As discussões sobre a atual proposta da Prefeitura de São Paulo para o zoneamento começaram há pouco, mas indicam que alterações adicionais são necessárias. De urbanista ao mercado imobiliário, especialistas de diferentes perfis ouvidos pelo Estadão avaliam que os 60 artigos, três tabelas e mapa apresentados na terça-feira, 19, não estão prontos para o envio à Câmara Municipal como um projeto de lei, o que está previsto para outubro.
A reportagem procurou três especialistas no tema para discutir inicialmente a proposta. São eles: Bianca Tavolari, pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap); Nabil Bonduki, professor de Arquitetura e Urbanismo na USP e relator do Plano Diretor de 2014; e Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP, organização que representa as empresas do mercado imobiliário.
A seguir, confira alguns dos principais pontos destacados pelos especialistas em entrevistas ao Estadão, feitas no dia seguinte à divulgação do projeto de lei pela Prefeitura. Todos destacaram que as análises ainda são preliminares, pela complexidade do tema e pouco tempo para avaliação.
O que diz Bianca Tavolari
Um dos pontos criticados pela pesquisadora é que o projeto se concentra em propor mudanças nos eixos de verticalização (áreas na vizinhança de metrô, trem e corredor de ônibus com incentivos para a construção de prédios altos e que concentraram a produção imobiliária nos últimos anos) e manter os padrões dos bairros estritamente residenciais.
Isto é, centraliza a discussão a duas zonas, embora o zoneamento abarque mais de 35 e as áreas voltadas à verticalização sejam minoria. “O debate vira só sobre eixo. Não tem proposta para o resto da cidade. Isso é problemático para uma revisão”, diz.
Ela destaca que não foi apresentado documento que justificasse as alterações, como ocorreu ao longo da revisão do Plano Diretor. Não é indicado, por exemplo, o motivo de cada mudança no mapa para além dos critérios gerais ditos no texto. Ao mostrar que um local deixaria de ser eixo de verticalização, não há informação se a decisão é motivada pela alta declividade, a presença de curso d’água, a proximidade de bens tombados pelo patrimônio ou outro fator.
Além disso, para a pesquisadora, a experiência recente da revisão do Plano Diretor também cria incerteza sobre o desenho final. Isso porque a proposta da Prefeitura passou por diversas mudanças na Câmara, o que pode incluir a retirada de aspectos que analisa hoje como positivos.
O que diz Nabil Bonduki
O professor da USP também comentou sobre o mapa. Ele apontou que, por apenas abordar os eixos, deixa de indicar outras mudanças nas zonas igualmente tratadas no projeto.
Um exemplo: o texto diz que os parques com a implantação indicada na nova lei do Plano Diretor sejam classificados como Zona Especial de Preservação Ambiental (Zepam). Esse tipo de zona tem maior restrição para construções e atividades. Esses espaços não estão, contudo, delimitados no mapa, que destaca só eixos de verticalização.
Por outro lado, o urbanista diz que o projeto atual melhorou em relação à minuta apresentada em agosto, justamente por ter o mapa, mesmo que incompleto. “Agora pelo menos tem uma referência em relação ao que estão propondo em termos de eixo.”
Bonduki também considera que o projeto precisa passar por um maior período de discussão pública. Por isso, defende cronograma mais estendido, em que a revisão no âmbito da Prefeitura vá até fevereiro e, depois do carnaval, o projeto de lei entre em discussão na Câmara. “Esse projeto está sem condições de ser enviado ao Legislativo.”
O que diz o Secovi-SP
Vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP, Ricardo Yazbek avalia que o projeto apresenta mudanças significativas em relação ao de agosto. Um dos pontos de destaque é o novo mapa.
Para Yazbek, é preciso esclarecer os critérios para a exclusão de eixos (quadras que deixariam de permitir prédios sem limite de altura). “A exclusão não nos parece adequada. A cidade precisa de mais adensamento, para dar melhor condições de qualidade para a população.”
Ele avalia que a ampliação dos eixos foi maior do que a exclusão. E destaca que essa expansão é necessária para aumentar a população que vive perto de áreas com serviços básicos, transporte público, empregos e infraestrutura em geral.
Além disso, opina que não há motivo para manter a proposta da Prefeitura de que endereços de vilas tenham zoneamento mais restritivo (que impede a construção de prédios) após a demolição de todo o conjunto. “Se a vila não existe mais, não me parece que faz sentido ficar um pedaço diferente do zoneamento urbanístico do restante da quadra.”
Yasbek comenta, por fim, que o projeto ainda está em análise pelo Secovi-SP. Eventuais ajustes serão sugeridos pela organização à Prefeitura ou à Câmara.
O que diz a Prefeitura
Em nota, a Prefeitura de São Paulo destacou que o projeto atual é de revisão parcial, isto é, de ajustes na atual legislação, e não a elaboração de um zoneamento complemente novo. “O objetivo é adequar a normativa às alterações decorrentes da revisão intermediária do Plano Diretor, aprovada em julho, bem como ajustar aspectos técnicos de modo a garantir uma melhor aplicação da Lei.”
Além disso, a gestão Nunes disse que as propostas se baseiam em “critérios urbanísticos para orientar o desenvolvimento da cidade”. “Com relação ao processo participativo, a atual gestão atuou para garantir a regularidade do processo democrático em todos os aspectos e reafirma que a participação social para o desenvolvimento da proposta de ajustes.”
O que é a Lei de Zoneamento?
O Plano Diretor e a Lei de Zoneamento são as principais leis urbanísticas de São Paulo. Juntas, as duas reúnem normas e incentivos variados que norteiam e limitam a construção de prédios, as atividades comerciais, de serviços e industriais até o máximo de barulho permitidos em cada endereço da cidade, dentre outros pontos.
A nova lei do Plano Diretor foi promulgada em julho, com poucos vetos, pela gestão Nunes. Entre as mudanças, está a permissão para que a revisão da Lei de Zoneamento (agora em curso) amplie as áreas com incentivos para a construção de prédios altos na cidade.
O que são os eixos de verticalização? E o que muda?
Eixos são as vizinhanças a estações de trem e metrô e corredor de ônibus com incentivos públicos para a verticalização. Essas regiões concentram a maior parte dos apartamentos lançados na cidade.
A nova lei do Plano Diretor permite que as quadras “alcançadas” por um raio de 700 metros de estação de metrô e trem se tornem eixo de verticalização. Na prática, como basta ter ao menos um imóvel seccionado pela área de influência, esses novos eixos podem contemplar endereços a uma distância superior a até mais de um quilômetro se estiverem na mesma quadra, como mostrou o Estadão.
Por enquanto, até a finalização da revisão do zoneamento, esses eixos contemplam exclusivamente quadras inteiramente a até 600 metros de estação de metrô e trem, sem a possibilidade de incluir imóveis a uma distância superior. No caso de corredor de ônibus, a nova lei do Plano Diretor ampliou esse raio de até 300 metros para quadras “alcançadas” a até 400 metros. Essas alterações foram um dos temas mais discutidos e criticados nos últimos meses.
O projeto de lei apresentado pela gestão Nunes não aplica toda a expansão autorizada na nova lei do Plano Diretor, porém traz um aumento expressivo. No geral, a ampliação envolve imóveis a uma e duas quadras dos limites atuais dos eixos de verticalização no entorno das estações, o que inclui locais que hoje têm movimentos organizados contra o avanço de prédios altos, como Pinheiros, Vila Madalena e Vila Mariana, dentre outros.
A expansão não é, contudo, uniforme. Isso porque a legislação atual veta a transformação de alguns bairros em eixo, como aqueles que são predominantemente ou estritamente residenciais, por exemplo. Além disso, a proposta da Prefeitura traz mais alguns limites para a ampliação, como no caso de quadras em vias estreitas ou no entorno de algumas áreas tombadas.
A partir de dados georreferenciados disponibilizados pelo Município, o Estadão elaborou um mapa interativo inédito com as mudanças propostas para a expansão dos eixos. O material também mostra as quadras que deixarão de permitir a construção de prédios altos se for aprovado o projeto de lei da revisão.
Além disso, a ferramenta mostra os “eixos previstos”, que são aqueles cujos incentivos municipais e permissão para a construção de prédios sem limite de altura são liberados após o início da obra de metrô e corredor. Algumas dessas quadras foram excluídas do novo projeto de lei. A ferramenta do Estadão apresentada abaixo permite uma consulta interativa e a busca por endereço.
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(Inicialmente, o mapa apresentou inconsistências pontuais na identificação de algumas quadras, especialmente entre as que o projeto de lei propõe a exclusão dos eixos de verticalização. Esses problemas foram corrigidos após esclarecimentos e atualização da base de dados pela Prefeitura.)