O que especialistas dizem do projeto da Prefeitura para mudar o zoneamento de São Paulo?

Pesquisadores avaliam que proposta não está madura para ser discutida na Câmara e que é concentrada em discutir basicamente as zonas voltadas à verticalização

Com a chegada do projeto de lei de revisão do zoneamento na Câmara Municipal de São Paulo neste mês, o Estadão procurou três pesquisadores da área de planejamento urbano e cidade para comentar sobre a proposta. A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) delimita regras, normas, incentivos e afins para cada endereço da cidade, o que impacta desde a altura dos novos prédios até o limite de barulho e o tipo de atividade comercial permitido.

Os três entrevistados apontaram aspectos que deveriam ser revistos no projeto da gestão Ricardo Nunes (MDB). Também destacaram que a proposta não estaria madura o suficiente, sem atender às necessidades da cidade e ainda concentrada nos eixos de verticalização (áreas no entorno de metrô, trem e corredor de ônibus). Embora críticos, reconheceram alguns pontos positivos, como o trecho que desestimula a construção de microapartamentos para hospedagem.

Com a tramitação no Legislativo, associações de bairro e representantes do mercado voltaram a defender mudanças no projeto. No dia 6, o Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) divulgou, por exemplo, um texto assinado por um dos diretores, no qual fala em “retrocessos” em relação à legislação atual e diz que trechos devem ser revistos pela Câmara.

Entre os pontos criticados pela organização, está justamente o trecho que tira incentivos para studios voltados à locação de curta duração e mudanças consideradas insuficientes para as fachadas ativas (comércio e serviços no térreo estimulados pela legislação municipal). “É muito importante que a Câmara aperfeiçoe a revisão da Lei de Zoneamento para possibilitar um adensamento inclusivo, que melhore a qualidade de vida das pessoas e otimize os investimentos na infraestrutura”, diz o texto.

Em justificativa técnica apresentada em conjunto com o projeto de lei, a Prefeitura diz que as propostas são ajustes necessários para alinhar o zoneamento à legislação atual, especialmente com as recém-promulgadas mudanças no Plano Diretor. Também diz que todas as contribuições das audiências e consultas públicas foram analisadas e triadas “conforme a pertinência”.

“Estes fundamentos justificam o acolhimento das propostas e contribuições condizentes com os princípios, diretrizes e objetivos da Política de Desenvolvimento e Expansão Urbana vigente, que se encontram incorporadas à minuta do projeto de lei, assim como, o não acolhimento das que lhe seriam contrárias, que ficam reservadas para o momento da elaboração de uma nova política”, salienta.

Projeto muda quadras que poderão ter prédios altos na cidade Foto: Marcelo Chello/Estadão

Em nota, a Prefeitura também justificou que o processo de participação popular começou em 2017, ainda na gestão João Doria (então no PSDB). Sobre o trecho que retira incentivos para serviço de hospedagem em prédios de apartamento, argumenta que esses espaços não auxiliam “no atendimento dos objetivos do Plano Diretor Estratégico de aproximação de emprego e moradia, que justificam o estabelecimento de incentivos urbanísticos específicos ao uso misto”.

Como o Estadão mostrou, o texto dificulta e desestimula a demolição de vilas reconhecidas em todas as zonas da capital paulista e permite comércios de alimentos de maior porte em parques e nas represas. Também traz um recuo em relação à redução da poluição sonora. A proposta retira o trecho antes indicado que determinava a exigência do cumprimento do limite de decibéis em residências e adia a entrega do mapa de ruído urbano até 2029.

Além disso, mantém parte das principais alterações indicadas na minuta de setembro, na versão preliminar do projeto. Dentre elas, estão o desestímulo à construção de microapartamentos, a criação de uma zona com normas especiais em área militar perto do Ibirapuera e a delimitação das quadras transformadas e excluídas em eixos de verticalização (que permitem prédio sem limite de altura), que está em mapa interativo do Estadão.

O texto poderá passar por alterações durante a tramitação no Legislativo. Relator da proposta, Rodrigo Goulart (PSD) antecipou em entrevista recente ao Estadão, que fará alterações no texto da Prefeitura, como ocorreu na revisão do Plano Diretor. A estimativa na Câmara é de que a votação definitiva ocorra em meados de dezembro. Ao menos 25 audiências públicas estão previstas.

O Plano Diretor e o zoneamento são as principais leis urbanísticas da cidade. Enquanto a primeira indica normas, incentivos e diretrizes, a segunda trata da aplicação. Por isso, deve ser uma discussão mais no “detalhe”, “quadra a quadra”, como dizem os vereadores. Grande parte da demanda apresentada pela população envolve mudanças no zoneamento de locais específicos.

E o que dizem os especialistas, afinal?

Os especialistas ouvidos pelo Estadão avaliam que o projeto precisaria de mais tempo de discussão pública antes de ser enviado à Câmara. Também comentam que dezembro seria muito cedo para a votação final no Legislativo, ainda mais com a sinalização de possíveis alterações no texto.

Já os vereadores que lideram a revisão discordam e consideram que o Legislativo tem tempo e condições de realizar as mudanças necessárias para atender às necessidades da cidade. Também respondem que se trata de uma revisão intermediária, não uma alteração completa na lei.

Professor na USP e relator do Plano Diretor de 2014, o urbanista Nabil Bonduki diz que a última audiência pública feita pela Prefeitura demonstra que o projeto precisa de mais tempo de discussão pública. Foram cerca de 4 horas de duração, com demandas variadas da população, a maior parte não incluída no texto.

“No fundo, (praticamente) só mexerem no eixo (de verticalização, que são as áreas perto de metrô, trem e corredor de ônibus) mesmo. Tem inúmeras questões na cidade (envolvendo outros pontos da lei e outros tipos de zonas)”, diz. “Continua um projeto muito frágil, que não resolve uma série de problemas. O que faz é ampliar eixos, que é o que o mercado quer.”

Além disso, Bonduki avalia que a expansão das áreas de verticalização indicada criou uma descontinuidade entre quarteirões. Isso porque os critérios de exclusão deixaram algumas quadras de eixo isoladas em meio a locais com zoneamento mais restritivo, por exemplo, sem uma homogeneidade.

Bianca Tavolari, pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), aponta também alguns trechos imprecisos do texto. Cita como exemplo a nova definição de vilas, proposta para ser utilizada pelo poder público para reconhecê-las como tal e desestimular demolições. “Diz que não pode ser condomínio, mas condomínio é uma forma jurídica, não arquitetônica”, comenta.

Da mesma forma, explica que essas normas para preservar vilas podem ter um efeito limitado, visto que dependerão de uma análise caso a caso do Município. Além disso, avalia que a permissão proposta de comércio de médio porte (até 500 pessoas) em Zona Especial Proteção Ambiental (Zepam) pode ter um impacto maior, ao considerar a concentração de vários restaurantes, lanchonetes e afins em um mesmo local, por exemplo. “Quatro lado a lado já são 2 mil pessoas em potencial.”

Já a urbanista Cintia Marino, professora da pós-graduação em Cidades Inteligentes e Sustentáveis da Uninove, destaca que o mapa com a aplicação das propostas do projeto mostra apenas as alterações que envolvem os eixos de verticalização. Isto é, não indica o que pode mudar na maior parte da cidade. “Todo o restante da cidade fica de fora”, diz. “Dialoga ainda pouco com a realidade da população.”

Além disso, considera insuficiente o embasamento técnico apresentado para as mudanças e que faltam dados, como um levantamento sobre as áreas recuperadas e preservadas na cidade, por exemplo. “Devia indicar no mapa todas as zonas”, comenta. Além disso, destaca que a versão enviada à Câmara é distinta da debatida em audiência pública no dia anterior.

O que muda nos eixos de transporte?

A partir de dados georreferenciados disponibilizados pelo Município, o Estadão elaborou um mapa interativo inédito com as mudanças propostas para a expansão dos eixos, que são as vizinhanças a estações de trem e metrô e corredor de ônibus com incentivos públicos para a verticalização. Essas regiões concentram a maior parte dos apartamentos lançados.

O material também mostra as quadras que deixarão de permitir a construção de prédios altos se for aprovado o projeto de lei da revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) – mais conhecida como zoneamento

Além disso, a ferramenta mostra os “eixos previstos”, que são aqueles cujos incentivos municipais e permissão para a construção de prédios sem limite de altura são liberados após o início da obra de metrô e corredor. Algumas dessas quadras foram excluídas do novo projeto de lei.

A ferramenta do Estadão apresentada abaixo permite uma consulta interativa. Também é possível fazer a busca por endereço.