Em menos de um ano, a Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo passou por revisão, revisão da revisão (também chamada de “minirrevisão”), vetos e derrubada de vetos. Voltou-se atrás em algumas mudanças, foram feitas emendas e outras tantas alterações até se chegar ao texto definitivo, que está em vigor desde o fim de julho.
A Lei de Zoneamento é uma das mais importantes da cidade. Ela interfere diretamente no dia a dia e nas transformações urbanas, desde o limite de barulho para cada local até a delimitação das áreas com incentivos para a construção de mais apartamentos, dentre diversos outras regras.
Nesse cenário, ficam as perguntas: qual é, afinal, o zoneamento da minha rua, do meu bairro, da minha vizinhança? Houve alguma mudança? Poderá ter prédios mais altos? Poderá ter comércio? Minha quadra continuará restrita a casas? A área verde do meu entorno virou zona de proteção ambiental?
Com base em microdados públicos colocados à disposição recentemente pelo poder público, o Estadão elaborou um mapa interativo com o novo zoneamento da cidade. A ferramenta permite a busca por endereço e, também, a possibilidade de selecionar tipos de zona específicos.
Cada classificação tem uma explicação resumida, assim como a informação sobre o limite de altura para novas construções. A ferramenta pode levar alguns segundos para carregar, devido ao grande volume de dados. Após a visualização, confira mais informações sobre o zoneamento de São Paulo.
O que é a Lei de Zoneamento?
É chamada oficialmente de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS). O zoneamento divide a cidade em cerca de 35 zonas (como Zona Predominantemente Residencial, Zona Corredor etc).
Cada zona tem regras próprias, o que inclui altura de prédios, máximo de barulho, atividades comerciais permitidas, áreas de preservação e benefícios para incentivar o mercado imobiliário, dentre outras. Essas normas são descritas no texto da lei e expostas em um mapa de toda a cidade anexado.
O novo mapa de zoneamento é definitivo?
A “revisão da revisão” do zoneamento entrou em vigor no fim de julho. Como não foi sancionada na íntegra pelo prefeito, Ricardo Nunes (MDB), pode ter parte dos vetos derrubados pelos vereadores. Mas, por enquanto, a Câmara Municipal não indicou medida nesse sentido - as atividades legislativas estão mais restritas por causa da campanha eleitoral. Além disso, há a previsão legal de que a Prefeitura envie um novo Plano Diretor ao Legislativo em 2029, lei que dá as diretrizes para a elaboração do zoneamento da cidade.
A nova lei abrange projetos em tramitação ou vendidos na planta?
Não. Todos os pedidos de aprovação de projeto em tramitação na Prefeitura têm “direito de protocolo”. Isto é, podem ser erguidos com a regra em vigor na data da abertura do processo, mesmo que a construção ocorra anos após a mudança na legislação. Por outro lado, também é possível solicitar alterações no projeto e se adaptar à nova lei, mas de forma facultativa.
Essas mudanças têm efeitos imediatos?
Sim e não. As novas regras vão nortear os novos projetos para a cidade a partir de agora. Na prática, contudo, diante de trâmites legais, das dinâmicas do mercado imobiliário e da conjuntura socioeconômica, os efeitos tendem a ficar mais evidentes na paisagem da cidade em cerca de quatro anos, segundo mostrou o Estadão. Enquanto isso, grande parte das novas obras a serem entregues estarão ligadas à legislação anterior, de 2016.
A nova lei abre brecha para mais prédios altos em bairros restritos a casas?
A emenda que abria essa brecha de forma mais geral foi vetada, assim como uma parte das alterações no mapa criticadas por associações de bairro (como em um trecho da Vila Nova Conceição, na zona sul).
Por outro lado, algumas mudanças específicas feitas em janeiro e abril estão em vigor e liberaram prédios em quadras antes restritas da Cidade Jardim, no entorno do Jockey Club, e de Alto de Pinheiros, na zona oeste, como revelou o Estadão.
Além do mapa, quais foram as alterações mais recentes?
A “minirrevisão” promulgada no fim de julho libera escolas de ensinos fundamental e médio de até 2,5 mil m² em Zona Predominantemente Residencial (ZPR). Essas vizinhanças se concentram principalmente na zona oeste, como em grande parte da Vila Anglo-Brasileira, da Vila Beatriz e da Vila Ida e quadras do entorno do Centro Educacional Esportivo do Butantã e do Beco do Batman, na Vila Madalena, dentre outros locais.
Na região sul, há ZPR nos arredores da Rua Texas e entre a Rua Indiana e a Rua Guararapes, no distrito Itaim Bibi, por exemplo. Também é o zoneamento de parte das quadras do entorno do Parque Jardim Felicidade, no distrito Pirituba, na região norte, dentre outros exemplos. É possível visualizar todos os locais no mapa interativo desta matéria, ao selecionar apenas a opção ZPR.
Além disso, um dos artigos determina a adoção de “métodos de engenharia que impeçam o rebaixamento do nível do lençol d’água” em novas construções em terrenos na Unidade Geotécnica I (U-I). Esse perímetro abarca grande parte do entorno dos principais rios, como Pinheiros, Tietê e Tamanduateí, que tem “baixa” ou “nenhuma aptidão” para a urbanização, segundo a nova carta geotécnica da cidade.
Parte dos especialistas defendia, contudo, maior discussão sobre o aval a mais prédios nesses locais vulneráveis a enchentes e afundamentos, principalmente naqueles de “solo mole”. O Estadão também tem um mapa interativo com esses locais (neste link).
Quais outras mudanças no zoneamento ocorreram neste ano?
Antes da “minirrevisão”, a “revisão” do zoneamento foi sancionada pelo prefeito em janeiro. Essa lei fez algumas alterações no mapa, com quadras que passaram a ter regras mais flexíveis (com a expansão dos “eixos de verticalização”, que incentivam prédios altos, e mudanças em parte das Zonas Especiais de Proteção Ambiental), enquanto algumas ganharam restrições. Uma maior verticalização de “miolos” de bairro foi vetada.
Além disso, como o Estadão mostrou, a lei liberou shoppings e templos religiosos de megaporte. A alteração coloca esse tipo de construção entre as exceções que não precisam obedecer ao tamanho máximo de terreno na área urbana da cidade, de 20 mil m².
Por outro lado, a lei excluiu o incentivo municipal que estimulou o boom de studios, quitinetes e microapartamentos. Ela impede que empreendimentos que misturem unidades para hospedagem (Airbnb e afins) e moradia tenham acesso a estímulos públicos para o “uso misto” (residencial e comercial).
Já, em abril, os vereadores derrubaram parte dos vetos feitos pela Prefeitura. Como o Estadão mostrou, grande parte dos trechos tinha sido vetada após pareceres de técnicos das secretarias municipais apontarem “retrocessos” e “incentivos excessivos” ao mercado imobiliário.
Os trechos retomados pela Câmara incluem um novo benefício para prédios com intervenções apresentadas como de menor impacto ambiental — o que inclui o plantio de árvores em floreiras, por exemplo —, o destombamento de áreas destinadas a obras de transporte e o fim da exigência de abertura de áreas públicas em megaempreendimentos com mais de 20 mil m².