Um grupo imobiliário entrou na Justiça com pedido para reduzir o nível de proteção e liberar construções em extensa faixa com matas, mangues e praias em São Sebastião, litoral norte de São Paulo. Os empresários querem invalidar o zoneamento ecológico e econômico que limita a ocupação do território, considerado de alta relevância para o equilíbrio do ecossistema costeiro na região, de Mata Atlântica.
O zoneamento ecológico foi discutido de 2010 a 2016 com a comunidade pelo Conselho Estadual do Meio Ambiente (Consema), órgão do Sistema Ambiental Paulista, por meio de audiências públicas. Parte da região foi enquadrada como Zona Terrestre 2, que permite exploração econômica com limitações, justamente para garantir a preservação ambiental. O território, que engloba as Praias do Engenho e da Barra do Una, abriga espécies ameaçadas da fauna, como a jaguatirica e o cachorro-do-mato, e da flora, como a palmeira-juçara, segundo os estudos que embasaram a demarcação.
Cinco empresas do Grupo Alemoa, com forte atuação no setor imobiliário, acionaram a Justiça para cancelar o zoneamento, alegando que parte de suas terras na região deveria ser enquadrada como Zona 4, que permite maior exploração econômica, incluindo loteamentos. Conforme informa em seu site, o Alemoa tem investimentos em locação de imóveis em Santos e São Vicente, pátios e armazéns no bairro da Alemoa, e mais recentemente no litoral norte, com a incorporação de condomínios de veraneio nas Praias de Barra do Una e do Engenho.
Contestações
O grupo alega que, durante as audiências públicas, apresentou requerimentos para que houvesse a mudança de enquadramento, mas os pedidos foram ignorados. Na época, as empresas obtiveram liminar para suspender o andamento dos trabalhos, mas a decisão foi cassada pelo Tribunal de Justiça. A Corte não identificou irregularidade na condução dos trabalhos e afirmou que “o mérito dos requerimentos administrativos” foi apreciado pelo Grupo Setorial do Gerenciamento Costeiro do Litoral Norte.
As discussões para mudar o zoneamento tiveram participação de representantes das prefeituras, do Estado, ambientalistas, associações de pescadores, comunidades tradicionais, técnicos e especialistas. O grupo empresarial também enviou representantes. Conforme a Secretaria de Meio Ambiente e Infraestrutura do Estado, a nova configuração concilia a exploração econômica à sustentabilidade ecológica e à proteção de recursos naturais.
O grupo Alemoa alega que o zoneamento feriu direitos constitucionais ao restringir o uso da propriedade. Os advogados das empresas juntaram ao processo laudo encomendado a um escritório de Direito Ambiental apontando a viabilidade de alterar o zoneamento da Praia do Engenho de Z2 para Z4, o que permitiria empreendimentos imobiliários. O laudo foi contestado pelo Ministério Público (MP) de São Paulo e pelo Instituto Conservação Costeira (ICC), associação ambientalista que participou dos debates sobre o zoneamento.
Precedente
Conforme o MP, o enquadramento como Z2 se deu com ampla participação. A Promotoria diz que isso não deve ser mudado por decisão judicial e destaca “o princípio da supremacia do interesse público sobre o particular e ao dever geral de preservação do meio ambiente, insculpido no artigo 225 da Constituição”.
Para o instituto, uma decisão favorável à mudança abrirá precedente para alterar o status de proteção em quaisquer áreas preservadas do Brasil, criando insegurança jurídica.
Documentos juntados à ação mostram que, entre 2014 e 2015, uma empresa do Alemoa pediu redução de 90% do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) da área entre a Praia do Engenho, sob alegação de que o imóvel é coberto pela Mata Atlântica. “Na ocasião, o grupo reconhecia a alta restrição ambiental da área em que agora pretende construir”, diz Maria Fernanda Carbonelli Muniz, advogada e presidente do ICC.
Estado defende regras ambientais; grupo privado questiona critérios
A Secretaria de Meio Ambiente e Infraestrutura informou que o Zoneamento Ecológico Econômico (ZEE) é fundamental para o desenvolvimento socioambiental, além da conservação da biodiversidade e dos serviços ecossistêmicos das quatro cidades do litoral norte – Ilhabela, São Sebastião, Ubatuba e Caraguatatuba. O ZEE existe desde 2004 e foi atualizado em 2017 após amplo diálogo. “Com relação às áreas da Praia do Engenho e na região do Rio Una, tratam-se de regiões com alto grau de preservação ambiental. A região do Una já era considerada Z2 antes de revisão que manteve a classificação. Já a Praia do Engenho foi alterada de Z4 para Z2 em razão da integridade da área, que possui vegetação em estágio avançado e com grande fragilidade, o que poderia sofrer forte impacto com a expansão urbana e usos mais intensivos”, acrescentou. Ainda segundo a pasta, o Estado tem acompanhado e apresentado as razões técnicas da decisão na ação judicial em curso, que, até o momento, não foi transitada em julgado.
Já o grupo Alemoa informou que o pedido de redução de imposto formulado à administração municipal de São Sebastião não teve por base a alegação de que as áreas estavam muito preservadas, mas, sim, a impossibilidade de utilização das propriedades para fins urbanos. “Tratou-se, pois, de exercício regular de direito, previsto em lei, visando adequar o fundamento tributário ao enquadramento urbanístico e econômico do bem”, diz.
Conforme o grupo, jamais foi afirmado que as suas áreas estão pouco conservadas, mas que preenchem os requisitos técnicos e legais para o seu enquadramento como Z4 e não Z2, “como arbitrariamente imposto pelo Estado, inclusive com a interferência direta do ICC, pois estão inseridas em ambiente totalmente urbano, havendo diversas edificações já consolidadas no seu entorno, com forte pressão antrópica (do homem) potencializada pela existência de vias públicas de grande circulação”.
Ainda segundo as empresas, o município de São Sebastião, embora tenha contestado a ação, sustentou, ao longo do processo, que as áreas deveriam receber a classificação de Z4 e não de Z2. “Causa perplexidade, ainda, que áreas limítrofes às do Grupo, de características muitíssimo assemelhadas (senão idênticas), tenham sido qualificadas com o enquadramento menos rigoroso.” Já a prefeitura de São Sebastião informou que segue as normas definidas e as leis vigentes.