Quanto tempo vai levar para o Plano Diretor transformar os bairros de São Paulo?

Trâmites legais, dinâmicas do mercado imobiliário e economia influenciam no desenvolvimento de novos empreendimentos; revisão do zoneamento neste ano também pode impactar

A recém-aprovada revisão do Plano Diretor pode mudar a paisagem e a rotina de grande parte dos distritos de São Paulo. Essa alteração não será imediata, contudo. A revisão da Lei de Zoneamento nos próximos meses, as dinâmicas do mercado imobiliário e aspectos da economia em geral também influenciam nessa transformação urbana. Por isso, especialistas ouvidos pelo Estadão avaliam que esse novo cenário será mais perceptível em cerca de quatro anos.

A revisão do Plano Diretor foi enviada para a promulgação pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), que tem se manifestado favoravelmente ao que foi aprovado pelos vereadores na segunda-feira, 26. A jornalistas, em agenda pública, na terça-feira, 27, disse que as mudanças serão, em geral, “um avanço muito grande para a cidade”.

As alterações envolvem especialmente a expansão das áreas para prédios sem limite de altura em até 148%, segundo projeção do Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper. A maior parte dessa ampliação depende ainda da anuência na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei de Zoneamento), a qual será revisada pela Câmara Municipal a partir de agosto. Esses locais voltados à verticalização envolvem quadras na vizinhança de trem, metrô e corredor de ônibus.

Como o Estadão mostrou, os distritos com o maior volume de áreas passíveis de expansão como eixos são Lapa (acréscimo de até 4,4 km² em território para prédios altos), na zona oeste, Pirituba (3,9 km²) e Freguesia do Ó (3,9 km²), na norte.

Na sequência, despontam Cidade Dutra, Sapopemba, Cidade Tiradentes, Santana, Jaraguá, São Mateus, Jabaquara, São Lucas, Itaquera, Parelheiros, Artur Alvim, Tatuapé e Vila Mariana.

Com o Plano Diretor atual, de 2014, os eixos de verticalização passaram a concentrar a maioria dos apartamentos lançados na cidade, pois têm vários incentivos municipais atrativos, enquanto há restrições em outras partes da cidade (como o limite de altura, que varia de 10 a 48 metros, por exemplo). A transformação atual na cidade é maior sobretudo em bairros de classes média e alta, como Brooklin (zona sul), Butantã e Pinheiros (oeste).

Hoje, esses eixos envolvem quadras a até 600 metros de metrô e trem e a até 300 metros de corredores. A mudança aprovada na revisão do Plano Diretor e que precisa de anuência na revisão do zoneamento permitirá a expansão para quadras “alcançadas” por um raio de 700 metros e 400 metros, respectivamente.

Projeções feitas por pesquisadores mostram que, na prática, a ampliação atingirá também imóveis a até mais de um quilômetro, isso se estiverem em uma quadra parcialmente seccionada pelo raio de influência. Essa expansão não envolverá o Bixiga, vilas e outras “zonas de exceção”, que não podem virar eixo de verticalização mesmo quando localizadas perto do transporte coletivo.

Outras transformações possíveis envolvem as características dos novos empreendimentos. Áreas onde estão casas, sobrados, galpões, predinhos e outras construções mais horizontais têm potencial para serem verticalizadas nos novos eixos.

Esses novos empreendimentos têm potencial para aplicar características incentivadas pela legislação, como a fachada ativa (com comércio no térreo) e o uso misto (escritórios, studios para hospedagem etc), dentre outras. A revisão ainda trouxe novo estímulo para que incorporadoras implantem praças, por exemplo.

Além disso, como o Estadão mostrou, as alterações podem mudar o perfil de parte dos empreendimentos nos eixos. Entre as principais, estão novas regras que facilitam prédios com menos apartamentos e mais vagas de garagem, por exemplo, o que é desestimulado pelo atual do Plano Diretor. Essas características não dependem da revisão do zoneamento para entrar em vigor.

Por que o impacto da revisão do Plano Diretor não é imediato?

O Estadão entrevistou especialistas e buscou dados para explicar o porquê da mudança não ser imediata, e, sim, esperada para se tornar mais evidente em cerca de quatro anos. Além de parte significativa depender da revisão da Lei de Zoneamento – na qual, inclusive outras mudanças poderão impactar no planejamento de projetos –, as dinâmicas do mercado imobiliário e a influência do cenário econômico também estão entre os principais motivos.

Após findo esse período de transição, os impactos se tornarão mais evidentes. “Quando tem um apelo mercadológico importante, acaba acontecendo em um volume que as pessoas percebem. Sobem cinco, seis, sete, oito prédios ao mesmo tempo (próximos)”, descreve o vice-presidente do Secovi-SP, que representa empresas do mercado imobiliário, Claudio Bernardes. A tendência é que a verticalização seja mais intensa e evidente principalmente nos bairros mais valorizados, como ocorre hoje, mas que também ocorram lançamentos em eixos mais periféricos.

A dinâmica para a implantação de um novo condomínio envolve diversas etapas. Algumas das principais são a compra de terrenos, a elaboração do projeto, a obtenção de todas as licenças municipais, o lançamento (com o início das vendas) e a construção em si, dentre outras.

Para os especialistas ouvidos pelo Estadão, não deve ser tão significativo o volume dos empreendimentos em andamento que serão protelados para se adaptarem à nova lei, pois o mercado já tem se concentrado nos eixos. A mudança é que terão condições mais atrativas para se expandirem para mais quadras se a ampliação for acatada na revisão do zoneamento.

Entorno da Estação Brooklin é o que mais foi transformado pelo Plano Diretor de 2014, segundo estudo do Insper Foto: Felipe Rau/Estadão

Professora do Insper, a urbanista Camila Maleronka explica que uma das primeiras etapas da dinâmica é a compra e venda de imóveis. Também aponta que essa transformação pode se tornar mais visível em quadras que antes tinham uma limitação de altura mais expressiva, como ocorreu na Avenida Rebouças, por exemplo, após o atual Plano. A revisão facilitará a expansão dos eixos para quadras onde há restrições de altura para até 28 e 48 metros, por exemplo.

Além disso, a pesquisadora aponta que essa transformação tende a enfrentar resistência de parte da vizinhança, como é visto em alguns distritos no entorno de eixos hoje, como Pinheiros e Vila Mariana, por exemplo. “A percepção (de parte) da população em relação a esse Plano era contrária. O que as pessoas estavam dizendo é que queriam menos áreas de transformação, de que isso deveria ser balizado por outros parâmetros.”

Vice-presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes diz que uma transformação mais evidente depende de outros fatores também. Um deles é a segurança jurídica, pois o mercado costuma aguardar alguns meses após a aprovação da mudança na legislação, por causa de possíveis judicializações. O PSO já sinalizou que estuda entrar com uma ação que conteste a revisão do Plano Diretor, por exemplo.

Outros elementos que impactam são econômicos, como os juros e o poder de compra da população. O boom imobiliário paulistano mais recente, por exemplo, está ligado em parte a uma queda recorde nos juros entre 2018 e 2020, a qual atraiu investidores que estavam no mercado financeiro e optaram pela compra de apartamentos para aluguel de curta (hospedagem) e longa duração (moradia).

“O momento é de taxa de juros alta. As condições para investimento não estão das melhores. Isso pode gerar até um atraso em materializar as novas regras”, destaca Bernardes. No caso de moradia para baixa renda, o fortalecimento de programas habitacionais é outro elemento decisivo, porém depende mais de subsídios públicos do que do cenário macroeconômico.

Além disso, o vice-presidente do Secovi-SP ressalta que há a possibilidade de a revisão do zoneamento tornar outras possibilidades de empreendimento atrativas. Um ponto que poderia influenciar no predomínio atual de lançamentos nos eixos de transporte seria uma eventual mudança nas alturas máximas de prédios nos miolos de bairro.

“Aí sim pode haver mudanças interessantes, porque passam a competir com eixos. Hoje, a produção só se viabiliza nos eixos, para renda baixa, média, alta (por causa das restrições)”, argumenta Bernardes.

A penúltima versão da minuta de revisão permitia essa ampliação para até 60 metros, a depender da zona, porém a mais recente atualização retirou esse trecho. O projeto de lei deve ser enviado em breve à Câmara, com discussão pública prevista para a partir de agosto, de acordo com o mais recente cronograma estimado pelo Legislativo.

Sobre o processo de aprovação, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento respondeu ao Estadão que a média de análise de processos protocolados no Aprova Rápido é de 112 dias. “Porém a emissão do alvará por parte do Município está diretamente relacionada ao atendimento às regras vigentes por parte do interessado”, destacou.

Adesão ao ‘direito de protocolo’ deve ser menor do que em 2014

Como o novo texto aprovado para o Plano Diretor praticamente não aumenta restrições, os especialistas avaliam que a cidade não terá tantos empreendimentos que busquem aplicar o chamado “direito de protocolo”, como ocorreu da última vez que a lei foi alterada. Esse termo se refere às construções licenciadas antes da mudança legal e erguidas anos depois.

Um caso emblemático de direito de protocolo na cidade é o Figueira Altos do Tatuapé, mais alto residencial da cidade, localizado na zona leste. O empreendimento tem 168 metros de altura em uma área na qual hoje é permitido verticalizar a até 28 metros. Isso porque foi licenciado antes da promulgação do Plano Diretor, em 2014, mesmo sendo inaugurado em 2021.

Na mudança do Plano Diretor de 2002 para o de 2014, o volume de restrições foi muito maior – especialmente por causa das restrições nos “miolos de bairro” – o que, aliado às dinâmicas do mercado, fez com que os resultados na mudança urbanísticas se tornassem mais evidentes na paisagem apenas em meados em 2018, em parte pela mudança no zoneamento no ano anterior (que interferiu em algumas regras e incentivos do Plano).

Esse tipo de registro não predomina no período mais recente. O Relatório de Monitoramento e Avaliação da Implementação do Plano Diretor Estratégico 2014 a 2020, da Prefeitura, apontou que a lei atual começou a crescer no total de autorizações de empreendimentos a partir de 2017, principalmente. Um levantamento do Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper identificou, por exemplo, que a legislação atual (Plano e zoneamento) chegou a 95,5% dos alvarás de edificação nova em 2021.