O prefeito Ricardo Nunes (MDB) sancionou o projeto municipal Requalifica Centro, que incentiva a modernização e mudança de uso de edifícios da região central da cidade de São Paulo. A chamada nova “lei do retrofit” foi aprovada na semana passada em meio a uma tramitação relâmpago, de menos de duas semanas, e críticas de entidades.
Agora em vigor, após publicação no Diário Oficial desta quarta-feira, 21, a lei 17.577/21 é de autoria da Prefeitura de São Paulo, mas passou por algumas modificações na Câmara Municipal, sendo a principal o aumento da área para mais do que o dobro previsto inicialmente. O perímetro chegou a 6,4 quilômetros quadrados, com a inclusão das imediações da Bela Vista e do Brás, por exemplo. Dentre as principais vias, estão: Rua da Consolação, Avenida Radial Leste-Oeste, Avenida do Estado e Rua Amaral Gurgel, dentre outras.
A nova lei prevê incentivos e isenções fiscais voltados especialmente para a recuperação de imóveis hoje subutilizados ou ociosos e a transformação de edifícios comerciais e de escritórios em residenciais. Entre os principais estão: isenção de IPTU por três anos após a conclusão da obra; aplicação de alíquotas progressivas de IPTU nos cinco anos seguintes à isenção; alíquota do ISS reduzida para 2% em serviços diversos. No caso de imóveis no entorno da Cracolândia, a isenção de IPTU é de 10 anos.
O então projeto de lei foi aprovado na Câmara no sábado, 17, em uma votação iniciada no dia anterior e que virou a madrugada, às vésperas do recesso. Ele teve 39 votos favoráveis e 14 contrários. A Prefeitura defende ter o objetivo de reduzir a ociosidade de edifícios subaproveitados e aumentar a população da região, aproveitando a oferta de infraestrutura, mobilidade e empregos do entorno.
O texto abrange exclusivamente os imóveis existentes ou licenciados com a legislação vigente até 23 de setembro de 1992. Ele também incentiva a chamada "fachada ativa", pois prevê que o pavimento térreo e a cobertura não sejam computados como área construída (que precisa respeitar um limite por lote) se tiverem uso comercial.
Além disso, inclui empreendimentos que adotem a fusão de lotes e permite o aumento de área construída dentro dos padrões permitidos na legislação (isto é, um edifício pode ficar mais alto do que o original) e dispensa exigências legais em determinadas situações (um exemplo é a chamada quota ambiental, que prevê o cumprimento de um mínimo de espaço permeável, com jardins, vegetação e afins, poder ser compensada com a doação de mudas ou valor correspondente).
O perímetro da lei é descrito da seguinte forma: interseção da via férrea com a Avenida Alcântara Machado (sob o Viaduto Alcântara Machado), prossegue pela Rua Palmorino Mônaco até a Rua Visconde de Parnaíba, Rua Visconde de Parnaíba, Rua Domingos Paiva até a Avenida Rangel Pestana, Avenida Rangel Pestana, contorna a Praça Agente Cícero, Avenida Rangel Pestana, contorna o Largo da Concórdia, baixos do Viaduto do Gasômetro até a via férrea, Rua Coronel Francisco Amaro, prosseguindo pela via férrea até a Rua Mauá, Rua Mauá até a Praça Júlio Prestes, Praça Júlio Prestes, Alameda Cleveland, Alameda Ribeiro da Silva, Alameda Dino Bueno, Alameda Eduardo Prado, Avenida Rio Branco, Rua Helvetia, Rua Guaianases, Praça Princesa Isabel, Avenida Duque de Caxias, Largo do Arouche, Rua Amaral Gurgel, Rua da Consolação, Rua Caio Prado, viela de ligação com a Rua Avanhandava, Rua Avanhandava, Avenida 9 de Julho, Avenida Radial Leste-Oeste, Rua João Passaláqua, Rua Professor Laerte Ramos de Carvalho, Praça Pérola Byington, Viaduto Jaceguai, Avenida Radial Leste-Oeste, Viaduto do Glicério, Rua Antonio de Sá, Avenida do Estado, Rua da Figueira, Avenida Alcântara Machado até o ponto inicial.
Falta de participação popular é criticada
O Requalifica Centro passou por duas audiências públicas, umaem 10 de julho, após o feriado, e outra no dia 16 do mesmo mês. A falta de apresentação nos conselhos municipais relacionados ao tema, a participação popular considerada insuficiente e a não apresentação de estudos técnicos de impacto estão entre os principais pontos criticados em relação ao projeto. Embora o retrofit em si seja entendido como necessário para a região, entidades e especialistas defendiam o adiamento da segunda votação para análise adequada e adaptações no texto. O Núcleo de Questões Urbanas e o Observatório da Revisão do Plano Diretor de São Paulo, ligados ao Insper, por exemplo, publicaram nota técnica sobre o então PL. O texto diz que a tramitação da proposta violou “o princípio da gestão democrática”, pois não foi apresentada e discutida em órgão municipais de representação popular. Entre eles, estão o Conselho Municipal de Política Urbana (CMPU), a Câmara Técnica de Legislação Urbana (CLTU) e a Comissão Executiva da Operação Urbana Centro, dentre outros. O Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) de São Paulo também se manifestou sobre o tema por meio de nota pública, defendendo que a proposta fosse discutida “de forma ampla à sociedade por meio de instrumentos de participação social”, com novas audiências públicas. Entre os aspectos que necessitariam de maior avaliação, estão os impactos econômicos para a cidade e diferenciação entre os incentivos voltados à habitação de renda baixa em comparação com aos demais tipos de empreendimentos.