A Prefeitura de São Paulo publicou nesta sexta-feira, 13, a primeira versão da proposta de revisão do Plano Diretor, um dos principais norteadores da verticalização e outras transformações urbanas na cidade. Como o Estadão antecipou, a minuta propõe mudanças que podem facilitar a criação de apartamentos com mais de uma garagem no entorno de estações de metrô e corredores de ônibus, dentre outras mudanças. A gestão Ricardo Nunes (MDB) defende que as alterações poderão conter em parte a explosão de studios nos eixos de transporte.
A revisão está em fase de consulta pública até 17 de fevereiro, pela plataforma Participe+. Segundo o Município, também serão realizadas audiências públicas e reuniões com conselhos municipais, com datas ainda a serem divulgadas. Até 31 de março, deverá ter uma versão atualizada entregue à Câmara Municipal, na qual passará por novas etapas de participação popular antes de ser votada pelos vereadores.
Entre as principais mudanças, estão possíveis respostas ao boom de mais de 250 mil apartamentos compactos lançados em seis anos na cidade. O professor de Urbanismo da USP e relator do atual Plano Diretor, Nabil Bonduki, destaca a mudança no “fator de interesse social” para imóveis pequenos, que está mais alto e foi igualado ao de imóveis acima de 70 m². Esse elemento é utilizado no cálculo da contrapartida paga pelas construtoras quando constroem acima do limite básico.
Hoje, as habitações são divididas nas categorias de até 50 m² (com fator 0,8), de 51 m² a 70 m² (estabelecido em 0,9) e acima de 70 m² (fixado em 1). Com a mudança, o fator mais alto (1) valerá tanto para imóveis de até 35 m² quanto para os que estão acima de 70 m², enquanto o 0,8 será válido apenas para os que têm entre 36 m² e 70 m². “As unidades muito pequenas ficam desestimuladas”, avalia.
Outro ponto relacionado aos imóveis pequenos é a mudança nos estímulos para garagens no entorno de estações de metrô e corredores de ônibus. Hoje, nesses locais, os empreendimentos podem construir “de graça” (como área não computável) uma vaga por unidade habitacional. A nova regra permitirá uma vaga a cada 70 m² de área construída computável ou por unidade com área privativa de ao menos 35 m². É possível construir acima dessas médias, porém a área passa a ser contabilizada no empreendimento e terá um impacto maior no custo de implantação.
Na avaliação de especialistas ouvidos pelo Estadão, essa mudança facilita a criação de apartamentos grandes com mais de uma vaga e reduz os estímulos aos compactos. Isso porque parte das incorporadoras incluía studios nos projetos também para ampliar o número total de vagas no empreendimento, mesmo que fossem redirecionadas para os imóveis maiores, como destaca Nabil.
Para o professor de Urbanismo da Mackenzie, Valter Caldana, a mudança contradiz um dos conceitos-chave do Plano Diretor: adensar a população e desestimular o uso de automóvel onde há ampla oferta de transporte. “Essa revisão acabou mexendo com elementos essenciais da estrutura essencial do plano”, afirma.
Celso Aparecido Sampaio, professor de Urbanismo na Mackenzie, destaca que a questão impacta principalmente a população de baixa renda. “Fará com que as unidades nos eixos possam ter número maior de vagas. E desvirtuar mais ainda a proposta de se atender com habitação de interesse social e fortalecer o uso e a qualificação do transporte público.”
Em nota, a Prefeitura disse que a medida é proposta como forma de “desestimular a produção de microunidades habitacionais (studios) nessas regiões bem servidas de transporte público, que não tem atendido às necessidades habitacionais de núcleos familiares”.
O “boom” dos compactos na cidade também está atrelado a outros fatores não contemplados na revisão. Como o Estadão mostrou, um estudo de arquitetos e engenheiros da USP identificou que um decreto de 2016 permite classificar os studios como “não residenciais” (por “serviço de hospedagem ou moradia”), o que permite o acesso a estímulos por configurar “uso misto” quando instalados em empreendimentos também habitacionais.
O levantamento também identificou que o crescimento está ligado especialmente a unidades para as classes média e alta. Além disso, é concentrado principalmente em unidades lançadas após 2019 (em um período de queda recorde nos juros, o que esquentou o setor imobiliário) e, portanto, em parte não entregues.
No geral, contudo, os especialistas ouvidos pelo Estadão identificaram poucas mudanças substanciais no Plano Diretor. “Acho que realmente são alguns ajustes, inclusive feitos a partir da própria experiência da administração com a aplicação”, diz Celso Aparecido Sampaio. “Não senti nessa proposta incorporada uma visão critica sobre a aplicação dos instrumentos nos últimos anos”, aponta. “Sinto que a gente precisa ter um pouco mais de clareza sobre o resultado de alguns instrumentos empregados para avaliar (durante o processo de participação popular).”
Em nota, a Prefeitura resumiu a proposta da revisão da seguinte forma: “Potencializar os incentivos para a produção de Habitação de Interesse Social (HIS-1), incorporar princípios da Agenda 2030 para o desenvolvimento sustentável, fortalecer a priorização do transporte coletivo e estimular o desenvolvimento econômico em polos estratégicos da cidade foram eixos temáticos priorizados pela Prefeitura na Minuta Prévia de Projeto de Lei, elaborada a partir das contribuições recebidas da sociedade e do diagnóstico técnico da implementação do Plano Diretor realizado pelo Município.”
Já Caldana destaca que as mudanças estarão em vigor por cerca de cinco anos, pois o Plano Diretor é válido até 2029. Originalmente, a revisão deveria ter ocorrido em 2021, mas foi prorrogada pela pandemia e questionamentos judiciais. “Originalmente, quando imaginado, era para ocorrer no meio do caminho, para tornar os instrumentos mais efetivos.”
A gestão Nunes tem conseguido aval da Câmara nas mudanças urbanísticas propostas, inclusive com votos favoráveis de parte da oposição, como no PIU Setor Central, na Lei do Retrofit e na Lei das Dark Kitchens, que também autorizou o aumento na emissão de ruído no entorno de shows e grandes eventos.
Veja outras sugestões propostas na revisão do Plano Diretor:
Novo conceito de parques: a proposta prevê a criação de “parques de orla” no entorno das represas Billings e Guarapiranga, “com funções de preservação das margens, de controle da poluição difusa, de lazer, recreação e prática de esportes náuticos”.
Parques propostos: a tabela de novos parques foi modificada, com a retirada de parte e a inclusão de outros. A maioria segue nas periferias. Entre os novos, está a transformação da Praça Lions Clube Penha em parque, na zona leste, e novas unidades especialmente no extremo sul, em distritos como Parelheiros. Segundo a Prefeitura, parte das áreas seguirá preservada, mas como “corredores verdes” e “unidades de conservação”. Já outras foram excluídas do quadro porque estavam sobrepostas ou se tornaram ainda parques estaduais. Além disso, ainda de acordo com a gestão Nunes, quatro foram considerados de implementação “inviável”. “A Prefeitura entende que a inclusão de 12 novos parque mantém um saldo positivo”, apontou em nota.
PIUs: nomenclatura mudaria de Projeto de Intervenção Urbana para Plano de Intervenção Urbana. Na prática, os PIUs entregues pelo município têm apresentado mais características de plano.
Habitação para baixa renda: as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS 2, 3 e 5) poderão ter o dobro de área construída quando próximas de eixos de transporte de massa, como estações de metrô e corredores de ônibus, e tiverem ao menos 40% das unidades para a faixa de até três salários.
Outras categorias de HIS: os empreendimentos com área acima do limite básico deixarão de ser isentos no pagamento da outorga para Habitação de Interesse Social da faixa 2, com renda familiar entre três e seis salários mínimos. Em vez de um fator social 0, precisarão pagar um fator 0,2, cujo valor total dependerá das características do terreno. Em nota, a gestão Nunes destacou que a medida tem o objetivo “de potencializar o aumento da produção de unidades de HIS para as famílias de menor baixa renda (1 a 3 salários mínimos), que passariam a ter exclusividade na concessão do benefício de outorga onerosa zero” e que a taxa da faixa de HIS 2 é a menor comparada aos demais tipos de empreendimentos habitacionais.
Indústrias: novo parágrafo indica que a Lei de Zoneamento poderá criar novas subcategorias de uso industrial, além de rever usos permitidos e zonas de uso.
Áreas indígenas: empreendimentos, atividades e intervenções urbanísticas junto às divisas das terras indígenas demarcadas necessitarão de Estudo Impacto de Vizinhança.
Drenagem: mapa delimita ações prioritárias em diferentes regiões da cidade, como novas galerias de reforço, canalização, alteamento de pontes e outros.
Imóveis subutilizados: imóveis que não cumprem a função social poderão ser desapropriados de forma amigável mesmo quando a dívida de IPTU for superior ao valor do bem.
Operações Urbanas Consorciadas: mínimo de aplicação dos recursos arrecadados destinados à Habitação de Interesse Social aumentará de 25% para 35% do total, preferencialmente para a compra de terrenos.
Acessibilidade: a Prefeitura deverá elaborar o Plano Municipal de Rotas Acessíveis, a fim de apontar e priorizar ações e áreas de intervenção em equipamentos públicos, sistema de transporte, calçadas e a vagas exclusivas, além da implantação de acessibilidade em áreas de interesse cultural e turístico e outras mudanças.
Como participar da fase 3 da revisão do Plano Diretor?
Período: de 13 de janeiro a 17 de fevereiro
Plataforma: Participe+ (participemais.prefeitura.sp.gov.br)