Entregue no fim da noite desta quarta-feira, 21, o texto final da revisão do Plano Diretor de São Paulo trouxe diversas mudanças em relação aos eixos de verticalização da cidade. O recuo apontado pelo relator nos últimos dias será menor do que o anunciado, por abrir uma brecha para que imóveis mais distantes do que a 700 metros tenham incentivos municipais para a construção de prédios sem limite de altura. Por outro lado, a nova versão cria “zonas de exceção” que não poderão receber edifícios tão altos mesmo quando próximas de transporte coletivo.
O que é o Plano Diretor?
- É a mais importante lei urbanística municipal, com uma série de regras e incentivos construtivos hoje evidentes na cidade, como a concentração da verticalização perto de metrô, trem e corredor de ônibus;
- A revisão estava prevista na própria lei e passou por adiamentos por causa da pandemia;
- O texto apresentado pela Câmara tem diversas mudanças em relação ao entregue pela Prefeitura
- A revisão terá a segunda e definitiva votação na Câmara Municipal nesta segunda-feira, 26, dias antes do recesso legislativo
- Depois de aprovado, o projeto será encaminhada para a promulgação pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB)
No caso da expansão dos eixos, a mudança depende ainda de alterações na Lei de Zoneamento, que será enviada para a revisão pelos vereadores neste mês. A mudança no Plano Diretor passará por três audiências públicas antes da votação definitiva, mas os vereadores que lideram a revisão declararam diversas vezes nos últimos dias que novas alterações não serão acatadas após a veiculação do texto final.
Entregue pelo relator, vereador Rodrigo Goulart (PSD), o texto que será votado na semana que vem prevê a expansão dos eixos para as quadras “alcançadas” em um raio de 700 metros de metrô e trem. Isto é, quadras parcialmente seccionadas pela área de influência também poderão se tornar eixos de transporte, incluindo imóveis que ficam a uma distância superior da estação. Hoje, esse limite é para quadras internas ao raio de 600 metros.
O que muda nos eixos de verticalização?
- Novas áreas poderão ser autorizadas a receber prédios sem limite de altura. Hoje, perto de metrô e trem, esse incentivo abrange quadras a até 600 metros. Com a mudança, envolverá quadras parcialmente seccionadas por um raio de 700 metros, o que inclui imóveis a distância superior se localizados em uma quadra cortada em algum trecho pelo raio de influência;
- Em corredores de ônibus, o aumento da área de influência é de 300 metros para 400 metros;
- Esses locais são chamados de “eixos” e recebem incentivos atrativos para atrair o mercado imobiliário e aumentar a construção de apartamentos perto do transporte;
- Entre os incentivos, estão a autorização para prédios sem limite de altura (o máximo varia pela cidade, mas não costuma passar de 48 metros) e com volume construído de quatro vezes a metragem do terreno (a proporção é de até duas vezes no restante);
- Os empreendimentos também ganham “isenções” na cobrança de uma taxa, a outorga onerosa, quando adotam projetos com padrões incentivados pelo Plano, como comércio no térreo.
A primeira versão do texto da Câmara Municipal previa que a expansão fosse de até um quilômetro, mas não citava o termo “quadras alcançadas”, mas sim lotes a até essa distância. A expansão gerou uma onda de críticas de organizações de moradores, urbanistas e até parte dos vereadores, especialmente nos últimos dias, quando manifestações contrárias a essa proposta e outras da revisão foram realizadas.
Em entrevista à Rádio Eldorado na manhã desta quinta-feira, 22, Goulart disse que as mudanças foram feitas após a análise de “diversos estudos e levantamentos” apresentados nas últimas semanas. Justificou que a incidência dos raios para as quadras inteiras, mesmo que parcialmente seccionadas, foi definida para manter uma unidade no regramento dos imóveis dentro de uma mesma quadra. “Estamos abrindo a possibilidade da expansão dos eixos. Tudo isso será tratado na revisão da Lei de (Parcelamento,) Uso e Ocupação do Solo (mais conhecida como Lei de Zoneamento)”, destacou.
Já a vereadora Silvia Ferraro, da Bancada Feminista (PSOL), criticou o volume de novos trechos acrescentados ao texto e disse que não há tempo hábil para analisar as mudanças até a votação. “São linguagens técnicas. Muitas vezes a mudança de uma palavra muda todo o sentido do que vai ser a diretriz da construção da cidade”, afirmou em audiência pública nesta quinta. Para ela, o projeto não avança em relação ao Plano Diretor atual. “Da forma como está, não está bom.”
Até mesmo Nunes chegou a intervir na proposta, que não estava no texto original que enviou ao legislativo, em março. Em agenda pública no Anhembi na terça, disse a jornalistas que se reuniu com Goulart para tratar de “calibragens” na redação final da revisão. “A gente ponderou que o raio para metrô de 600 metros para um quilômetro era muita coisa. Apresentamos estudos e pedimos para diminuir”, disse.
Para a pesquisadora Bianca Tavolari, o trecho mostra que os eixos poderão ter uma expansão expressiva. “Pode parecer recuo, mas quase não muda nada em relação aos 1000 metros. Antes, eram 1000 mil contidos em um raio de um quilômetro, agora são quadras que são tocadas por um raio de 700 metros. Se pegar só a pontinha de quadra, é eixo”, explica a coordenadora do Núcleo de Questões Urbanas e professora do Insper.
No caso dos corredores de ônibus, há um aumento em relação à regra atual e um recuo em relação ao texto aprovado em primeira votação. Ou seja, a expansão poderá aumentar dos 300 metros hoje em vigor para até 400 metros, e não mais os 450 metros do primeiro substitutivo.
A ampliação dependerá de anuência da Lei de Zoneamento, que será enviada pela Prefeitura para revisão na Câmara em breve. O texto do projeto do Plano Diretor diz que a autorização para expansão deverá ser norteada pelos seguintes critérios: características de uso e ocupação local, áreas de interesse histórico, cultural, ambiental e de paisagem urbana e características do sistema viário e relevo.
A revisão do Plano Diretor também tem atraído críticas à gestão Nunes. Embora parte dos pontos mais controversos tenha sido incluída pela Câmara, toda a base governista e até integrantes da oposição votaram favoravelmente ao substitutivo na primeira votação, que teve 12 votos contrários entre 55 vereadores. Além disso, as principais organizações do setor imobiliário haviam defendido as mudanças propostas na versão aprovada em 31 de maio.
Na data da votação, a vereadora Luana Alves (PSOL) chegou a exibir um cartaz que insinuava que Nunes havia colocado São Paulo à venda. As mobilizações contrárias ao texto da Câmara também têm destacado a figura do atual prefeito, que deve ser candidato à reeleição no próximo ano.
Texto amplia ‘zonas de exceção’ que não permitem prédios sem limite de altura
Hoje, o raio de influência dos eixos não incide em algumas zoneamentos da cidade, como de Zonas Exclusivamente Residenciais, de Ocupação Especial e Especiais de Preservação Ambiental, por exemplo. Nesses locais, o limite de altura varia, mas não passa de 10 metros, e há outras restrições e regras menos atrativas para o mercado imobiliário.
O texto final amplia essas “zonas de exceção” previstas no Plano Diretor, embora algumas já estivessem com restrição desde 2016, por causa da Lei de Zoneamento. Uma delas é a Zona Predominantemente Residencial, que abrange núcleos de casinhas e sobrados presentes em alguns pontos da cidade, parte deles perto de eixo de transporte. Com a inclusão desses locais no novo texto do Plano Diretor, há uma garantia que não poderão ter as características horizontais transformadas pela revisão do zoneamento, que ocorrerá nos próximos meses.
Alguns exemplos são trechos da Vila Anglo-Brasileira – próxima da Estação Vila Madalena, na zona oeste –, do bairro Mirandópolis – nas imediações da Estação Praça da Árvore, na zona sul –, e do distrito Vila Mariana quando próximos do Parque do Ibirapuera, também na zona sul.
Nesses locais, mesmo quando perto de trem, metrô e corredor de ônibus, não é possível que essas quadras recebam os incentivos e regras para prédios sem limite de altura. Outra nova “área de exceção” envolve as Zonas de Transição e Zonas de Corredor, que envolvem pequenos áreas lineares no entorno de quadras estritamente residenciais em distritos como Saúde, Santo Amaro e Jabaquara, todos na zona sul.
O que são os eixos de transporte?
Quadras próximas da maioria das estações de trem e metrô e de corredores de ônibus são as que mais recebem incentivos municipais atrativos para o mercado imobiliário. Nesses locais, os “eixos” de transporte, há isenções de parte das taxas e aval para edifícios sem limite de altura e um volume construtivo de até quatro vezes a metragem do terreno.
No restante da cidade, com exceção de áreas com projetos especiais, a altura máxima é de até 48 metros, a depender do zoneamento. Já o volume construtivo é de até duas vezes a metragem do terreno. Isto é, nos eixos, um empreendimento em um terreno de 100 metros quadrados pode ter 400 metros quadrados de área construída “computável”, que exclui espaços isentados pela lei, como parte das vagas de garagem e do comércio no térreo, dentre outros.
Com o Plano Diretor atual, de 2014, essas áreas passaram a concentrar mais da metade dos apartamentos lançados na cidade. A transformação é maior sobretudo em bairros de classes média e alta, como Brooklin (zona sul), Butantã e Pinheiros (oeste), onde casas, sobrados e outros imóveis mais horizontais e de menor porte têm sido substituídos por prédios altos.
O Plano Diretor prevê esses incentivos para os eixos a fim de aumentar a construção de apartamentos e, consequentemente, a população que mora perto e é usuária frequente de meios de transporte coletivo. Além disso, em geral, são locais com maior oferta de infraestrutura, comércios, emprego e serviços, reduzindo os longos deslocamentos pela cidade.
Na prática, contudo, ainda não há estudos suficientes para identificar se a lei conseguiu alcançar o objetivo, ainda mais diante do boom de microapartamentos e volume de empreendimentos de alto padrão em parte desses endereços. Além disso, a nova versão do plano tem regras que incentivam apartamentos maiores e com mais de uma vaga de garagem, o que pode atrair uma população que não vá de fato utilizar o transporte coletivo, segundo pesquisadores do tema ouvidos pelo Estadão.
Nova versão dificulta prédios altos no Bixiga e em vilas perto de metrô
O texto final incorporou também parte das sugestões propostas nas audiências públicas e para a sociedade civil para a proteção do Bixiga, no centro, e de vilas – como apontou o Estadão. Os novos trechos adicionados impedem que os locais sejam considerados como eixos de verticalização mesmo quando localizados perto de estações de trem e metrô e de corredores de ônibus, o que impede a construção de prédios sem limite de altura.
O objetivo é reduzir a atratividade do bairro histórico e das vilas para o setor das grandes incorporadoras. No caso do Bixiga, a proteção é temporária até ser um formulado um projeto de lei específico para a área, que “deverá incluir articulação com políticas habitacionais que garantam a manutenção da população residente e do perfil racial deste perímetro, usando como parâmetro o perfil racial do último censo”.
Ambas as propostas têm sido defendidas nas audiências públicas por movimentos de bairro e parte dos urbanistas, como o professor da USP e relator do atual Plano Diretor, Nabil Bonduki, que chegou a participar da elaboração de textos alternativos apresentados pelo PT e PSOL.
A mobilização cresceu no Bixiga nos últimos anos, diante da verticalização crescente, especialmente no entorno da futura Linha 6-Laranja. Além disso, o projeto de construção de um empreendimento na chamada Grota do Bixiga gerou críticas e, em maio, o movimento Mobiliza Saracura/Vai-Vai apresentou propostas de emendas ao projeto para a “preservação de modos de vida no bairro”.
O perímetro que exclui o Bixiga do eixo é o mesmo da área envoltória do tombamento do bairro – datado de 2002. A preservação de parte dos imóveis foi determinada à época por envolver “um dos poucos bairros paulistanos que ainda guardam (em grande parte) inalteradas as características originais do seu traçado urbano e parcelamento do solo” e pelo valor cultural, ambiental, afetivo e turístico.
No Bixiga, o tombamento veta a demolição de imóveis históricos e autoriza obras nos demais, desde que mediante autorização do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp). Não há um veto hoje em vigor para que as quadras no bairro em área de eixo recebam prédios sem limite de altura.
Se aprovadas e promulgadas, as mudanças podem não incidir sobre os empreendimentos já licenciados na Prefeitura. O chamado “direito de protocolo” permite que as construtoras e incorporadoras realizem obras com a legislação vigente no momento do licenciamento, mesmo após alterações na lei. Esse foi o caso, por exemplo, do edifício Figueira Altos do Tatuapé, o mais alto residencial de São Paulo, entregue em 2021 no miolo do distrito da zona leste, onde hoje o limite é de 28 metros.
No caso das vilas, a mudança abrangeria os locais oficialmente considerados como vilas, o que é definido desde 2022 por resolução da Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) – ligada à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. “(São) Assim consideradas aquelas constituídas em agrupamento de construções residenciais realizadas em conjunto com abertura de passagem que não tenham origem em arruamento aprovado, e sem a instituição de condomínio”, diz o documento.
Essa definição engloba as vilas que se enquadram em ao menos uma de quatro condições. Uma delas é a descrita pela Lei de Zoneamento, de 2016. Ela é: “conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”.
Caso não se encaixe nesse entendimento, o conjunto ainda pode ser reconhecido como vila se for considerado como tal por: uma decisão judicial com trânsito em julgado; o Cartório de Registro de Imóveis até 16 de dezembro de 1985; a Prefeitura até 16 de dezembro de 1985.