ESPECIAL PARA O ESTADÃO - A pandemia provocou uma mudança no estilo de vida não apenas para os clientes de condomínios fechados de altíssima renda. Segundo loteadores ouvidos pelo Estadão, famílias com renda total a partir de R$ 8 mil e que já tinham imóvel próprio também foram atrás de mais conforto, espaço e contato com o verde. E passaram a buscar um segundo imóvel em locais com infraestrutura de área urbana, mas com elementos rurais, como espaços arborizados e hortas comunitárias.
Tal interesse pode explicar o que um levantamento feito pela consultoria Brain com dados da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo) e do Secovi-SP revelou sobre a venda de lotes em todo o Brasil: após queda observada nos primeiros meses de pandemia, as vendas voltaram a subir, atingindo, no primeiro semestre de 2021, a marca de 58.594 lotes comercializados, melhor resultado desde 2019.
Em contrapartida, longos períodos de travamento do setor causados pela pandemia, assim como a alta dos preços na construção civil, parecem ter impactado a colocação de novas unidades no mercado – no primeiro semestre de 2022, foram 23.305 lotes, menos da metade do que foi lançado por semestre em 2019.
Ainda que o setor enxergue boas perspectivas de melhora a partir de agora, os últimos 12 meses foram de desaceleração. ”Vivemos o que chamamos de apagão das canetas”, afirma Caio Portugal, presidente da Aelo. Segundo ele, tanto a pandemia quanto as próprias eleições municipais, há dois anos, travaram o sistema de aprovação de novos loteamentos. Além disso, ele lembra que houve aumento da procura, já que muitos deixaram seus apartamentos para viver em casas durante e após o pico da crise sanitária da covid.
Em alguns segmentos do mercado de lotes, como o de alto padrão, está realmente faltando produto na prateleira, avalia Murilo Morale, CEO da Griffon Living, empresa que atua no setor de construção de casas sob demanda. “É um mercado em que muitas pessoas entraram no meio até para especular”, diz Morale. “Estamos falando de terrenos na faixa de, pelo menos, R$ 500 mil ou 400 metros quadrados, que estão sendo colocados no mercado por mais do que isso, por aqueles que compraram quando a procura começou a crescer na pandemia”, afirma.
Em São Paulo
Considerando apenas o Estado de São Paulo, o levantamento feito pela Brain revela que, no primeiro semestre de 2022, o número de lotes lançados caiu 36% em relação ao mesmo período de 2021, saindo de 18.935 para 12.101 terrenos. Uma redução, ainda que mais sutil, também foi observada na quantidade de loteamentos, fechados ou abertos, que foram colocados no mercado – a queda, neste caso, foi de 17%, saindo de 52 para 43.
A venda de lotes também acompanhou a tendência de queda. Entre o primeiro semestre de 2021 e o mesmo período deste ano, houve uma redução de 31% nesse quesito, a maior desde 2019.
”Aprovar um loteamento envolve órgãos estaduais e municipais. É um processo moroso, que acabou afetando toda a cadeia. Muitas prefeituras, por exemplo, não tinham estrutura para fazer as aprovações de forma online”, explica Caio Portugal, da Aelo.
Considerando os lotes vendidos em São Paulo, o mercado teve um bom momento em outubro de 2021, com 48.820 unidades comercializadas – numa retomada observada após o represamento das vendas durante os meses anteriores da pandemia. A partir daí, entretanto, manteve tendência de queda, chegando a 39.948 lotes em junho de 2022 – neste caso, um reflexo do tal “apagão das canetas”, que reduziu, anteriormente, a aprovação de novos loteamentos.
Em linhas gerais, segundo Portugal, esse é um processo que está afetando tanto os chamados loteamentos abertos quanto os fechados, os típicos condomínios com controle de segurança. “Os loteamentos abertos costumam ser o produto de entrada no mercado, porque têm um tíquete médio mais barato. Eles representam entre 70% e 75% do setor”, diz.
”A demanda por lotes continua muito aquecida e, como o processo de um loteamento demora, por causa do licenciamento ambiental e de todas as outras aprovações, temos aí mais alguns anos pela frente, muito provavelmente, para o mercado se equilibrar mais”, acrescenta Morale.
Futuro otimista
Tanto no médio quanto no longo prazo, Caio Portugal está otimista. Esse hiato desde que a pandemia ficou sob controle, há alguns meses, vai deixar de existir, acredita o presidente da Aelo. Para ele, a retomada econômica e o provável reequilíbrio das cadeias produtivas mundiais também devem fazer baixar o preço do cimento, do concreto e do ferro.
Segundo ele, a questão econômica internacional tem afetado bastante a vida das construtoras no País. Esse efeito rebote, segundo ele, afetou o preço dos produtos do mercado imobiliário. A pavimentação asfáltica, que corresponde a 30% do preço do lote, por exemplo, aumentou quase quatro vezes de valor durante a pandemia – seja pela variação cambial em si, seja pela própria oscilação do preço do barril de petróleo, uma de suas matérias-primas.
A visão dos especialistas do setor é de que o pior já passou. Nos últimos meses, vem ocorrendo uma estabilidade no custo dos principais insumos usados pela construção. “Tudo indica que teremos mais lançamentos e mais vendas nos próximos meses. O que significa que é um bom momento para entrar agora nesse mercado”, diz Portugal, que também faz loteamentos pelo interior paulista, como empresário. “Na cidade de São Paulo não tem mais espaço. A terra é muito cara e, por isso, quase não tem mercado.”