Zoneamento em SP: projeto muda e libera prédios mais altos em miolo e centrinho de bairro; entenda

Nova versão do projeto foi apresentada a dois dias da votação; mudança permite edifícios de até 42 metros em quadras no interior dos bairros

A dois dias da votação final, o relator da revisão da Lei de Zoneamento, Rodrigo Goulart (PSD), apresentou nesta terça-feira, 19, diversas alterações em relação ao texto aprovado em 1ª votação na semana passada. Parte das principais mudanças propostas permite a verticalização dos “centrinhos” e “miolos” de bairro. A segunda e definitiva votação está marcada para esta quinta-feira, 21.

Com o texto substitutivo, mudará o limite de altura nas Zonas de Centralidade e nas Zonas Mistas, que representam grande parte da área urbana da cidade, com milhares de quadras. O máximo foi elevado de 48 m para 60 m, nos centrinhos, e de 28 m para 42 m, nos miolos, em quadras mais internas dos bairros. Entre as principais vizinhanças com esses tipos de zonas, estão quadras dos entornos do Parque da Aclimação, no centro expandido, e do Horto Florestal, na norte.

Essa liberação envolve condomínios em que parte dos apartamentos seja voltada à população de baixa renda ou que adote a chamada “cota de solidariedade”. No caso da cota, o pagamento pode ser feito de diversas formas, como por meio do depósito de 10% a 20% do valor do terreno no Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), voltado prioritariamente à habitação de baixa renda e mobilidade.

“É uma determinação para que, nas demais áreas, também tenha incentivo à HIS (Habitação de Interesse Social), para que tenha HIS em toda a cidade”, disse o relator do projeto à imprensa. Em entrevista ao Estadão em setembro, antes da revisão chegar à Câmara, Goulart afirmou que considerava “difícil uma mudança de gabaritos” nos centrinhos e miolos de bairro. “Mas não posso definir sozinho”, acrescentou à época.

Em ambos os casos, a ampliação do gabarito máximo (limite de altura) passa a ser válida no caso de imóveis em vias com ao menos 12 m de largura. O aumento da altura máxima nesses locais é uma demanda defendida especialmente pelo setor imobiliário.

Por outro lado, motiva críticas de parte dos especialistas. Isso porque poderia enfraquecer os “eixos de verticalização”, que são as vizinhanças de estações de metrô e trem e de corredor de ônibus, áreas que têm ampla gama de benefícios e incentivos públicos para aumentar a população que mora perto do transporte coletivo. Também fala-se que os eixos foram criados justamente para poupar os miolos de bairro do avanço de prédios altos.

O projeto de lei foi enviado pela gestão Ricardo Nunes (MDB) à Câmara em outubro e passou por alterações. Oficialmente chamado de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, o zoneamento delimita normas que impactam no dia a dia dos moradores e no futuro da cidade, como o limite de altura dos prédios, o máximo de barulho, as áreas de proteção ambiental, os incentivos ao setor imobiliário etc. Essas regras são fixadas por quadras ou vizinhanças, classificadas em cerca de 35 zonas, desde exclusivamente residenciais até eixos de verticalização.

Nas últimas semanas, representantes de associações do setor imobiliário (como Secovi-SP e Abrainc) e incorporadoras defenderam publicamente a mudança no limite de altura dos prédios nos miolos de bairro, inclusive em audiências públicas.

Uma das sugestões mais apontadas nas audiências por esses grupos foi de aumento do limite nas zonas de Centralidade para 72 m e na zonas mistas para 48 m, mas sem a restrição para a mudança quando combinada com apartamento de baixa renda (habitação de interesse social).

Alterações nesses dois tipos de zonas estavam em proposta de revisão na gestão Bruno Covas (PSDB), em 2019, o que gerou uma série de críticas à época. Posteriormente, foram retiradas das demais versões do texto, todas apresentadas pela gestão Nunes e, mais recentemente, pela Câmara.

Primeira votação da revisão do zoneamento foi em 12 de dezembro Foto: Daniel Teixeira/Estadão

Eixos para prédios sem limite de altura crescem 34,8%, diz relator

Outra alteração envolve os “eixos de verticalização”, áreas que concentram a maioria dos novos apartamentos lançados e com benefícios construtivos atraentes, no entorno de estação de metrô e trem e de corredor de ônibus. O debate desse tema já havia chamado a atenção durante a revisão do Plano Diretor.

O relator destacou que a proposta exclui 11% dos eixos hoje vigentes, por critérios como alta declividade, presença de cursos d’água e outros. Também afirmou que a expansão dos eixos será de 34,8%, salientando que é inferior ao que seria permitido pela nova lei do Plano Diretor e foi projetado por estudos diversos, como do laboratório Arq.Futuro, do Insper, por exemplo. “Bem longe do que alguns previram”, disse Goulart.

O texto manteve uma alteração já incluída pela Câmara que também facilita a verticalização. Com o trecho incluído, construções novas poderão ter altura superior ao zoneamento daquele endereço se ao menos 40% da área dos lotes daquela quadra tiverem altura superior. Hoje, essa flexibilização é válida no caso de 50% dessa área.

Após críticas, os incentivos a “prédios conceito” (de menor impacto ambiental) foram alterados e mais detalhados, com a retirada do termo do texto. A proposta dificulta esse tipo de benefícios a prédios corporativos “pele de de vidro” e também determina a demolição de áreas construídas caso a aplicação desse tipo de intervenções não seja realizada.

Vereadores reagem à nova versão do texto

Vereadores favoráveis e contrários se manifestaram ao fim da audiência. Presidente da Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente, Rubinho Nunes (União Brasil), destacou que o texto é o resultado de uma mediação das demandas apresentadas por diferentes setores, moradores e parlamentares. “Nenhum está 100% satisfeito”, disse.

Também membro da Comissão de Política Urbana, Silvia Ferraro, da Bancada Feminista (PSOL), criticou a mudança. “Sabemos que não vai ser essa a realidade (destinação para moradia popular no miolo dos bairros). Se queremos moradia popular, vamos demarcar ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social, onde há mais incentivos e exigências para moradias populares) nos eixos (áreas com incentivo à verticalização)”, declarou. Na opinião da parlamentar, há fiscalização insuficiente para verificar se apartamentos originalmente voltados para a baixa renda vão mesmo para as parcelas mais pobres.

Já o líder do governo na Câmara, Fabio Riva (PSDB), elogiou a transformação de perto das Zonas Especiais de Proteção Ambiental (Zepam) em ZEIS quando em áreas com ocupação consolidada, como em Perus, junto à Serra da Cantareira. Como o Estadão mostrou, a alteração foi alvo de críticas. “Já estava implantado, com toda a infraestrutura, mas o zoneamento de 2016 não enxergou”, disse.

Moradores pressionam por mudanças

A alteração foi criticada por uma parte dos presentes na audiência pública. Com atraso de duas horas na realização, por problemas técnicos, a situação incomodou uma parcela dos presentes, que também reclamou do curto tempo (dois dias) para a análise do texto antes da votação.

A alteração também não foi suficiente para sanar todas as demandas do mercado imobiliário. Um representante do setor defendeu maior ampliação dos eixos onde é permitida a verticalização e das condições de aumento do limite de altura para prédios nos miolos de bairro.

Moradora da Vila Madalena, na zona oeste, a administradora Beatriz Torres, de 56 anos, criticou parte das alterações, como a transformação de duas quadras da Vila Madalena em eixo de verticalização, mudança não prevista no primeiro mapa da Câmara. Os dois trechos ficam no perímetro formado pelas ruas Rodesia, Jericó, Girassol e Purpurina.

“A gente até parou de falar sobre isso porque tinha saído do mapa (em comparação à proposta prevista no mapa proposto pela Prefeitura no envio à Câmara) e agora retornou essa surpresa. Lá estão algumas das únicas casinhas com as características primordiais da Vila Madalena. Se subir só prédio, deixa de ser o que a gente conhece da Vila Madalena. E não comporta no viário de jeito nenhum”, afirma

Já a aposentada Eliana Oliveira, de 64 anos, celebrou a mudança após ter comparecido a grande parte das audiências públicas. O lado da rua onde vive (nas imediações das estações Ana Rosa e Vila Mariana, na zona sul) é zona mista e passará a ser um eixo de verticalização, valorizando o imóvel e tornando-o atrativo para a venda. Segundo ela, hoje a manutenção é de alto custo e já ocorreram até tentativas de invasões.

“As casas estão deterioradas, algumas vazias. E não tenho como manter: sou aposentada”, disse ela, que mostrou vizinhos celebrando a mudança em um grupo de WhatsApp. “Aleluia, aleluia”, dizia uma das mensagens. “É o meu presente de Natal”, resume a moradora.

Como é o atual zoneamento de São Paulo?

O Estadão desenvolveu um mapa interativo do zoneamento atual. A ferramenta foi criada a partir da base de dados oficiais públicos. O material também permite a busca por endereço e seleção por zona.