Mudança no Plano Diretor de SP vai dificultar demolição de vilas perto de metrô

Trecho que será acrescentado no texto final do projeto vai vetar que conjuntos residenciais sejam transformados em eixos de verticalização; proposta será votada na sexta-feira

Um dos temas mais discutidos nas audiências públicas do Plano Diretor da cidade de São Paulo, a preservação de vilas em locais perto de metrô, trem e corredor de ônibus será, em parte, incorporada ao texto final do projeto de lei. A mudança está em ajustes finais, mas foi confirmada pelo relator da revisão, vereador Rodrigo Goulart (PSD), na segunda-feira, 19.

O Plano Diretor é a mais importante lei urbanística municipal, com uma série de regras e incentivos construtivos hoje evidentes na cidade. A proposta será submetida para segunda e definitiva votação na segunda-feira, 26, e, depois, encaminhada para promulgação pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB). O Estadão explicou aqui quais serão as possíveis principais mudanças.

O novo trecho deve excluir as vilas dos eixos de transporte, de modo a dificultar que empreendimentos façam a demolição das casas ou sobradinhos para construir prédios sem limite de altura. A mudança não seria um tombamento das vilas, mas uma forma de torná-las menos atraentes ao mercado imobiliário e submetidas a zoneamento mais restritivo. O texto final ainda não foi divulgado pela Câmara, mas deve ser publicado no Diário Oficial nesta semana.

As alterações atendem a uma demanda da sociedade civil, mas não devem pôr fim às manifestações contrárias à revisão. Alguns pontos criticados serão mantidos, como a expansão dos eixos de verticalização. Hoje, o raio dessas áreas é até 600 metros das estações de metrô e trem - o relator prevê aumentar para até 800 metros.

A versão que havia sido aprovada no fim de maio no Legislativo, porém, previa aumento ainda maior: até mil metros. O recuo ocorreu após uma série de críticas ao projeto. Os eixos de transporte são as áreas que concentram a maioria dos apartamentos lançados na cidade nos últimos anos, por terem vários atrativos para o mercado imobiliário das incorporadoras.

Esses locais podem receber prédios sem limite de altura, enquanto o máximo é de até 48 metros no restante da cidade, a depender do zoneamento. Outra diferença está no volume da área construída. Nos eixos, corresponde a quatro vezes a metragem do terreno. Em outros locais da cidade, é limitado a até duas vezes. Outro benefício nos eixos é a possibilidade de as construtoras ficarem isentas de pagar parte da taxa (a outorga onerosa) quando há comércio no térreo do edifício, dentre outros.

“Estamos pensando em uma forma de excluir as vilas, preservando quando tiverem alguns parâmetros (para a exclusão), como a questão cultural, histórica, de paisagem urbana, a ambientação”, disse Goulart em coletiva de imprensa.

Já uma eventual limitação de altura a vizinhos de vilas não será feita neste momento. Isso porque ela é delimitada por outra lei, a de zoneamento, que será revisada pela Câmara nos próximos meses.

Mas o que é considerado vila?

A mudança irá abranger os locais oficialmente considerados como vilas, o que é definido desde 2022 por resolução da Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) – ligada à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. “(São) Assim consideradas aquelas constituídas em agrupamento de construções residenciais realizadas em conjunto com abertura de passagem que não tenham origem em arruamento aprovado, e sem a instituição de condomínio”, diz o documento.

Essa definição engloba as vilas que se enquadram em ao menos uma de quatro condições. Uma delas é a descrita pela Lei de Zoneamento, de 2016. Ela é: ”conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”.

Caso não se encaixe nesse entendimento, o conjunto ainda pode ser reconhecido como vila se for considerado como tal por: uma decisão judicial com trânsito em julgado; o Cartório de Registro de Imóveis até 16 de dezembro de 1985; a Prefeitura até 16 de dezembro de 1985.

A resolução prevê, ainda, que conjuntos de residências que não preencham alguma dessas condicionantes possam requerer avaliação pela CTLU para se tornarem oficialmente vilas.

Faixa contrária à verticalização foi colocada na entrada das Vilas do Sol, em Pinheiros Foto: Taba Benedicto/Estadão

A preservação de vilas é um dos temas que mais chamaram a atenção nos últimos meses. Em maio, o conselho municipal de patrimônio cultural (Conpresp) aprovou – em caráter de urgência – o tombamento provisório de casas geminadas, casarios e sobrados de cerca de oito vilas, travessas e ruas sem saída nas proximidades do Parque do Ibirapuera, zona sul. A decisão foi motivada pela demolição de casas na região.

Como mostrou o Estadão, dias depois da decisão, tapumes chegaram a ser instalados por uma empresa de demolição em uma vila na Avenida Brigadeiro Luís Antônio, mas o procedimento foi cancelado após denúncia. Em 2019, episódio semelhante motivou mobilização pelo tombamento de um conjunto de sobrados da Avenida Conselheiro Rodrigues Alves, na Vila Mariana, e do que restou da Vila João Migliari, no Tatuapé, na zona leste.

Associações de bairro reivindicam preservação

A preservação de vilas está entre as mudanças defendidas por parte da oposição. Substitutivo apresentado na segunda-feira pelo PSOL fala na exclusão de vilas residenciais que se encaixam na resolução da CTLU e, também, reivindica que o entorno de até 30 metros também não possa ser transformado em eixo de verticalização.

Mudanças para evitar o avanço da verticalização nas vilas também são tema frequente nas audiências públicas, especialmente por moradores ligados ao movimento Pró-Pinheiros. “Estamos tendo a destruição da memória da cidade”, disse uma liderança em uma das audiências.

A Associação Amigos do Mirante Jardim São Paulo também enviou ofício aos vereadores com o pedido de preservação das vilas. Uma das recomendações fala em “eventuais ajustes, considerando áreas envoltórias de bens tombados, áreas que contenham vilas ou outras ocorrências relativas à paisagem urbana e ao patrimônio cultural e ambiental”.

Abaixo-assinado criado por lideranças do Pró-Pinheiros em 2021 reuniu, por exemplo, mais de 7 mil assinaturas pela preservação do que define como o “único quadrilátero com ocupação horizontal no bairro de Pinheiros”, que envolve a chamada Vilas do Sol, no quadrilátero formado pelas Ruas Mateus Grou, Artur de Azevedo, Dr. Virgílio de Carvalho Pinto e dos Pinheiros. O local fica nas proximidades da Estação Fradique Coutinho, da Linha 4-Amarela do Metrô.

Movimento de moradores reivindica preservação das Vilas do Sol, em Pinheiros Foto: Taba Benedicto/Estadão

O plano tem dividido opiniões. A Minha Sampa lançou a campanha “SP não está à venda” em parceria com o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), a Rede Nossa São Paulo, o departamento paulista do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB/SP), o Instituto Pólis, o Perifa Sustentável e o Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (Labcidade). Manifestações contrárias foram realizadas nas últimas semanas, inclusive nesta terça-feira, 20.

Também há entidades que se manifestam a favor das mudanças. O Secovi-SP, que representa as empresas do mercado imobiliário, publicou comunicado em que afirma que a proposta “amplia o que deu certo na sua concepção e permite maior inclusão de pessoas em áreas dotadas de infraestrutura urbana”.

Proteção de vilas também será discutida na revisão da Lei de Zoneamento

Neste ano, a discussão sobre a preservação das vilas ganhou força especialmente após a Prefeitura apresentar, em maio, nova proposta de revisão da Lei de Zoneamento, que facilitará o avanço de edifícios no entorno desses locais. A versão final do projeto de lei deve ser enviada no fim do mês aos vereadores, segundo afirmou o líder do governo, Fabio Riva (PSDB), em coletiva de imprensa sobre o Plano Diretor na segunda.

Entre as mudanças propostas pela gestão Nunes até o momento, estão o aumento no limite de altura de imóveis perto de vilas, de até 15 metros para 28 metros quando localizados nos “centrinhos de bairro” (onde há amplo comércio) e nas áreas de interesse social (onde vive população vulnerável, como cortiços). Isso se aplica a imóveis a até 20 metros de distância dos conjuntos.

A altura de até 28 metros hoje é permitida apenas nos vizinhos de vilas perto de estações de metrô, acessos de trem e corredores de ônibus. Outra alteração na lei que facilita o avanço da verticalização junto às vilas é a liberação para que terrenos vizinhos sejam anexados ao que antes era a vila se ela for totalmente demolida. Hoje, é vetado unir terrenos de vilas aos dos vizinhos.

Ainda não há definição se essas propostas estarão no projeto de lei a ser enviado à Câmara pela Prefeitura. Contudo, como a Lei de Zoneamento deve seguir o Plano Diretor, eventuais mudanças não poderão alterar a proteção às vilas perto de metrô, trem e corredor de ônibus.

Na avaliação de parte dos especialistas ouvidos à época pelo Estadão, essa mudança pode “sufocar” o entorno desses conjuntos a depender das características do local. Com a mudança, esses locais se tornam mais atraentes para empreendimentos de maior porte, ainda mais porque a altura máxima passará a ser a vigente na vizinhança como um todo.

Ou seja, se a vila for extinta, as casas e sobrados poderiam ser substituídas por espigões. Já a Prefeitura disse à época que essa regra já passou a ser aplicada no processo de licenciamento, com o entendimento de que “se não houver impedimento da legislação de preservação para demolição das edificações da vila, ela deixa de existir com a demolição das edificações que a compõem, não cabendo a aplicação das restrições.”