O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes (MDB), sancionou parte da revisão da Lei de Zoneamento nessa sexta-feira, 19. Ao todo, realizou 58 vetos no projeto (texto e mapa que divide a cidade em zonas). Entre os trechos derrubados, estão os que motivaram campanhas contrárias e favoráveis nas últimas semanas, como o que liberava prédios mais altos nos miolos e centrinhos de bairro.
Também foram vetados artigos da lei que transferiam a decisão final sobre parte dos tombamentos aos vereadores e o que liberava moradia de baixa renda em zonas de proteção ambiental.
Sob pressão do mercado imobiliário, de urbanistas e de organizações de bairro, Nunes sancionou a lei no limite do prazo. A revisão havia sido aprovada pelos vereadores em 21 de dezembro, com mudanças apresentadas horas antes da votação.
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Bloqueio a prédios mais altos no “miolo” de bairro
Nas razões de veto, a Prefeitura aponta que seria “contraditório” liberar prédios mais altos nas Zonas Mistas (miolos de bairro) e de Centralidade (centrinhos). O argumento é de que a flexibilização contraria o Plano Diretor (cuja revisão foi promulgada em julho), que tem como objetivo incentivar a moradia, inclusive de baixa renda, nas proximidades de estações de metrô e trem e de corredores de ônibus, os “eixos”.
Pela versão do Legislativo, o máximo de altura para prédios seria elevado de 48 m para 60 m, nos centrinhos dos bairros, e de 28 m para 42 m, nos miolos, quando em vias com largura com mais de 12 m. As mudanças seriam possíveis apenas em empreendimentos com parte dos apartamentos voltados à baixa renda ou que pagassem a chamada “cota de solidariedade”.
Desde o dia da aprovação na Câmara, Nunes já sinalizava que a mudança poderia criar uma “concorrência” com os eixos de verticalização. Isto é, enfraqueceria o incentivado aumento de imóveis com apartamentos perto de áreas bem servidas de transporte coletivo. Mas, até a véspera da sanção, o prefeito afirmava que não havia decidido sobre esse assunto e chegou a citar opiniões divergentes entre os técnicos municipais.
Nas razões de veto, um dos argumentos é justamente outro trecho sancionado na lei: que amplia o raio dos eixos para quadras que estejam ao menos pela metade seccionadas por um raio de 700 m dos acessos ao transporte. Até então, a lei permitia essa classificação só em quadras totalmente dentro de um raio de 600 m.
Após as revisões das leis, continua a Prefeitura, o “território com gabarito (limite de altura para construção) maior na cidade já aumentou consideravelmente, não se justifica o aumento de gabarito também na ZC (Zona de Centralidade) e especialmente na ZM (Zona Mista), que cobrem grande parte do território, desequilibrando o Planejamento Urbano Geral da cidade”, aponta.
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Os eixos hoje concentram a maioria dos apartamentos lançados na cidade, com diversos incentivos para o mercado imobiliário e a liberação de prédios sem limite de altura. Os estímulos tem o objetivo de aumentar a população em áreas com melhor infraestrutura de transporte, comércios, serviços e emprego.
A expansão dos eixos no novo mapa de zoneamento, contudo, não foi uniforme em um raio de 700 m. Isso porque a nova lei veta esses estímulos em quadras com algumas características (como alta declividade, presença de cursos d’água e outras).
Esvaziamento de órgão do patrimônio é barrado
Outros trechos criticados por especialistas e igualmente vetados são os que se referem a tombamentos, em que parte dos pedidos passariam a ter decisão final dos vereadores. Como o Estadão noticiou, Nunes já havia sinalizado que esses pontos iriam criar uma nova “instância” de decisão. Ele diz que pretende, posteriormente, fazer alterações na dinâmica atual, para dar maior celeridade às decisões.
Essa intenção está implícita no veto, no qual diz ser “inegável a necessidade de se buscar abreviar o tempo de análise dos processos para benefício da sociedade e efetividade da proteção buscada com o tombamento, o que oportunamente será objeto de revisão de procedimento”.
As definições sobre tombamentos são tomadas pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp), majoritariamente formado por representantes da Prefeitura e quatro integrantes externos (Câmara, OAB-SP, IAB-SP - departamento paulista do Instituto de Arquitetos do Brasil - e CREA-SP).
Após a abertura de estudo de tombamento, o imóvel fica temporariamente tombado até a decisão final, o que leva de meses a anos, gerando reclamações especialmente de proprietários contrários.
Nas razões de veto, Nunes diz que a decisão foi tomada, a fim de “evitar altos níveis de subjetividade na tomada de decisão sobre os tombamentos, cujos aspectos, de natureza eminentemente técnica, são próprios das atribuições dos órgãos especializados do Executivo”.
Ainda nesse tema, foi vetado o trecho que determinava revisão de todas as áreas envoltórias, em estudo e em vigor. Essas áreas são imóveis vizinhos a alguns bens tombados que têm restrições de altura e afins (como no entorno do Museu do Ipiranga), a fim de não “esconder” o bem tombado.
“A natureza acessória da área envoltória, contudo, quando tecnicamente entendida como necessária, é fundamental para a preservação do principal, o bem tombado”, aponta a Prefeitura.
Regras mais flexíveis para zona de proteção ambiental ficam fora da revisão
Foi vetado ainda o trecho que liberava Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (EHIS, moradia para baixa renda) em Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS) e Zona Especial de Proteção Ambiental (Zepam).
A nova classificação permitiria a regularização fundiária e permanência de famílias de baixa renda, mas daria margem a uma maior urbanização de áreas sensíveis, como em distritos do entorno das represas e da Serra da Cantareira.
O argumento é de que a mudança proposta pelos vereadores “desvirtua o conceito de Zepam e das áreas de preservação ambiental, além de contrariar a legislação vigente”. Também diz que eventual autorização desses empreendimentos igualmente contraria o Plano Diretor.
Vetos tiveram pressão pró e contra dias antes da decisão
No último dia 12, prefeito e secretários se reuniram com representantes das principais organizações do setor imobiliário e construção civil, como a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) e o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP).
Uma carta foi entregue a Nunes, com o pedido de que mantivesse o aumento da altura nos miolos e centros de bairro. Também foi veiculado um vídeo em defesa das mudanças na lei.
“Com consciência e responsabilidade, é imprescindível que o Executivo sancione a nova Lei de Zoneamento aprovada pelo Legislativo Municipal e deixe para a sociedade um legado. Um legado que a história reconhecerá”, diz trecho da carta, também assinada pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP), a Associação Brasileira dos Escritórios de Engenharia e Arquitetura (AsBEA), a Associação Pró-Centro e o Sindicato dos Trabalhadores nas Indústrias da Construção Civil de São Paulo (Sintracon-SP).
Já na quinta-feira, 24 entidades divulgaram moção pelo veto a cerca de 20 de trechos da revisão e ao novo mapa (que divide a cidade em zonas), “levando em conta aspectos conceituais, legais, inconsistências, contradições com as diretrizes do Plano Diretor Estratégico e incompatibilidade entre textos e mapas”, segundo a moção veiculada.
Entre as signatárias, estavam o Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico, a Fundação Getúlio Vargas (FGV), o Conselho de Arquitetura e Urbanismo de São Paulo, o Movimento Defenda São Paulo e a Associação dos Proprietários e Protetores de Imóveis Tombados, dentre outras.
O texto apontava que a quantidade de “problemas” seria tamanha, que o prefeito deveria avaliar a possibilidade de veto integral e a retomada de novo processo de revisão, “a partir de uma avaliação técnica da lei em vigor, dos seus impactos e de uma leitura regionalizada do território”.
Veja outros trechos vetados e sancionados:
- Sanção à liberação para megatemplos e shoppings de grande porte: mesmo com críticas por permitir novas “ilhas urbanas”, o prefeito deu aval ao trecho que coloca esse tipo de construção entre as exceções que não precisam obedecer ao tamanho máximo de terreno na área urbana da cidade, de 20 mil m², e de fachada, de 150 m.
- Sanção a trecho que desestimula microapartamentos: lei exclui o incentivo que estimulou o boom de studios, quitinetes e microapartamentos. O novo texto impede que empreendimentos que misturem unidades para hospedagem (Airbnb e afins) e moradia tenham acesso a incentivos públicos para o “uso misto” (residencial e comercial).
- Sanção à proteção a vilas reconhecidas: permite que vilas reconhecidas como tal mediante avaliação “caso a caso” de órgão municipal ganhem zoneamento mais restritivo, com construções de até 10 m. Ao mesmo tempo, permite a demolição mediante aval de todos os donos e do poder público.
- Veto a 3 m de altura extras: trecho que considerava área de lazer na cobertura como “não computável” no limite de altura dos prédios foi vetado.
- Veto a “edifícios conceito”: a Prefeitura considerou que os estímulos se sobrepõem aos já existentes na chamada quota ambiental e em certificação e que os novos descontos afetariam a arrecadação do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (Fundurb). “O texto em questão não atende à justa distribuição dos benefícios e ônus do processo de urbanização, contrariando diretrizes do PDE (Plano Diretor Estratégico)”, diz o veto.
- Veto a prédios sem limite de altura no Corredor Norte-Sul: trecho incluído por vereadores transformava entorno do futuro corredor em “eixo de verticalização” antes mesmo da ordem de serviço das obras de implantação.
Na prática, os vetos do prefeito podem ser derrubados pela Câmara, porém não é procedimento adotado com frequência no Legislativo paulistano, cuja composição atual é majoritariamente apoiadora de Nunes. Eventual nova discussão será avaliada apenas após o retorno do recesso parlamentar, em 1º de fevereiro.
Procurado pelo Estadão, o relator da revisão, vereador Rodrigo Goulart (PSD), disse que “a sanção está sendo analisada e só poderá ser discutida entre os vereadores no retorno do recesso. “Defendo o texto relatado por mim e aprovado por 46 vereadores”, afirmou. Ele se reuniu com Nunes e secretários municipais nas últimas semanas sobre o zoneamento e estava presente no momento da sanção.
Parte dos especialistas avalia que a nova lei tem mudanças significativas para a cidade, especialmente nas vizinhanças de transporte coletivo que já passam por intensas transformações. Já o mercado imobiliário criticou a decisão de Nunes, especialmente quanto ao veto à liberação de prédios mais altos nos miolos de bairro, e defendeu que os vereadores derrubem a decisão do prefeito.
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) divulgou uma nota em defesa de que a Câmara derrube os vetos feitos pelo Prefeito. “Esperamos agora que os vereadores possam reverter a decisão e contribuir de forma decisiva para o avanço da oferta de habitação de qualidade para todos os paulistanos”, destacou.