As caçambas de entulho nas calçadas, o barulho, a poeira e o vaivém de trabalhadores da construção civil têm explicitado, sobretudo no último ano, uma mudança antes discreta na Pompeia: a verticalização. Os ares de “vila” que estavam presentes até no nome do bairro, da zona oeste de São Paulo, têm se transformado com a demolição de casas e sobrados para a construção de edifícios no entorno das obras da Linha 6-Laranja do Metrô, em vias como a Avenida Pompeia e a Rua Tucuna, dentre outras.
A verticalização ocorre no perímetro da chamada “Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU)” da futura Estação Sesc-Pompeia, no qual um levantamento do Estadão identificou ao menos 13 prédios com apartamentos em obras ou preparação e mais oito demolições não identificadas prontas ou em andamento. A área envolve 21 quadras em um perímetro delimitado pelas Ruas Palestra Itália, Caraíbas, Ministro Ferreira Alves, Tucuna, Desembargador do Vale, José Tavares de Miranda, Padre Chico e Doutor Augusto de Miranda. A maior concentração é nas primeiras quadras da Avenida Pompeia.
As obras se devem principalmente a um decreto municipal de 2016, que transformou os entornos das futuras estações da Linha 6-Laranja em ZEU, tornando-os mais propícios para o aumento populacional estimulado pelo Plano Diretor. Para atrair o mercado imobiliário e promover o desejado adensamento, a legislação permite construir mais em um mesmo terreno se o projeto seguir características que estimulam uma maior circulação de pessoas nas calçadas e a geração de empregos, como a fachada ativa” (comércio e serviços no térreo) e o uso misto (residencial e não residencial no mesmo condomínio), dentre outras.
Para incorporadoras e urbanistas ouvidos pelo Estadão, a verticalização é mais evidente na Pompeia do que no entorno de parte de outras estações por envolver um bairro já valorizado. Entre os motivos, estão a localização no centro expandido e próxima das Marginais, o interesse da população de classes média e alta, a oferta variada de comércios e serviços e a proximidade com espaços de lazer (shoppings, Allianz Parque, Sesc e outros) e faculdades (como o Centro Universitário São Camilo e a PUC).
Mudanças no bairro dividem opiniões entre moradores
A situação divide opiniões entre moradores. Uma descrição comum é da sensação de viver dentro de um canteiro de obras, especialmente pelo ritmo ininterrupto na futura estação (cujo último balanço é de 7,59% de conclusão). Enquanto uma parte da população local critica e fala em descaracterização da vizinhança, outra celebra a chegada do metrô e espera que o aumento populacional amplie o público dos comércios já existentes.
A designer Cláudia Carminati, de 45 anos, não vê pontos positivos na transformação. Da terceira geração de moradores do bairro, onde sempre viveu, ela descreve a substituição do convívio de vizinhos que se conheciam há anos por edificações sem a mesma relação com o entorno. Uma das fundadoras do movimento Preserva Vila Pompeia, atribui à verticalização transtornos no entorno e um futuro sombreamento das casas. “Piorou o trânsito, a qualidade do ar, a poluição sonora. Aumentou o valor de aluguéis e há a diminuição de áreas verdes, principalmente jardins e quintais.”
Crítica semelhante é feita pelo produtor de eventos Cleber Pessoa, de 56 anos, idealizador do Centro Cultural Pompeia (que funciona virtualmente) e da Feira de Artes da Vila Pompeia, realizada desde 1988. “Destrói o sentido de comunidade”, afirma. Para ele, os novos moradores não terão o mesmo vínculo afetivo.
“Fico triste de ver o bairro se transformar em uma Moema, Vila Madalena”, compara. Ele cita ainda a memória local, ligada à industrialização, ao rock (onde viveram fundadores de bandas pioneiras do gênero no País, como Os Mutantes) e à “Suíça Paulista” (apelido criado pela incorporadora Companhia Urbana Predial, que loteou a região nos anos 1910).
Já o empresário Gabriel Ceneviva, de 39 anos, discorda. Também morador do bairro, descreve a situação como um crescimento que deve estimular comércios e serviços, como o bar Ginger Spirits & Drinks, em que é um dos sócios e abriu em 2019 em uma antiga casa – que antes era uma pizzaria e já não tinha uso residencial, movimento que envolve outras tantas da região.
“O Allianz (Parque, com os shows) deu uma valorizada. O tanto de prédio que está crescendo também. No meu quarteirão, são cinco”, comenta. Diferentemente do bar que é sócio em Pinheiros, percebe que o da Pompeia tem um público mais local. “Para a gente, é ótimo. A médio prazo, isso aqui vai estar bem mais populoso.”
Empreendimentos miram moradores de alto e médio padrão
O público-alvo dos novos empreendimentos é de moradores de alto e médio padrão. Serviços diversos são oferecidos, como spa, contrapiso antirruído, quadra de tênis e piscina coberta. A presença de vagas de garagem é valorizada nos projetos em que foram incluídas, mesmo com os estímulos e limitações do Plano Diretor para que os espaços para carros sejam restritos.
Entre as incorporadoras ouvidas pela reportagem, os valores giram de R$ 250 mil a mais de R$ 600 mil. Segundo levantamento da consultoria Embraesp com dados de lançamentos de 2018 a 2020, a média do metro quadrado no bairro é de R$ 11,8 mil, a terceira mais alta da região (atrás de Pinheiros e Vila Madalena).
A situação se repete nos aluguéis, com uma valorização de 22,1% nos últimos seis meses (a 5ª maior da cidade), segundo levantamento feito pela plataforma imobiliária Quinto Andar a pedido do Estadão. Os dados apontam que a renda familiar média dos locatários no bairro é de R$ 10,4 mil. Ainda conforme a plataforma, a média do metro quadrado é de R$ 40,47, ante R$ 38,36 na cidade, mesmo com o predomínio no bairro de apartamentos maiores (68% são de 2 ou mais dormitórios). Cerca de 60% dos locatários têm de 30 a 45 anos.
Diretor-geral da REM Construtora, Rodrigo Mauro comenta que a empresa vai implementar pela primeira vez a fachada ativa em um projeto, no entorno da futura Estação Sesc-Pompeia. Além disso, adotou o uso misto com a inclusão de três pavimentos não residenciais, que poderão ser salas comerciais ou flats. “O perfil do público é mais família, um empresário, um profissional liberal, um alto executivo, a classe A de São Paulo.”
Lucas Araújo, diretor de Marketing e Inteligência de Mercados da Trisul, avalia que a verticalização vai continuar por mais três ou quatro anos, pois ainda há muitos terrenos sendo comprados. “Naquele momento (em que virou ZEU), a região não tinha muito lançamento, era pouco explorada. A parte baixa da Avenida Pompeia tem poucos pedaços verticalizados, com muitas casinhas e mescla aquele histórico de região industrial.”
Para o diretor da Trisul, que também tem empreendimentos no entorno da estação, a “concentração muito grande de renda” de famílias que não queriam sair do bairro é outro fator que chama a atenção. “Os filhos foram crescendo e evoluindo economicamente e querem ficar por lá.”
Já Débora Bertini, diretora de Incorporações da MPD Engenharia, exemplifica que nem todos os projetos buscaram os principais estímulos previstos no Plano Diretor. O empreendimento da incorporadora no bairro será, por exemplo, exclusivamente residencial, com exceção do térreo com fachada ativa. “A gente abriu mão do benefício construtivo para manter apenas apartamentos maiores”, explica.
Por outro lado, o diretor geral da Benx Incorporadora, Luciano Amaral, comenta que o empreendimento que tem na região é voltado a um público de médio padrão, que irá utilizar o metrô e não tem interesse em ter carro. Ele avalia que a Linha 6-Laranja era o que faltava para que ocorresse a maior verticalização da Pompeia, seguindo um movimento que ocorre no entorno da estação Vila Madalena, por exemplo. “Era desejado há muito tempo.”
Mercado aquecido e juros baixo ajudaram na verticalização
Antonio Claudio Fonseca, professor de Urbanismo da Mackenzie, diz que a cidade teve expansão horizontal fora do centro, mas que é desejável mais moradia perto dos empregos e transporte. Ele pondera que é preciso avaliar as características locais e intervenções necessárias, como os problemas com enchentes na Pompeia.
Para João Meyer, professor de Urbanismo da USP, o boom de prédios também foi alavancado pelo mercado imobiliário aquecido de 2019 a 2021, com a baixa nos juros. Nas incorporadoras procuradas pelo Estadão, os terrenos foram adquiridos neste período, de dois anos.
Ele explica que, com o volume de vendas aquecido, as obras também foram iniciadas mais rapidamente. Além disso, pelos estímulos municipais, os edifícios foram projetados “mais massudos”, pois algumas áreas não são computadas no limite permitido se seguirem padrões estimulados.
Conforme o professor, na prática, a mudança permitiu que seja possível construir até cerca de sete vezes a área do terreno (e não quatro, como antes), a depender de quantos padrões estimulados são adotados pelo projeto. “A nova legislação também diminuiu os recuos para permitir prédios com mais térreo (visando a fachada ativa)”, comenta. Além disso, a crise gerada pela pandemia fechou comércios e serviços, ampliando a oferta de imóveis horizontais disponíveis na cidade, facilitando a compra para posterior demolição e remembramento em lotes vizinhos.
Outra questão é que o uso não residencial (estimulado pela legislação) acabou sendo absorvido pelo mercado imobiliário especialmente como “serviço de moradia”. Isto é, com a criação de unidades pequenas para flats e afins, vendidos como studios, “que, na verdade, vão ser alugados para moradia”, aponta o professor. O desejável no Plano Diretor era, contudo, que fosse aplicado para escritórios, a fim de ampliar a oferta de emprego nos bairros e reduzir a necessidade de deslocamentos.