Zoneamento aprovado em 1ª votação é bom para SP? Empresários, especialistas e vereadores respondem

Revisão da legislação urbanística mudará regras para milhares de quadras na cidade e voltará ao plenário da Câmara no próximo dia 21

Afinal, o projeto de mudança no zoneamento aprovado em primeira votação na Câmara dos Vereadores nesta terça-feira, 12, é bom para a cidade de São Paulo? O Estadão procurou organizações da sociedade civil, empresários, especialistas e vereadores para avaliar pontos negativos e positivos da revisão dessa lei, que define as principais regras urbanísticas paulistanas, como a altura máxima de prédios, as áreas de proteção ambiental e os incentivos para o setor imobiliário.

A segunda e definitiva votação é prevista para 21 de dezembro. O texto aprovado em primeira votação contém alterações incluídas pelo relator, Rodrigo Goulart (PSD), a partir do projeto de lei do prefeito Ricardo Nunes (MDB). O vereador fará novas alterações em um segundo texto substitutivo, a ser apresentado no início da próxima semana, após novas audiências públicas. Oficialmente, o zoneamento é chamado de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.

O projeto de lei da revisão propõe mudanças significativas. Entre elas, estão o desestímulo à construção de microapartamentos para hospedagem (como Airbnb), a delimitação de quadras com veto e liberação para prédios altos, a proposta de mecanismos para a proteção de vilas, a liberação de moradias em parte das áreas de proteção ambiental e criação de incentivos para edifícios de menor impacto ambiental. O Estadão tem neste link um material com os principais pontos.

Organizações têm sinalizado que apresentarão novas propostas ao relator nos próximos dias. A recepção ao texto aprovado não é unânime ou homogênea. Há pontos que dividem opiniões entre grupos distintos.

O Estadão procurou alguns dos principais nomes envolvidos no processo de revisão, dentre organizações, especialistas e vereadores, críticos e apoiadores do projeto. Todos foram convidados a citar três pontos de destaque do texto, positivos ou negativos, e a fazer uma avaliação geral do texto e da tramitação. Veja a seguir:

A Associação Comercial de São Paulo (ACSP) considera que o projeto atendeu parcialmente aos pleitos apresentados pela sociedade civil e às necessidades de compatibilização com a nova lei do Plano Diretor. Vice-presidente da organização e coordenador do Conselho de Política Urbana, Antonio Carlos Pela avalia que a tramitação tem cumprido todos os ritos necessários e diz que o setor de comércios e serviços propôs alguns “avanços a serem incorporados ao texto final da revisão”.

O porta-voz da ACSP apontou três pontos positivos: a inclusão de temáticas e conceitos que poderiam trazer ganhos ambientais (como a ampliação dos incentivos para praças urbanas a todas as zonas e estímulos a construções com certificação e exigências de microdrenagem, plantio de árvores e afins); a flexibilização do benefício de “fachada ativa” para comércios do térreo que também ocupem o pavimento superior e inferior (dentre outras mudanças); e a proibição de ferro-velho e centros de reciclagem em grande parte do centro.

Coordenador de relações institucionais da Rede Nossa São Paulo, Igor Pantoja tem opinião distinta. Ele critica a concentração de audiências públicas na Câmara (em vez da realização de ao menos uma por subprefeitura) e os poucos dias de discussão entre a apresentação dos substitutivos (quando há alterações significativas no texto) e a votação. “Não atende à demanda da maior parte da população, atende certamente aos setores econômicos”, diz.

Pantoja cita três pontos negativos: a mudança no zoneamento de parte das Zonas Especiais de Proteção Ambiental (Zepam) no entorno das represas e da Serra da Cantareira para zonas mais flexíveis; avanços insuficientes para melhorar a qualidade de vida na população periférica; e a centralização da discussão nos bairros mais centrais. “A gente não consegue, infelizmente, ter uma visão das prioridades e promover o desenvolvimento efetivo das regiões mais pobres”, critica.

Primeira votação da revisão do zoneamento teve plenário esvaziado Foto: Daniel Teixeira/Estadão

Presidente da Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente da Câmara, Rubinho Nunes (União Brasil) diz que o substitutivo é “resultado da mediação entre as sugestões e dores trazidas pela população nas audiências públicas, reuniões e demandas trazidas pelos vereadores, com a lógica realizada pelo Plano Diretor”. À frente do cronograma da revisão, descreve o processo de tramitação e discussão como transparente e democrático.

O vereador aponta o aumento nas quadras com incentivos para prédios altos como o “maior avanço” do projeto. “A partir desse substitutivo, nós temos promovido adensamento (aumento populacional) para melhorar a qualidade de vida da população, a caminhabilidade nas regiões e, principalmente, o trânsito congestionado da cidade de São Paulo, uma vez que estimula o transporte coletivo — sem, de maneira alguma, coibir as pessoas a terem acesso a bens como carros, por exemplo”, argumentou.

Professor de Urbanismo da USP e relator do Plano Diretor de 2014, Nabil Bonduki diz que o projeto está agravando problemas verificados no atual zoneamento e é mal redigido, o que poderia gerar insegurança jurídica. Também critica a falta de uma avaliação técnica e participativa robusta para as alterações, e sem o desenvolvimento de planos regionais. “O substitutivo foi discutido sem tempo para uma análise compatível com a importância. O apertado e injustificável calendário de votação, próximo ao Natal, não permitirá uma análise adequada e a necessária transparência”, completa.

Entre os pontos negativos, estão o desconto de até 20% a “edifícios conceito” , pois avalia que reduziria os recursos do Fundo de Desenvolvimento Urbano e que intervenções de menor impacto ambiental deveriam ser obrigatórias. Também considera negativa a transformação de parte das Zonas Especiais de Proteção Ambiental (Zepam) em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), o que considera que pode estimular mais ocupações irregulares em áreas sensíveis. Por fim, diz que a proposta de proteção a vilas e ruas estreitas é positiva “em termos”, pois não deveria permitir a demolição mediante aval de todos os proprietários.

Já a vereadora Cris Monteiro (Novo) afirma que o primeiro substitutivo apresenta “pontos que precisam de atenção e não atendem às demandas da cidade” e que os horários e locais das audiências públicas foram “grandes equívocos”. “São Paulo possui uma enorme diversidade de perfis e interesses de moradores. Reconheço o trabalho do relator em combinar essas demandas, mas sinto que alguns pontos importantes que deixariam o projeto mais completo estão de fora”, avalia.

Entre os pontos negativos, ela cita a proposta a construtoras de “edifício conceito”, sem uma “regulamentação cautelosa”, e o que chama de uma falta de atenção à preservação de vilas em ruas com saída. Também aponta aspectos positivos, como a manutenção das Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) nos moldes atuais.

Em nota ao Estadão, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) apontou que “aprecia o espírito democrático com o qual o Legislativo vem conduzindo o processo participativo”. Por outro lado, destaca que é “preciso avançar no texto final da lei para acolher importantes demandas da cidade”.

A associação não indicou exatamente pontos negativos ou positivos, mas sugestões de alterações. Entre elas, estão a expansão dos eixos de verticalização para mais quadras, como foi autorizado na nova lei do Plano Diretor, e o aumento no limite de altura de prédios na Zona Mista e Zona de Centralidade, hoje de até 28 m e 48 m. Também destacou buscar “políticas urbanas que atendam às expectativas dos futuros moradores e promovam um desenvolvimento habitacional sustentável, tornando a cidade mais inclusiva e dinâmica”.