16 de dezembro de 1985. Caso o conjunto não se encaixe nesses parâmetros, poderá pedir avaliação à Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU).
Moro no Bixiga, há alguma regra específica para esse bairro?
Sim. A nova lei incorporou também parte das sugestões propostas nas audiências públicas e para a sociedade civil para a proteção do Bixiga, no centro. Os novos trechos adicionados impedem que o perímetro tombado do bairro seja considerado como eixos de verticalização mesmo quando localizados perto de estações de trem e metrô e de corredores de ônibus. Isso impede a construção de prédios sem limite de altura.
O objetivo é reduzir a atratividade do bairro histórico para o setor das grandes incorporadoras. A proteção é temporária até ser formulado um projeto de lei específico para a área, que “deverá incluir articulação com políticas habitacionais que garantam a manutenção da população residente e do perfil racial deste perímetro, usando como parâmetro o perfil racial do último censo”, segundo o texto final da revisão.
O perímetro que exclui o Bixiga do eixo é o mesmo da área envoltória do tombamento do bairro – datado de 2002, que veta a demolição de imóveis históricos e autoriza obras nos demais, desde que mediante autorização do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp).
O entorno do Mirante de Santana vai verticalizar?
Não. O trecho que revogava a lei que veta a verticalização no entorno do Mirante de Santana, na zona norte, também foi retirado da lei aprovada. Na primeira versão votada, os parlamentares haviam incluído um artigo que colocava fim a uma lei dos anos 1970 que veta prédios altos, a fim de não interferir nas aferições climáticas da única estação do Instituto Nacional de Meteorologia (Inmet) na capital paulista.
As mudanças são válidas até quando?
A revisão do Plano Diretor estará em vigor ao menos até 2029. Nesse prazo, é previsto que a Prefeitura proponha uma nova versão, para discussão no Legislativo.
As novas regras vão atingir imóveis já licenciados ou vendidos na planta?
Não. Os projetos de empreendimentos imobiliários costumam obter as licenças na Prefeitura meses ou até anos antes do início da obra. Nesses casos, incide o “direito de protocolo”, de modo que as transformações propostas no Plano Diretor levarão anos para ficarem mais evidentes na cidade. O Estadão explicou que as mudanças serão visíveis na cidade em cerca de quatro anos.
O Plano Diretor vai mudar as regras de vaga de garagem?
A nova lei traz mudanças para a construção de vagas de garagem perto de metrô, trem e corredor de ônibus. Nesses locais, era permitido construir um espaço para carros para cada apartamento sem que ele fosse considerado “área computável”. Isto é, ficava isento do pagamento da taxa de outorga e não incidia no volume construído máximo do edifício.
Com a mudança, é permitida uma vaga “grátis” para cada unidade de ao menos 30 m² ou a cada 60 m² de área privativa.
Levantamento do Insper estima que a nova regra pode aumentar o total de vagas perto dos eixos em cerca de 12%. Um exemplo simulado aponta que permitiria que empreendimentos com unidades medianas (de 60 m² a 80 m²) tenham até 33% mais vagas do que hoje.
Quais são as opiniões sobre as mudanças no Plano Diretor?
Parte dos urbanistas, pesquisadores e das associações de moradores critica as propostas da revisão. A Minha Sampa lançou a campanha “SP não está à venda” em parceria com o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), a Rede Nossa São Paulo, o departamento paulista do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB/SP), o Instituto Pólis, o Perifa Sustentável e o Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (Labcidade). Manifestações contrárias aos textos do relator foram realizadas, assim como foi criado uma abaixo-assinado virtual.
Também há entidades que têm se manifestado a favor das mudanças. O Secovi-SP, que representa as empresas do mercado imobiliário, por exemplo, publicou comunicado em que afirma que a proposta “amplia o que deu certo na sua concepção e permite maior inclusão de pessoas em áreas dotadas de infraestrutura urbana”.
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