Lapa, Freguesia do Ó, Santana: mapa mostra distritos que podem ganhar mais prédios altos em SP

Revisão do Plano Diretor propõe expansão de eixos que recebem incentivos para verticalização em São Paulo; mudança será votada pela Câmara na segunda-feira

A nova versão para o Plano Diretor que será votada nesta segunda-feira, 26, pode aumentar em até 148% o total de áreas urbanas da cidade de São Paulo que terão incentivos municipais para a construção de prédios sem limite de altura. O projeto está em fase final de discussão pública, com a votação prevista para a próxima segunda-feira, 26. A proposta pode levar os “eixos de transporte” para distância até superiores a mais de 700 metros de metrô e trem, a depender da quadra, o que tem dividido opiniões.

Hoje, a capital paulista tem cerca de 51 km² dessas áreas, os eixos de transporte. Uma projeção realizada pelo Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper aponta que, com a mudança de regras, essa abrangência vai mais do que dobrar, alcançando o total de cerca de 127 km². Isso equivale a quase 14% da área urbana da cidade.

O que é o Plano Diretor?

• É a mais importante lei urbanística municipal, com uma série de regras e incentivos construtivos hoje evidentes na cidade, como a concentração da verticalização perto de metrô, trem e corredor de ônibus
• A revisão estava prevista na própria lei e passou por adiamentos por causa da pandemia
• O texto apresentado pela Câmara tem diversas mudanças em relação ao entregue pela Prefeitura, com relatoria do vereador Rodrigo Goulart (PSD)
• A revisão terá a segunda e definitiva votação na Câmara Municipal nesta segunda-feira, 26, dias antes do recesso legislativo
• Depois de aprovado, o projeto será encaminhada para a promulgação pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB)

Embora a Câmara tenha modificado com uma sinalização de recuo, praticamente não ocorreu mudança no tamanho da expansão entre o texto aprovado em primeira votação e o atual. Isso porque a regra envolve quadras “alcançadas” por um raio de 700 metros (no caso de trem e metrô), chegando a imóveis a uma distância superior se estiverem em uma quadra tocada pela área de influência.

A maioria dessa ampliação será facilitada pela revisão do Plano Diretor, mas dependerá ainda da anuência da revisão da Lei de Zoneamento. O projeto deve ser enviado nos próximos meses à Câmara pela gestão Ricardo Nunes (MDB).

Do total da expansão, 18% entrará oficialmente em vigor com a aprovação da lei, com a ativação dos eixos que estavam “congelados” no entorno do chamado Arco Tietê até a Prefeitura enviar um projeto sobre a região à Câmara, cujo prazo máximo é 2024.

Como a exigência não foi totalmente cumprida, as estações de metrô e trem e o corredor de ônibus dessa área serão oficialmente transformados em eixo. Por isso, o crescimento de eixos nessa região é expressivo, como nas Estações Lapa e Pirituba, na Linha 7-Rubi, e Santana, na Linha 1-Azul.

Coordenado pelo professor Adriano Borges Costa, o levantamento do Insper identificou os distritos que poderão receber as maiores áreas aptas a receber prédios sem limite de altura. Os primeiros colocados são Lapa (4,4 km²), na zona oeste, Pirituba (3,9 km ²) e Freguesia do Ó (3,9 km²), na norte.

Na sequência, despontam Cidade Dutra, Sapopemba, Cidade Tiradentes, Santana, Jaraguá, São Mateus, Jabaquara, São Lucas, Itaquera, Parelheiros, Artur Alvim, Tatuapé e Vila Mariana. Os eixos concentram vários incentivos atrativos para o mercado imobiliário e podem receber prédios sem limite de altura, enquanto o máximo é de até 48 metros em praticamente todo o restante da cidade.

Outra diferença está no tamanho da área construída. Nos eixos, isso corresponde a quatro vezes o volume construtivo do terreno. Na maioria dos demais locais da cidade, é limitado a até duas vezes a metragem. Além disso, há a possibilidade de as construtoras ficarem isentas de pagar parte da taxa (a outorga onerosa) quando há comércio no térreo do edifício, dentre outros.

Mas quais são os critérios para que os eixos de transporte sejam ampliados? O projeto de revisão do Plano Diretor permite a expansão do tamanho dessas áreas. A influência aumentará de quadras em um raio de até 600 metros das estações de metrô e trem, como é hoje, para quadras alcançadas (mesmo que parcialmente) por até 800 metros. Nos corredores de ônibus, o aumento é nos mesmos moldes, de 300 metros para 400 metros. I

Clique nos distritos da cidade para saber o possível aumento em cada região da cidade, feito a partir de projeção do Arq.Futuro/Insper:

O laboratório do Insper projeta, ainda, os eixos que mais irão se expandir. Os cinco que ganharão mais área são corredores de ônibus: Parelheiros/Rio Bonito/Santo Amaro, Itaquera/Líder, ABD (mais conhecido como São Mateus/Jabaquara), Pirituba/Lapa/Centro e Campo Limpo/Rebouças/Centro. No caso de metrô e trem, os eixos que poderão ganhar maior área de ampliação são a futura Estação Cidade Tiradentes (Linha 15-Prata), Estação Lapa (Linha 7-Rubi), Estação Piqueri (Linha 7-Rubi), Estação Jaraguá (Linha 7-Rubi), futura Estação Jardim Colonial (Linha 15-Prata) e Estação Corinthians-Itaquera (Linha 3-Vermelha).

A lei facilitará a expansão dos eixos, mas a verticalização dependerá do interesse do setor privado. Com o atual Plano Diretor, grande parte dos que atraíram maior investimento para erguer prédios foram os localizados em bairros de classe média e alta e perto de metrô, como o entorno das Estações Brooklin, na zona sul, Butantã e Sumaré, na oeste.

Com o Plano Diretor atual, de 2014, os eixos passaram a concentrar mais da metade dos apartamentos lançados na cidade. Ele prevê incentivos para esses locais a fim de aumentar o número de apartamentos e, assim, a população que mora perto e é usuária frequente de meios de transporte coletivo. Além disso, em geral, são locais com mais oferta de infraestrutura, comércios, emprego e serviços, reduzindo os longos deslocamentos pela cidade.

Na prática, contudo, ainda não há pesquisas suficientes para identificar se o objetivo foi alcançado. Estudos já identificaram um boom de microapartamentos e volume extenso de empreendimentos de alto padrão em uma fração desses endereços, em parte voltados a um público que não usa transporte coletivo no dia a dia.

O Plano Diretor é a mais importante lei urbanística municipal, com uma série de regras e incentivos construtivos hoje evidentes na cidade. O atual plano é 2014. A versão revisada permanecerá ao menos até 2029, quando novas mudanças deverão ser discutidas na Câmara.

A expansão dos eixos divide opiniões. Parte dos urbanistas, especialistas e organizações de moradores é contrária à flexibilização dos parâmetros atuais e considera que a ampliação invade os chamados “miolos de bairros” e cria uma competição com os eixos menos verticalizados, em parte na periferia. Já o setor imobiliário e outra parcela de especialistas avaliam que a expansão é necessária para ampliar a população que vive perto do transporte coletivo e porque alguns bairros têm poucas opções de terrenos para erguer edifícios.

Um outro estudo do Insper também apontou que o Plano Diretor potencializou a construção de prédios mais altos nos eixos de transporte. A média de andares subiu de 11,1 pavimentos, em 2013, para 16,4 pavimentos, em 2021.

Esse mesmo levantamento também já havia detalhado como os incentivos municipais atraíram o mercado imobiliário para os entornos de metrô, trem e corredor de ônibus. Os eixos passaram a concentrar 54,1% dos lançamentos voltados ao público em geral de 2019 a 2021, ante 16,7% do período de 2013 e 2015.

Garagens e microapartamentos

Os eixos devem passar por mais mudanças após a revisão. Outra delas, também alvo de críticas, é a alteração no critério de vagas de garagem, com desestímulo a mais microapartamentos e um incentivo municipal para que grandes unidades tenham mais de um espaço para estacionar.

A mudança permite que empreendimentos perto de metrô e outros eixos de transporte criem mais vagas de garagem não contabilizadas na área construída – que é limitada a quatro vezes a metragem do terreno mediante o pagamento da “outorga onerosa”, espécie de taxa pelo direito de construir. Isto é, serão espaços para carros isentos da principal cobrança feita pela Prefeitura ao setor imobiliário e que não impactarão no limite de tamanho dos edifícios.

A mudança proposta restringe que os empreendimentos construam uma vaga “gratuita” para cada apartamento de ao menos 30 m², o que torna menos atraente a construção dos compactos, que tiveram um boom com 250 mil unidades lançadas nos últimos anos.

Por outro lado, permite um espaço para carros “grátis” para cada 60 m² de área privativa. Ou seja, a nova regra estimula que apartamentos grandes tenham mais de uma vaga.

Incentivos do Plano Diretor têm transformado eixos da cidade, como a Estação Brooklin, da Linha 5-Lilás Foto: Felipe Rau/Estadão

O Plano Diretor hoje em vigor permite um espaço de estacionamento “grátis” por apartamento, independentemente da metragem. Essa regra (e a mudança proposta) envolve empreendimentos dos eixos de transporte.

Outro levantamento do Insper estima que a nova regra pode aumentar o total de vagas perto dos eixos em cerca de 12%. Uma simulação aponta que o novo texto permitiria que empreendimentos com unidades medianas (de 60 m² a 80 m²) tenham até 33% mais vagas do que hoje.

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Nova versão dificulta prédios altos no Bixiga e em vilas perto de metrô

O texto final incorporou também parte das sugestões propostas nas audiências públicas e para a sociedade civil para a proteção do Bixiga, no centro, e de vilas – como apontou o Estadão. Os novos trechos adicionados impedem que os locais sejam considerados como eixos de verticalização mesmo quando localizados perto de estações de trem e metrô e de corredores de ônibus, o que impede a construção de prédios sem limite de altura.

O objetivo é reduzir a atratividade do bairro histórico e das vilas para o setor das grandes incorporadoras. No caso do Bixiga, a proteção é temporária até ser formulado um projeto de lei específico para a área, que “deverá incluir articulação com políticas habitacionais que garantam a manutenção da população residente e do perfil racial deste perímetro, usando como parâmetro o perfil racial do último censo”.

Ambas as propostas têm sido defendidas nas audiências públicas por movimentos de bairro e parte dos urbanistas, como o professor da USP e relator do atual Plano Diretor, Nabil Bonduki, que chegou a participar da elaboração de textos alternativos apresentados pelo PT e PSOL.

A mobilização cresceu no Bixiga nos últimos anos, diante da verticalização crescente, especialmente no entorno da futura Linha 6-Laranja. Além disso, o projeto de construção de um empreendimento na chamada Grota do Bixiga gerou críticas e, em maio, o movimento Mobiliza Saracura/Vai-Vai apresentou propostas de emendas ao projeto para a “preservação de modos de vida no bairro”.

O perímetro que exclui o Bixiga do eixo é o mesmo da área envoltória do tombamento do bairro – datado de 2002. A preservação de parte dos imóveis foi determinada à época por envolver “um dos poucos bairros paulistanos que ainda guardam (em grande parte) inalteradas as características originais do seu traçado urbano e parcelamento do solo” e pelo valor cultural, ambiental, afetivo e turístico.

No Bixiga, o tombamento veta a demolição de imóveis históricos e autoriza obras nos demais, desde que mediante autorização do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp). Não há um veto hoje em vigor para que as quadras no bairro em área de eixo recebam prédios sem limite de altura.

Se aprovadas e promulgadas, as mudanças podem não incidir sobre os empreendimentos já licenciados na Prefeitura. O chamado “direito de protocolo” permite que as construtoras e incorporadoras realizem obras com a legislação vigente no momento do licenciamento, mesmo após alterações na lei. Esse foi o caso, por exemplo, do edifício Figueira Altos do Tatuapé, o mais alto residencial de São Paulo, entregue em 2021 no miolo do distrito da zona leste, onde hoje o limite é de 28 metros.

No caso das vilas, a mudança abrangeria os locais oficialmente considerados como vilas, o que é definido desde 2022 por resolução da Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) – ligada à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. “(São) Assim consideradas aquelas constituídas em agrupamento de construções residenciais realizadas em conjunto com abertura de passagem que não tenham origem em arruamento aprovado, e sem a instituição de condomínio”, diz o documento.

Essa definição engloba as vilas que se enquadram em ao menos uma de quatro condições. Uma delas é a descrita pela Lei de Zoneamento, de 2016. Ela é: “conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”.

Caso não se encaixe nesse entendimento, o conjunto ainda pode ser reconhecido como vila se for considerado como tal por: uma decisão judicial com trânsito em julgado; o Cartório de Registro de Imóveis até 16 de dezembro de 1985; a Prefeitura até 16 de dezembro de 1985.