O prefeito Ricardo Nunes (MDB) sancionou na noite desta quinta-feira, 25, a “minirrevisão” da Lei de Zoneamento, com vetos aos três trechos mais criticados, que permitiam ou abriam brechas para a construção de prédios em parte das áreas restritas a casas na cidade de São Paulo. Entre os distritos que seriam impactados, estavam a Cidade Jardim — na vizinhança do Jockey Club — e a Vila Nova Conceição, na zona sul.
Ao todo, foram 18 vetos. As demais mudanças entraram em vigor nesta sexta-feira, 26, com a publicação no Diário Oficial. Essa lei não tem relação com a que permite a construção de um megatemplo em Alto de Pinheiros.
Além disso, Nunes também sancionou os projetos de lei que fazem alterações nas operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada. Entre as principais, estão a inclusão de novas quadras da Vila Olímpia no perímetro voltado à verticalização da Avenida Brigadeiro Faria Lima e a possibilidade de legalização de construções irregulares — o que pode facilitar a liberação do prédio de luxo erguido sem alvará no Itaim Bibi, como revelou o Estadão.
Os vetos podem ser derrubados pela Câmara Municipal — como ocorreu em abril, na revisão do zoneamento, por exemplo, mesmo com pareceres de técnicos da Prefeitura. Não há, contudo, sinalização, por enquanto, de que isso ocorrerá. O Legislativo está em recesso desde 3 de julho, após uma maratona de votações.
Oficialmente chamada de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), a Lei de Zoneamento é uma das mais importantes da capital paulista. Determina diversos aspectos que interferem no dia a dia e no desenvolvimento da cidade, como o limite de emissão de barulho, a altura máxima dos prédios, os tipos de comércios permitidos, os locais com incentivos para novas construções e as áreas de proteção ambiental, dentre outros.
Cada regra varia de acordo com o zoneamento do local. Essa classificação pode variar dentro de um mesmo bairro, geralmente com as quadras dos “miolos” com normas mais restritivas, enquanto os “centrinhos” e os “eixos de transporte” (entorno de acessos de metrô, trem e corredor de ônibus) permitem uma maior variedade de atividades e transformação urbana.
Quais foram os vetos à ‘revisão da revisão’ do zoneamento?
Após críticas e a mobilização de associações de bairro, Nunes vetou as três emendas que impactavam nas Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER), tipo de zoneamento restrito praticamente apenas a casas de até 10 metros há décadas. Os trechos permitiam ou abriam brechas para a construção de prédios e uma maior variedade de atividades.
Como o Estadão revelou, uma das emendas vetadas retirava as ZERs da lista de locais proibidos por lei de serem transformados em das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs), onde há incentivos municipais para a construção de prédios altos. Essa alteração poderia permitir alterações futuras no zoneamento de parte de Alto de Pinheiros, do Morumbi e outros bairros.
“Operam profunda alteração do Plano Diretor Estratégico (PDE), por meio de PL cujo escopo é a revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo. Tendo em vista tratar-se, portanto, de alteração por via transversa do PDE, necessário o veto”, apontou-se nas razões de veto.
Outra veto derruba a alteração que impactava na Vila Nova Conceição, no distrito Moema, na zona sul. O trecho transformava parte de uma zona restrita a casas em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), um “eixo de verticalização”, na quadra delimitada pelas Ruas Jacques Félix, Professor Filadelfo Azevedo, Domingos Leme e João Lourenço. Desse modo, esses endereços seguem como ZER e Zona Corredor (ZCOR).
Além disso, também foi vetado o artigo que transformava duas quadras da ZER da Cidade Jardim em Zona Mista, o que permitia a construção de prédios. “Contradiz, de forma direta, o comando normativo positivado (...) do PDE (Plano Diretor Estratégico), o qual determina que em perímetros de ZER-1, ZER-2 e ZER-3 não incidirão índices e parâmetros urbanísticos menos restritivos do que os vigentes quando de sua promulgação”, apontam as razões de veto. A mesma justificativa foi utilizada para o veto da alteração na Vila Nova Conceição.
Outra mudança ainda maior em quadras vizinhas da Cidade Jardim está em vigor, contudo, desde abril. Ela recebeu um parecer semelhante e foi vetada por Nunes em janeiro, mas o veto foi depois derrubado pela Câmara. A alteração permite construções verticais em cerca de 200 imóveis no entorno do Jockey Club, como mostrou o Estadão.
As alterações vetadas haviam sido criticadas por especialistas por violarem diretrizes da legislação municipal. Além disso, faziam mudanças pontuais em alguns locais, enquanto outros com características semelhantes permaneciam com a mesma classificação.
Ademais, Nunes vetou um trecho que envolvia 24 quadras da Avenida Braz Leme, em Santana, na zona norte, no entorno do Campo de Marte. A proposta alterava de Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana Previsto (ZEMP) para Zona de Centralidade (ZC), porém essa área depende de um grande Projeto de Intervenção Urbana (PIU) que está pendente, chamado Arco Tietê, para que passe por transformações construtivas de maior porte.
“Deverá ser objeto de regulação urbanística específica (...) Tendo em vista, portanto, que se encontra em estudo proposta regulatória para o referido território, voltada à construção de soluções que melhor estabeleçam estratégias de desenvolvimento integrado, a ser concluída e encaminhada, na forma de projeto de lei, à Câmara Municipal ainda em 2024″, diz a justificativa de veto. “Entendemos que a mudança de zoneamento proposta não é oportuna, devendo ser realizada no bojo, e como resultado, do planejamento técnico específico em curso”, completa.
Além disso, também foi vetada a transformação de uma área voltada à habitação de baixa renda em “eixo de verticalização” na Rua Barão de Tatuí, 91, na Santa Cecília. Dessa forma, esse endereço somente pode receber um empreendimento voltado à chamada Habitação de Interesse Social. “A alteração do regramento urbanístico incidente sobre o lote (...) reduz o potencial de construção de habitação social na área infraestruturada da região central, aspecto essencial disciplinado pelo Plano Diretor”, diz a razão de veto.
Quais são as principais novas mudanças no zoneamento sancionadas em São Paulo? Como ficou o mapa?
A lei libera escolas de ensinos fundamental e médio de até 2,5 mil m² em Zona Predominantemente Residencial (ZPR), exceto de ensino profissionalizante e superior. Esses vizinhanças se concentram principalmente na zona oeste, como em grande parte da Vila Anglo-Brasileira, da Vila Beatriz e da Vila Ida e quadras do entorno do Centro Educacional Esportivo do Butantã e do Beco do Batman, na Vila Madalena, dentre outros locais.
Na região sul, há ZPR nos arredores da Rua Texas e entre a Rua Indiana e a Rua Guararapes, no distrito Itaim Bibi, por exemplo. Também é o zoneamento de parte das quadras do entorno do Parque Jardim Felicidade, no distrito Pirituba, na região norte, dentre outros exemplos.
Além disso, um dos artigos determina a adoção de “métodos de engenharia que impeçam o rebaixamento do nível do lençol d’água” em novas construções em terrenos na Unidade Geotécnica I (U-I). Esse perímetro abarca grande parte do entorno dos principais rios, como Pinheiros, Tietê e Tamanduateí, que tem “baixa” ou “nenhuma aptidão” para a urbanização, segundo a nova carta geotécnica.
Parte dos especialistas defendia, contudo, uma maior discussão sobre o aval a mais prédios nesses locais mais vulneráveis a enchentes e afundamentos, principalmente naqueles de “solo mole”. O Estadão tem um mapa interativo com esses locais.
A nova lei também corrige problemas e incorreções no mapa de zoneamento que estava em vigor na cidade. O Estadão ainda não teve acesso aos dados geolocalizados do mapa atualizado após a sanção da nova lei.
Esses dados são necessários para a geração de um mapa interativo. Por enquanto, uma versão em pdf (sem o nome das ruas e avenidas) pode ser conferida no arquivo abaixo, disponível para download.
Como nova lei pode mudar paisagem da Faria Lima e da Vila Olímpia?
Como o Estadão antecipou, uma das principais mudanças envolve a operação urbana responsável pela transformação da região da Avenida Brigadeiro Faria Lima nas últimas décadas. Uma parte do “buraco da Faria Lima” na Vila Olímpia, na zona sul paulistana, passou a ser incluída no perímetro de incentivo a grandes transformações urbanas, onde é esperada uma maior verticalização.
Hoje, esse é um dos locais com construções mais baixas da Faria Lima e áreas esvaziadas. A inclusão envolve exclusivamente uma faixa lindeira a até 90 metros da avenida, enquanto o restante do “buraco” segue com o mesmo regramento (mais restritivo).
Além disso, como o Estadão havia antecipado, a nova lei permite a legalização de construções irregulares por meio da compra de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). Porém, nesses casos, com o valor majorado em 45%.
Essa novidade pode facilitar a liberação do edifício luxo construído sem alvará no Itaim Bibi, passando a ser uma alternativa para evitar a demolição anteriormente requerida pela Prefeitura na Justiça. Nesse caso, a regularização dependerá de aval judicial, visto que a obra também foi congelada pela Justiça.
A “minirrevisão” inclui, ainda, favelas do Complexo Paraisópolis no programa de investimentos da operação urbana. Isto é, esses locais poderão receber parte dos recursos arrecadados nos leilões de Cepacs para obras de reurbanização, criação de equipamentos públicos, ampliação de áreas verdes, habitação para baixa renda etc.
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