A quatro dias da votação final, os seis projetos da “minirrevisão” das principais leis urbanísticas de São Paulo ganharam textos substitutivos aos originalmente apresentados pela Prefeitura e a comissão especializada da Câmara. As mudanças abrangem a Lei de Zoneamento, o Plano Diretor, o Plano de Intervenção Urbana (PIU) Setor Central, o PIU Arco Jurubatuba, a Operação Urbana Água Espraiada e, majoritariamente, a Operação Urbana Faria Lima.
Algumas das principais mudanças envolvem a operação urbana responsável pela transformação da região da Avenida Brigadeiro Faria Lima nas últimas décadas. Uma parte de um “bolsão” na Vila Olímpia, na zona sul paulistana, que não integrava a área de incentivos à construção de prédios passaria a ser incluído. Conhecida como “buraco da Faria Lima”, a área abrange terrenos de frente para a avenida, entre a Rua Santa Columba e a Rua Santa Justina.
Hoje, esse é um dos locais com construções mais baixas da Faria Lima e áreas esvaziadas. A inclusão envolveria exclusivamente uma faixa lindeira a até 90 metros da avenida, a exemplo do que já ocorre na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, enquanto o restante seguiria com o regramento atual (mais restritivo).
Em 2018, a Prefeitura chegou a discutir um Plano de Intervenção Urbana (PIU) Vila Olímpia, exclusivamente para essa área, após a apresentação de uma manifestação de interesse privado. À época, grande parte dos imóveis já pertencia a empresas do mercado imobiliário, as quais lideraram a proposta, posteriormente suspensa na tramitação municipal.
Além disso, como o Estadão havia antecipado, a nova versão do projeto permite a legalização de construções irregulares por meio da compra de Certificados de Potencial Adicional de Construção, que terão o valor majorado em 30%.
Essa novidade vale apenas para o que foi construído até a vigência da lei atual, podendo facilitar a liberação do edifício luxo construído sem alvará no Itaim Bibi. O leilão de mais 1,5 milhão de m² desses créditos (os Cepacs) também é liberado pelo substitutivo, a ser utilizado para qualquer fim permitido, não apenas regularização.
O “pacotão” de projetos urbanísticos tem votação definitiva prevista para a terça-feira, 2, às vésperas do recesso. A última audiência pública é na segunda-feira, 1º. Parte dos especialistas e da população tem criticado o que consideram um curto período para a análise e a discussão das propostas, grande parte composta por projetos protocolados neste mês.
Todos os projetos passaram em 1ª. votação, com expectativa de que sejam novamente aprovados. Há, também, a possibilidade de que vereadores apresentem emendas com novas mudanças, que possam igualmente ser submetidas a apreciação.
Essas seis leis são algumas das mais importantes da cidade. Determinam o regramento de diversos aspectos do dia a dia — como limite de barulho, altura máxima das construções e tipos de comércios permitidos — e também delimitam onde ocorrerão as principais transformações urbanas, como por meio de incentivos a mais apartamentos perto de estações de metrô e a indicação de novos parques.
Os substitutivos são assinados pelo relator das “minirrevisões”, o vereador Rodrigo Goulart (PSD), o mesmo das revisões do ano passado. No caso das operações urbanas, que concentram a maior parte das mudanças mais evidentes do pacote de projetos, diz que o propósito é revigorar as transformações nesses locais, cuja arrecadação com créditos construtivos (os Cepacs, essenciais para a verticalização, por exemplo) é reaplicada em obras públicas na mesma região.
“É uma atualização das operações urbanas mais antigas da cidade de acordo com as legislações hoje vigentes e recém revisadas”, justificou Goulart ao Estadão. Sobre a inclusão de novos trechos da Faria Lima na operação urbana, respondeu que não havia motivo justificável para a área estar fora do perímetro.
“Qual é a explicação para aquela faixa não estar dentro da operação urbana? Qual o critério?”, questionou o vereador. Também destacou que a maior parte do “bolsão” segue com mais restrições construtivas. “Até porque tem vilas”, disse.
O volume de mudanças chamou a atenção de especialistas ouvidos pelo Estadão. Parte deles questionou a utilização de Estudo de Impacto Ambiental dos anos 1990 para embasar o novo leilão, o que exigiria uma avaliação mais atual. Também se assinalou a valorização que a inclusão na operação urbana trará para os donos dos terrenos da Vila Olímpia agora contemplados.
O que mais muda na Operação Urbana Faria Lima? E o que dizem especialistas?
A “minirrevisão” também inclui favelas do Complexo Paraisópolis no programa de investimentos da operação urbana. Isto é, esses locais também poderão receber parte dos recursos arrecadados das empresas do mercado imobiliário para obras de reurbanização, equipamentos públicos, ampliação de áreas verdes, habitação para baixa renda etc.
Como o Estadão mostrou no aniversário da cidade, as transformações urbanas da região da Faria Lima em “central business district” estão diretamente ligadas à operação urbana. A medida divide opiniões até hoje, em parte pela pouca integração com o entorno, e ganhou impulso especialmente nos anos 1990.
O novo projeto de lei também permite que imóveis da operação urbana possam ser mais verticalizados quando em um raio de 400 m das estações Faria Lima e Pinheiros, da Linha 4-Amarela de metrô, e Vila Olímpia, Cidade Jardim, Hebraica-Rebouças e Pinheiros, da Linha 9-Esmeralda, da CPTM.
Os parâmetros passariam a ser equivalentes aos chamados “eixos de transporte” previstos na legislação, como ocorre no entorno de outras áreas de metrô e trem da cidade.
O mesmo também passaria a valer nos imóveis a 250 metros dos corredores de ônibus da Avenida Cidade Jardim (entre Passarela Miguel Reale e Faria Lima), Rua Funchal e Rua Chedid Jafet (entre as Avenidas dos Bandeirantes e Juscelino Kubitschek), Avenida Santo Amaro (entre Rua Cabo Verde e Avenida Juscelino Kubitschek) e Avenida Eusébio Matoso (entre Avenida Lineu de Paula Machado e Faria Lima).
Para especialistas ouvidos pelo Estadão, o novo projeto vai mudar a paisagem de parte da operação urbana. Isso envolve tanto as áreas perto de metrô e trem (que terão mais incentivos atrativos para a verticalização) quanto o novo perímetro no antigo “buraco da Faria Lima”.
“Como o coeficiente (de aproveitamento) é 2 (pode construir o dobro da área do terreno), tiveram que comprar terreno maior para construir, deixando com jardins, que dão caráter mais agradável”, explica o economista e consultor Paulo Sandroni, que estuda o tema há anos. Com a inclusão na operação urbana, novos empreendimentos terão coeficiente de até 4 se comprarem Cepacs, o que tende a gerar imóveis mais robustos.
O especialista avalia que o perfil desse trecho novo passará a ser semelhante às quadras mais conhecidas da avenida. Também destaca ter mapeado, na época do PIU Vila Olímpia, que a maioria dos terrenos voltados à Faria Lima já pertencem a incorporadoras e outras empresas do setor. “Pega os terrenos mais interessantes. Vai brindar os empresários que já estão com a posse daqueles terrenos”, completa.
Já a urbanista e professora do Insper Camila Maleronka avalia que um estudo deveria ser feito sobre os terrenos disponíveis e impactos antes de um novo leilão. Ela argumenta que a cidade e suas demandas mudaram nos últimos 30 anos, o que não significa necessariamente que um incremento de Cepacs seria indesejado.
Grosso modo, ela estima que o incremento de Cepacs dá uma média de 40 novos prédios. “Ainda tem mais espaço transformável, mas não é só porque tem terreno que se deveria autorizar. Precisa fazer uma leitura sobre esses terrenos vazios”, avalia.
Por outro lado, no caso do aval à regularização, destaca que o texto exige ao menos que o imóvel esteja de acordo com as regras legais, o que nem sempre ocorre em anistias e afins. “Pode ser uma porta de saída.”
Como isso pode facilitar a liberação do prédio de luxo do Itaim?
Com a obra quase concluída e parada há mais de um ano, o edifício de luxo construído sem alvará no Itaim Bibi pode passar a ter uma opção para evitar a demolição requerida pela Prefeitura na Justiça. Essa alternativa seria viável por meio de um aval à regularização de imóveis na Operação Urbana Faria Lima. O Edifício St. Barths, que fica em área nobre da zona sul paulistana, nas proximidades do Parque do Povo.
Uma possível retomada dependeria, contudo, também de aval judicial. Isso porque as obras do edifício estão congeladas por uma liminar obtida pela Prefeitura no ano passado. Tanto o Ministério Público de São Paulo (MPSP) quanto a gestão Ricardo Nunes (MDB) movem ações contra a São José.
Desde que o caso se tornou público, a empresa tem se posicionado contrariamente à possibilidade de demolição e buscado acordo pela regularização — como o termo de compensação discutido no ano passado, que previa obras em parques, posteriormente negado pela gestão Nunes.
O Edifício St. Barths tem cerca de 80 metros de altura e 14,5 mil m² de área construída. De alto padrão, totaliza 23 pavimentos e 20 apartamentos, com unidades de 382 m² (cinco vagas de garagem) e 739 m² (duplex, com oito vagas).
A Prefeitura abriu apuração interna sobre a atuação dos fiscais municipais no caso, visto que a construção persistiu sem autuação por anos. Além disso, determinou multa de R$ 2,5 milhões.
O pedido de demolição foi negado pela Justiça no ano passado. Na decisão liminar, o juiz considerou que seria uma medida de “impossível reversibilidade” para ser tomada neste momento da tramitação. A ação segue em curso.
Já o MP move ação em que defende a demolição ao fim do processo e o pagamento de danos sociais, morais, ambientais e urbanísticos de mais de R$ 500 milhões. Também continua em tramitação.
O que muda na Lei de Zoneamento? Escolas, critérios para eixo de verticalização e mais
A nova versão mantém a proposta do texto original de liberação de escolas de ensinos fundamental e médio de até 2,5 mil m² em Zona Predominantemente Residencial (ZPR), mas excluiu o aval ao ensino profissionalizante. Esse impedimento a instituições de profissionalizantes também passaria a valer para as Zonas Corredor (ZCOR) 2 e 3, que abrangem áreas comerciais no entorno de bairros de casas, das quais a primeira pode passar a receber esses espaços desde a nova Lei de Zoneamento, deste ano.
O substitutivo também altera a redação das quadras que não podem virar “eixo de verticalização”, mesmo quando próximas de metrô, trem e corredor de ônibus. As novas definições são mais detalhadas, destacando que as características dessas “exceções” devem abranger a totalidade da quadra e atender a parâmetros mínimos. O texto anterior tinha gerado dúvidas de interpretação, inclusive para o licenciamento de novos empreendimentos que poderiam ou não ser impactados.
Como exemplo, o texto passa a exigir um mínimo de 50% do território em Área de Preservação Permanente de curso d’água em curso natural. Ou seja, pode não abranger quando um córrego está retificado ou com outra interferência de urbanização.
Além disso, a redação anterior não indicava um mínimo de área abrangida. Indicação semelhante envolve o veto a eixos em quadras com 30% de área com remanescentes de mata atlântica, enquanto a legislação atual não apontava esse mínimo.
O substitutivo destaca que essas regras de exceção estão transpostas no mapa que mostra o zoneamento de cada local da cidade e, no caso de divergência em relação ao texto, o que está na representação cartográfica se sobrepõe. O Estadão não identificou por enquanto mudanças substanciais na classificação das vizinhanças. A contestada transformação da Zona Exclusivamente Residencial (ZER) da Cidade Jardim em área com prédios e comércios foi mantida.
O que muda no Plano Diretor? Parques do Bixiga e Banespa
O substitutivo do projeto de lei que altera o Plano Diretor insere a criação do Parque Banespa (referente à área do clube homônimo de Santo Amaro, na zona sul) entre os de implantação preferencial na cidade. Além disso, manteve a proposta de inclusão do Parque do Bixiga, no centro, no mesmo quadro de parques propostos.
Como o Estadão explicou, a indicação coloca o espaço entre aqueles que têm implementação preferencial. Também dá acesso a ferramentas que facilitam essa medida (como o “pagamento” por meio de créditos construtivos, a exemplo do que foi feito no Parque Augusta anos atrás).
Com a indicação como parque, tanto o do Bixiga quanto o Banespa também passariam a ser Zona Especial de Proteção Ambiental (Zepam), a qual tem diversas restrições construtivas.
Novo texto do PIU do centro indica mínimo de vagas de bicicleta e libera construções de até 28 m na Esplanada da Liberdade
O PIU Setor Central entrou em vigor em 2022, enquanto o Arco Jurubatuba foi sancionado no ano passado. Ambos reúnem regras e incentivos específicos para direcionar a transformação em bairros do centro e de parte da zona sul, como Santo Amaro, Vila Andrade e Interlagos.
Essas duas “minirrevisões” foram enviadas à Câmara em 18 de junho, com a aprovação em 1ª. votação uma semana depois. As justificativas da gestão Nunes são de que propiciariam “a adequada aplicabilidade dos instrumentos inicialmente previstos na referida norma”.
Algumas extras foram feitas nos textos substitutivos, especialmente no do PIU do centro. Um ponto é a delimitação de vagas mínimas de bicicleta nos prédios (uma a cada quatro apartamentos), enquanto a lei atual não precisava qual seria a média.
Além disso, mantém as alterações voltadas a facilitar a implantação da chamada “Esplanada Liberdade”, que envolve a construção de uma laje entre quatro viadutos e acima da Radial Leste-Oeste, com centro comercial, praça de exposições, centro de inovação e cultura e outras instalações, inspiradas na arquitetura japonesa contemporânea. Adicionalmente, indica os parâmetros máximos da obra, como o limite de altura de 28 metros, dentre outros.
Além disso, a proposta passa a incluir os mesmos padrões construtivos para as vias que fazem divisa com o perímetro de atuação do PIU. Isto é, podem passar a valer para o lado ímpar e par da mesma rua, por exemplo.
No caso do Arco Jurubatuba, o projeto de lei traz correções nos mapas com o perímetro abrangido. A justificativa da gestão Nunes fala na necessidade de resolver “lacunas jurídicas” identificadas. Um exemplo de mudança nos mapas envolve a inclusão de mais áreas no Compartimento Ambiental de Várzea, áreas em planície aluvial que precisam de parecer técnico para comprovar a segurança contra afundamento e outros problemas.