O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes (MDB), sancionou, com alguns vetos, o projeto de revisão do Plano Diretor, aprovado pela Câmara Municipal em junho. Com a assinatura na noite desta sexta-feira, 7, Nunes transformou em lei a proposta que, dentre outras mudanças, facilita a construção de mais prédios altos perto de linhas de trem e metrô, áreas conhecidas como eixos de verticalização.
A nova lei é válida ao menos até 2029, quando uma nova revisão deverá ser feita. O novo texto divide opiniões entre urbanistas, construtoras, associações de bairro e vereadores.
Nunes manteve as regras que permitem o aumento da extensão dos eixos de verticalização, áreas têm incentivos municipais para construção, como o aval para prédios sem limite de altura (o máximo varia pela cidade, mas não costuma superar 48 metros) e descontos em parte da principal taxa cobrada das construtoras (outorga onerosa). Cálculo do Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper indica que o aumento das áreas aptas a receberem edifícios sem limite de altura pode atingir 148%.
Entre os 129 artigos do texto aprovado pelos vereadores, houve 16 vetos pelo prefeito, boa parte deles sobre habitação social. Entre os itens excluídos, estão
- a fixação de teto de aluguel a ser cobrado pelas construtoras por unidades populares usadas por famílias de baixa renda. O texto aprovado no Legislativo previa limite de até R$ 1.980 para o aluguel de unidades de Habitação de Interesse Social da faixa 2 (famílias com renda de 3 a 6 salários mínimos). Segundo a Prefeitura, o tema merece ser regulamentado, “com possibilidade de variação da renda admissível”.
- previsão de que a Prefeitura complementasse o auxílio-aluguel.
- criar cadastro de compradores de imóveis de interesse social. Esse item foi aprovado no Legislativo sob argumento de melhorar a fiscalização do uso das unidades populares e evitar desvio de finalidade de moradias originalmente previstas para a população pobre. Na justificativa, a Prefeitura viu “inviabilidade” na implementação desse banco de dados.
- previsão de incentivos a “instalações que compartilhem energia elétrica, eólica e solar e reuso de água, principalmente nos empreendimentos de grande porte”.
- veto ao trecho que dizia que a “doação de parques ao Município com contrapartida em Transferência do Direito de Construir” para construtoras fica limitada a áreas de até 200 mil m². Segundo a Prefeitura, essa modalidade criaria concorrência negativa com outros mecanismos ligados ao direito de construir.
- foi vetada parte dos critérios para enquadrar complexos de saúde, educação e pesquisas com “condições especiais” de uso e ocupação do solo em suas áreas e no perímetro envoltório, sob argumento de “redação imprecisa” no texto aprovado no Legislativo.
Leia aqui o texto promulgado pelo prefeito.
Para uma parte dos urbanistas e associações de bairro, a revisão descaracteriza o Plano original, de 2014, ao permitir a expansão dos eixos para áreas nas partes mais internas dos bairros. Também criticam outras alterações, como destinar parte do fundo municipal prioritário para habitação e mobilidade ao recapeamento e asfaltamento de ruas.
Já o setor das incorporadoras e imobiliário se posicionou favorável à verticalização. Diz ainda que a ampliação das áreas com prédios sem limite de altura é necessária para atrair a população para regiões mais estruturadas da cidade.
Entenda a seguir os pontos principais da revisão do Plano Diretor:
Expansão dos eixos de verticalização
No Plano Diretor anterior, era permitido construir prédios sem limites de altura dentro de um raio de até 600 metros de distância das estações de metrô e trem e de até 300 metros de corredores de ônibus. A medida busca atrair moradores para perto do transporte público e, assim, reduzir longos deslocamentos.
A regra, que passou por diversas mudanças ao longo da tramitação na Câmara, expande os eixos para todas as quadras “alcançadas” por um raio de 700 metros de metrô e trem e um perímetro de até 400 metros nos corredores.
No mapa interativo abaixo, é possível consultar onde estão os novos eixos de verticalização:
Como o Estadão mostrou, a mudança permite que quadras mesmo parcialmente tocadas pelo raio se tornem eixo, alcançando imóveis a até mais de um quilômetro da estação.
A ampliação dependerá de anuência da Lei de Zoneamento, que será enviada pela Prefeitura para revisão na Câmara em breve. O Plano Diretor diz que a autorização para expansão deverá ser norteada pelos seguintes critérios: características de uso e ocupação local, áreas de interesse histórico, cultural, ambiental e de paisagem urbana e características do sistema viário e relevo.
Segundo levantamento feito pelo Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper, a revisão aumenta em até 148% a expansão dos eixos. Por conta do Plano Diretor de 2014, os eixos passaram a concentrar mais da metade dos apartamentos lançados, principalmente em distritos valorizados, como Brooklin, Butantã e Pinheiros. A lei prevê incentivos para esses locais a fim de aumentar o número de apartamentos e, assim, a população que mora perto e é usuária frequente de meios de transporte coletivo.
Questionado em junho sobre os eixos de verticalização, o vereador Rodrigo Goulart (União Brasil), relator do Plano na Câmara, afirmou que os locais em que a expansão atingiria perímetro maior (a 900 metros ou até mais de um quilômetro, como mostrou o Estadão) possivelmente não seguem os parâmetros indicados e, portanto, terão a ampliação negada na revisão do zoneamento. Também disse que a definição do critério por quadra alcançada dará maior homogeneidade à medida.
‘Zonas de exceção’
A nova versão do Plano Diretor também prevê “zonas de exceção”, áreas onde não poderão ser construídos edifícios tão altos, mesmo se estiverem perto de transporte coletivo. Hoje, o raio de influência dos eixos não incide em algumas áreas de zoneamentos da cidade, como de Zonas Exclusivamente Residenciais, de Ocupação Especial e Especiais de Preservação Ambiental, onde o limite de altura varia, mas sem passar de 10 metros - além de ter outras restrições e regras menos atrativas para o mercado imobiliário.
O Plano amplia essas “zonas de exceção”, algumas delas já previstas na Lei de Zoneamento. Alguns exemplos são as Zonas Predominantemente Residenciais, que abrange núcleos com limite de altura de 10 metros, em alguns casos, perto de eixo de transporte. Nesses locais, não será permitido ter as características horizontais transformadas pela revisão do zoneamento, que ocorrerá no 2º semestre.
Verticalização em vilas e no Bixiga
O texto final incorporou também parte das sugestões propostas nas audiências públicas e para a sociedade civil para a proteção do Bixiga, no centro, e de vilas – como apontou o Estadão. Os novos trechos impedem que os locais sejam considerados como eixos de verticalização mesmo quando perto de estações de trem e metrô e de corredor de ônibus, o que impede a construção de prédios sem limite de altura.
O objetivo é reduzir a atratividade do bairro histórico e das vilas para as grandes incorporadoras. No Bixiga, a proteção é temporária até ser formulado projeto de lei específico para a área, que “deverá incluir articulação com políticas habitacionais que garantam a manutenção da população residente e do perfil racial deste perímetro, usando como parâmetro o perfil racial do último censo”.
No caso das vilas, a mudança abrangeria os locais oficialmente considerados como vilas, com a seguinte definição: “conjunto de lotes fiscais originalmente destinados à habitação constituído de casas geminadas cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra, com ou sem caráter de logradouro público”, semelhante ao que é definido desde 2022 por resolução da Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) – ligada à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.
Essa definição engloba as vilas que se enquadram em ao menos uma de quatro condições. Uma delas é a descrita pela Lei de Zoneamento, de 2016. Ela é: “conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”.
Para ser reconhecido, o conjunto deve ser considerado como vila por: decisão judicial com trânsito em julgado; o Cartório de Registro de Imóveis até 16 de dezembro de 1985; a Prefeitura até 16 de dezembro de 1985; uma avaliação pela CTLU.
Criação de parques municipais
A revisão do Plano Diretor de São Paulo prevê a criação de 19 novos parques municipais não incluídos na versão aprovada em primeira discussão e, também, exclui outras áreas que estavam previstas. Entre as principais unidades propostas, estão os Parques do Jockey (zona sul), Campo de Marte (norte) e a transformação oficial da Praça Princesa Isabel (centro), que está em obras. A expansão do Parque Burle Marx estava prevista no primeiro substitutivo e foi mantida.
Verba de mobilidade para obras de asfaltamento
A revisão do Plano Diretor adicionou uma proposta semelhante à de um projeto de lei defendido pelo prefeito Nunes, mas que fora suspenso pela Justiça em abril. O trecho permite o uso de parte da verba do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) – majoritariamente voltada à moradia popular e mobilidade urbana – para obras de recapeamento e pavimentação de ruas e avenidas.
O novo trecho faz uma redistribuição da destinação do fundo, hoje de ao menos 30% para habitação e outros 30% para mobilidade, enquanto os demais podem ser voltados a outras intervenções urbanas listadas. Agora, a revisão aumenta a fatia de habitação para baixa renda para 40%. Mas, no caso dos 30% da lei anterior destinada para “implantação dos sistemas de transporte público coletivo, cicloviário e de circulação de pedestres”, adicionou a “implantação e realização de melhorias nas vias estruturais” .
O texto passou a mencionar explicitamente os termos “pavimentação” e “recapeamento”. O Fundurb arrecada cerca de R$ 1 bilhão anuais, por meio da outorga onerosa, taxa cobrada das empresas para erguer prédios com uma área construída maior do que a metragem do terreno.
Sobre esse trecho, o relator, Rodrigo Goulart, salientou que o projeto de lei semelhante foi barrado na Justiça por questões da tramitação, e não pelo conteúdo em si. “O questionamento foi quanto à forma como estava sendo tratado. Por isso, incorporamos essa discussão no texto da revisão do Plano Diretor.”
Veja abaixo como cada vereador votou no PL da revisão do Plano Diretor
Vereadores que votaram contra:
Celso Giannazi (PSOL)
Cris Monteiro (Novo)
Elaine do Quilombo (PSOL)
Eliseu Gabriel (PSB)
Hélio Rodrigues (PT)
João Ananias (PT)
Luana Alves (PSOL)
Jussara Basso (PSOL)
Luna Zarattini (PT)
Silvia da Bancada Feminista (PSOL)
Toninho Vespoli (PSOL)
Vereadores que votaram a favor:
Adilson Amadeu (União Brasil)
Alessandro Guedes (PT)
André Santos (Republicanos)
Arselino Tatto (PT)
Atílio Francisco (Republicanos)
Aurélio Nomura (PSDB)
Beto Social (PSDB)
Camilo Cristófaro (Avante)
Coronel Salles (União Brasil)
Danilo do Posto de Saúde (Podemos)
Dr. Sidney Cruz (Solidariedade)
Dr. Nunes Peixeiro (MDB)
Dra. Sandra Tadeu (União Brasil)
Edir Sales (PSD)
Eli Corrêa (União Brasil)
Ely Teruel (Podemos)
Fabio Riva (PSDB)
Fernando Holiday (Republicanos)
George Hato (MDB)
Gilson Barreto (PSDB)
Isac Félix (PL)
Jair Tatto (PT)
Janaína Lima (MDB)
João Jorge (PSDB)
Jorge Wilson Filho (Republicanos)
Major Palumbo (PP)
Manoel Del Rio (PT)
Marcelo Messias (MDB)
Marlon Luz (MDB)
Milton Ferreira (Podemos)
Milton Leite (União Brasil)
Paulo Frange (PTB)
Ricardo Teixeira (União Brasil)
Rinaldi Digilio (União Brasil)
Roberto Tripoli (PV)
Rodolfo Despachante (PSC)
Rodrigo Goulart (PSD)
Rubinho Nunes (União Brasil)
Rute Costa (PSDB)
Sandra Santana (PSDB)
Sansão Pereira (Republicanos)
Senival Moura (PT)
Thammy Miranda (PL)
Xexéu Trípoli (PSDB)