SÃO PAULO - O mapa da Lei de Zoneamento da gestão Fernando Haddad (PT), já aprovado em primeira votação na Câmara Municipal e que deve ser discutido em segundo turno nesta semana, traz marcações que ampliam em ao menos 647,6 mil metros quadrados o perímetro da Operação Urbana Água Espraiada, na zona sul de São Paulo. A medida beneficia incorporadoras e estimula a verticalização da região, com a permissão de construções acima do limite básico.
Pelos novos perímetros, entram na área da operação oito quarteirões ao redor da Avenida Chucri Zaidan, o terreno onde fica a sede da incorporadora JHSF, ao lado do Shopping Cidade Jardim, uma quadra no Brooklin e uma área verde de mais de 500 mil metros quadrados no Panamby, ao lado do Parque Burle Marx, onde uma ação judicial impede desde o ano passado que as construtoras Cyrela, Camargo Côrrea e Brookfield ergam residenciais de alto padrão.
Dentro de uma área de operação urbana os terrenos podem ser mais aproveitados, uma vez que incorporadoras podem usar títulos imobiliários para construir acima dos limites de verticalização. A Lei de Zoneamento devia trata apenas do uso de cada lote da cidade (se pode ser residência, comércio ou indústria, por exemplo).
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano argumenta, em nota, que o projeto “não amplia” o perímetro da operação e diz que o mapa da Lei de Zoneamento “não trata da matéria relativa às operações urbanas”. Afirma ainda que “tal alteração somente seria possível com a revisão da lei” da operação - informação confirmada por três urbanistas ouvidos pela reportagem. E afirma que a existência do perímetro das operações urbanas no mapa da Lei de Zoneamento tem “caráter subsidiário” para “auxiliar a leitura da proposta”.
Entretanto, a gestão Haddad não explicou, em nenhum dos questionamentos feitos Estado, o motivo de essa marcação para “auxiliar a leitura” ser diferente do perímetro atual da operação. No mapa, o traçado da Operação Urbana Água Espraiada não é igual àquele definido pela lei que o criou, em 2001. Os novos lotes são adicionados à área como “puxadinhos”.
Ambiguidade. Para o urbanista Kazuo Nakano, professor de Direito imobiliário da Fundação Getúlio Vargas (FGV), o mapa com traçado diferente ao da operação urbana abre brecha para que se questione futuramente a validade de um deles. “Essa diferença causa uma ambiguidade. Qual perímetro vai valer, o da operação urbana ou o da Lei de Zoneamento, caso seja aprovada? Esse traçado precisa ser retirado do mapa. Uma mudança dessa altera completamente a regra do jogo.”
Ambiguidade parecida já foi usada para liberar empreendimentos. Um exemplo é uma torre de 135 metros planejada em uma “ilha” entre o rio e as pistas na Marginal do Pinheiros, que obteve alvará da Prefeitura no ano passado para ser erguida. Naquele caso, a diferença era entre o mapa anexado à lei e o texto da legislação. A Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) a liberou.
Erro. A denúncia de alteração da operação urbana já havia sido feita pela entidade SOS Panamby em outubro de 2015, em uma das audiências públicas realizadas pelo Legislativo para debater a proposta. Na ocasião, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano afirmou que se tratava de um “erro de demarcação” que seria corrigido. Não foi.
O vereador Eliseu Gabriel (PSB), ex-secretário da gestão Haddad, apresentou uma emenda ao projeto para retirar a área do Panamby do perímetro demarcado pelo mapa da operação urbana. “Essa inclusão não tem o menor cabimento”, diz o parlamentar. O relator da Lei de Zoneamento, vereador Paulo Frange (PTB), reconhece a brecha aberta pelo mapa da Prefeitura e promete que “no próximo mapa isso será corrigido e não terá mais esse tipo de interpretação”.
Veto a bares só contempla agora bairro tombado
Diferentemente do anunciado em dezembro pelo relator do projeto que revisa o zoneamento, vereador Paulo Frange (PTB), só os bairros tombados de São Paulo, como Pacaembu, City Lapa e Jardins, ficarão livres de atividades comerciais de maior impacto, como grandes restaurantes, bares e baladas. Os demais poderão receber esse tipo de comércio depois de aprovada a proposta na Câmara Municipal - a votação pode ocorrer nesta semana.
Em 2015, Frange havia afirmado que o veto a esse conjunto de atividades valeria para todos os corredores comerciais instalados em Zonas Estritamente Residenciais (ZERs). A mudança no discurso, divulgada nesta segunda pelo jornal Folha de S.Paulo, afeta bairros como Alto de Pinheiros, na zona oeste, e Alto da Boa Vista, Planalto Paulista e Jardim da Saúde, na zona sul. Frange não foi encontrado pela reportagem. Já o prefeito Fernando Haddad (PT) disse que a alteração é “fruto de negociação” com os moradores e que existe uma legislação específica para bairros tombados. “Os argumentos apresentados estão sendo submetidos ao Executivo, que está dando aval às alterações que o relator está propondo. Portanto, não considero lobby nem concessão.”