A Câmara Municipal de São Paulo aprovou nesta quarta-feira, 31, em primeira votação, o substitutivo do projeto de lei de revisão do Plano Diretor da cidade, que define as regras e incentivos para construções em toda a capital paulista. Especialistas em urbanismo e entidades envolvidas com o tema apresentaram críticas e elogios sobre a nova proposta, que deverá passar por nova e definitiva votação em 21 de junho.
Para Bianca Tavolari, professora do Instituto de Ensino e Pesquisa (Insper) e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), o substitutivo apresenta, em seu texto, propostas preocupantes e que vão na contramão de recomendações de especialistas e até da própria administração municipal.
Um dos pontos criticados pela docente é a parte do projeto que permite a construção de empreendimentos com vagas de garagem “grátis” (sem a cobrança da chamada outorga onerosa) em regiões próximas de metrô, trem e corredor de ônibus. Especialistas e estudos acadêmicos recomendam a diminuição das vagas de garagem para desestimular o uso de carro e incentivar mais a presença de pessoas em ônibus e metrôs, por exemplo.
“Se há muitas vagas de garagem, o morador não vai usar a estação de metrô, de ônibus, porque vão ser estimulados a ter transporte individual motorizado (carro e motocicletas)”, diz Bianca. “Todos os dados e estudos indicam para se ter menos estímulo a vaga de garagem. E um dos pontos desse substitutivo é, justamente, uma alteração de critério da regra que permite ter mais vagas”, explica a professora do Insper.
Ela, porém, afirma estar mais preocupada com o que avalia como um enfraquecimento da taxa da outorga onerosa, uma contrapartida financeira que os empreendedores pagam quando ultrapassam o limite do coeficiente permitido pela cidade. A contrapartida é destinada para um fundo, o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), cujo montante é usado para a aplicação de políticas urbanas na cidade, como construção de moradias sociais e melhorias no transporte público.
O substitutivo do Plano Diretor aprovado nesta quarta vai permitir aos construtores que paguem a contrapartida em forma de obras. “Isso gera um problema em cadeias inimagináveis”, diz Bianca, que aponta dois problemas na questão: a diminuição da quantidade de dinheiro do fundo para investimento em política urbana e, também, a ausência de informações sobre como as obras realizadas de forma compensatória vão ser realizadas e fiscalizadas.
“É a iniciativa privada que vai escolher a obra que será realizada?”, critica a professora. “Como a gente vai conseguir determinar que uma obra corresponde uma contrapartida financeira?”, questiona. Segundo o relator do PL na Câmara, Rodrigo Goulart (PSD), a aplicação direta pelas construtora deverá seguir uma lista de obras prioridades propostas pelo poder público.
Além disso, Bianca Tavolari cita a ampliação da área de influência dos eixos de transporte de 600 m para até 1 km, no caso de estações de trem e metrô, e de 300 m para até 450 m, em corredores de ônibus. “A gente está construindo mais e de forma excludente. Estamos vendo apartamentos de alto padrão com vaga de garagem, ou então microapartamentos perto do transporte, mas que não são acessíveis porque tem metro quadrado bastante caro. Então, aumentar a área do eixo, sem análise de impacto, é enlouquecedor”, opina.
Valter Caldana, professor de arquitetura do Mackenzie, também criticou as mudanças propostas pelo projeto. “Ao invés do plano induzir uma melhora e uma atualização no zoneamento, desvinculando-o de uma visão lote a lote, que encarece fortemente o preço da terra na cidade, esta revisão aprovada traz uma visão ineficiente para dentro do plano, e agravando, no curto prazo, os problemas estruturais de São Paulo”.
Professor Titular de Planejamento Urbano da Universidade de São Paulo, Nabil Bonduki diz que o substitutivo do atual plano diretor não corrige o necessário, e critica as mudanças propostas porque permitem uma dispersão da verticalização pela cidade, sobretudo nos “miolos do bairro”, que são locais mais afastados do transporte público.
“Espero que entre a primeira e segunda votação, a Câmara consiga reverter essa situação, apresentando alternativas com outra qualidade e, com isso, evitar o desastre que seria a aprovação definitiva desse projeto”, disse Bonduki, que foi o relator do Plano Diretor de São Paulo de 2002 e 2014.
“O novo substitutivo dá estímulos e libera para um adensamento construtivo generalizado e indiscriminado”, disse professores da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP ligados ao LabCidade, laboratório de pesquisa da universidade. Em artigo divulgado nesta quarta-feira, ressaltaram que o que foi exposto “vai completamente na contramão do que foi verbalizado nas audiências, nas quais foi exposta a necessidade de limites ao adensamento construtivo que tem se dado de forma concentrada nas regiões mais valorizadas da cidade, sem evitar os impactos urbanos e ambientais desta transformação que chega a demolir quadras inteiras.”
Entidades empresariais defendem o projeto
A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), entende que as mudanças propostas “visam promover a inclusão social”, e acredita que a revisão do plano propõe alternativas para que ”todas faixas sociais possam desfrutar da infraestrutura existente e adquirir moradias acessíveis”.
“A revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo representa um compromisso em tornar a cidade mais igualitária, envolvendo toda a sociedade em um amplo processo participativo”, afirmou a entidade em nota.
Já o Secovi-SP, sindicato patronal do setor imobiliário, vê o substitutivo do atual Plano Diretor como uma “evolução”, e diz que as mudanças propostas “seguem a lógica das metrópoles saudáveis que focam a inclusão” e que a nova medida é mais humanitária por permitir acesso a moradias mais baratas.
“Parece haver consenso em nossa sociedade que o adensamento inteligente é solução necessária para que todas as faixas sociais possam usufruir a infraestrutura instalada e adquirir um lar a preços acessíveis”, afirmou o sindicato.
A revisão do plano, de acordo com o Secovi, faz uma adequação necessária “aos parâmetros que determinaram o adensamento ao longo dos eixos de transporte” e respeita a demanda de profissionais do setor imobiliário, moradores e também comerciantes, além de entidades que representam arquitetos e urbanistas.
“Essas entidades, que enviaram 18 propostas, das quais 8 foram consideradas, ponderam não fazer sentido que cerca de 75% dos cidadãos estejam fora de perímetros com infraestrutura urbana de qualidade”, diz o grupo. “A exclusão dessas pessoas do que a cidade tem de melhor, além de não justificável urbanisticamente, é inaceitável do ponto de vista humanitário”, completou a entidade.
Alexandra Monteiro, diretora de incorporação da Vitacon, diz concordar com algumas das mudanças propostas, como a expansão dos raios dos eixos existentes. Ela também defendeu a possibilidade de ofertar mais microapartamentos em empreendimentos com infraestruturas que permitem, aos moradores, segundo ela, fazer melhor gestão do tempo. “Isso nada mais é do que qualidade de vida”, diz.
Ela considera, porém, que a revisão do PDE “não é a mais acertada” e que o substitutivo poderia ser mais estudado e debatido. “O adensamento dos miolos de bairros poderia ser discutido com mais atenção, a fim de abrir oportunidades, sem correr o risco de trazer problemas de infraestrutura para a cidade”, diz.
Para Alexandra, o Estado não é capaz de reduzir a falta de moradias, sobretudo em uma cidade como São Paulo. “Logo, é fundamental que o setor privado atue para que novos empreendimentos sejam construídos e atendam à demanda latente de moradias dos seus cidadãos”, opina a empresária.