Se um político entra em decadência, é comum a piada de que “não ganha mais nem eleição para síndico”. Mas foi-se o tempo em que para ocupar esse cargo bastava ter boa relação com os vizinhos. Nos últimos anos, gerir prédios com centenas - ou mesmo milhares - de moradores tem exigido cada vez mais conhecimento de gestão e olhar empresarial. Tanto é assim que muitos condomínios passaram a contratar síndicos profissionais, que não vivem no local e cobram uma taxa para desempenhar a função.
Levantamento da Lello Condomínios, maior administradora do País, aponta mudanças no perfil dos síndicos paulistanos. Em relação à análise anterior, de 2019, eles se tornaram mais jovens - pouco mais de 1/3 têm mais de 60 anos - e ficam menos tempo no cargo: a média foi encurtada de três para dois mandatos. E a proporção de condomínios que decidiu contratar profissionais específicos para a função subiu de 11% para 13%.
Por trás dessa mudança, está o entendimento de que as tarefas não se resumem a fiscalizar e pôr ordem no condomínio. “Hoje é quase um curador daquele espaço. Isso faz com que se tenha perfil mais profissionalizado, porque assim é capaz de perceber questões invisíveis, que antes só apareciam quando estourasse o problema”, diz Angélica Arbex, diretora de Marketing da Lello Condomínios.
“Gerir um condomínio é muito equivalente a gerir uma empresa. Em média, 90% dos condôminos têm o imóvel como principal patrimônio. Eles se preocupam no quanto aquele ativo valerá no futuro. Assim, buscam síndicos que se preocupam com a valorização patrimonial e a atualização de equipamentos”, diz Angélica.
Do empresário que também é síndico ao síndico que virou profissional
Gerir ativos é justamente a especialidade de Nelson José Hyppolito, de 52 anos. Diretor comercial em um banco, ele se mudou para o condomínio onde mora atualmente em 2015 e ficou incomodado com a forma como o local era gerido.
“Um condomínio precisa de gestão, gerenciar conflitos e, principalmente, pensar em prosperidade. Muitas coisas no condomínio não me agradavam, percebi falhas na gestão anterior, como a coordenação de novas obras, de benfeitorias. Eram feitas por conhecidos, gente antiga que fazia o serviço, mas não tinha qualificação técnica ou o custo-benefício adequado”, lembra ele, que mora no Tatuapé, zona leste paulistana.
Já no ano seguinte, Nelson assumiu a função de síndico, que mantém até hoje. “Para obras e serviços, comecei a fazer uma espécie de licitação, com busca de ao menos três orçamentos. Outra frente foi trabalhar a gestão de caixa, visando sempre redução de custos. É possível negociando com fornecedor, reduzindo água e luz, e tentando receita extra, como ceder espaço para a instalação de máquinas para vendas de produtos”, conta. O prédio onde mora tem 36 apartamentos, divididos em 18 andares.
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Alex Santos Costa, de 42 anos, comprou um imóvel em 2015 e, como morador, virou síndico logo no primeiro ano. Foram vários os problemas encontrados num imóvel recém-entregue pela construtora. Mas a experiência profissional que ele tinha - atuava na supervisão de uma empresa que terceiriza serviços de segurança - ajudou a organizar as coisas.
Os desafios que superou como síndico morador fizeram com que, três anos mais tarde, se tornasse profissional da área. Hoje, além de gerir uma empresa de terceirização de serviços de manutenção e zeladoria, Costa é síndico profissional. Ele vive no Campo Limpo, na zona sul, e está à frente de oito condomínios em bairros diversos, como Morumbi, Água Funda, Vila Olímpia e Saúde.
“No início, a ideia era cuidar do que era meu, mas acabei pegando só ‘bucha’. Condomínio direto da construtora (havia uma série de pendências a serem resolvidas). Eles deram o suporte, mas foi difícil. Aí abri a mente”, explica.
“Tenho uma pessoa que trabalha comigo no escritório, que diariamente verifica as contas dos condomínios, acompanha os vencimentos dos laudos, etc”, relata. “E semanalmente eu visito os condomínios para conferir a operação.”
Vale a pena contratar um síndico profissional?
Contratar os serviços de alguém que transformou o serviço de síndico em profissão tem vantagens, mas há pontos que precisam ser considerados. Isso porque apenas os honorários do síndico profissional poderão representar até 10% do faturamento do condomínio. E há ainda a questão da qualidade do serviço.
“O bom de ter síndico profissional é que é um profissional treinado e habilitado para resolver todos os problemas do condomínio, tendo conhecimento técnico para a solução das coisas mais simples às mais complicadas”, avalia Fabricio Posocco, que é especialista em direito imobiliário no escritório Posocco & Advogados Associados. “Ele tem grande gama de contatos e de prestadores de serviços que poderão atender mais rapidamente o condomínio, além de não se envolver pessoalmente com as picuinhas de vizinhos e funcionários.”
Posocco explica que, no caso de condomínios que contratam síndicos profissionais, eventuais serviços mal prestados podem ser questionados na Justiça. Síndicos profissionais são prestadores de serviços, razão pela qual a regra que se aplica a eles é o próprio Código de Defesa do Consumidor (CDC). Nesse caso, a responsabilidade civil do síndico profissional deve ser analisada pelas regras do CDC.
- Quanto custa um síndico profissional?
Não há tabela fixa de preços, mas em geral o valor fica entre 5% e 10% do faturamento do condomínio. O percentual é aplicado considerando a condição atual dos imóveis; condomínios que demandam a realização de obras ou estejam com problemas no fluxo de caixa, por exemplo, precisam de presença maior do síndico e assim o valor será mais alto.
- Quais as vantagens de um síndico profissional?
Ele cuidará de toda a gestão financeira do condomínio, que vai da prestação de contas ao controle de inadimplência. Também se responsabiliza por toda a gestão de ativos, como manutenções preventivas, segurança e controle de acesso. A gestão de conflitos entre moradores também será mediada por ele.
- E quais as desvantagens?
Entre as potenciais desvantagens, estão o custo, a disponibilidade e a qualidade do serviço prestado. Como em todas as áreas, há profissionais bons e ruins. Assim, antes de contratar um síndico profissional é preciso considerar sua capacitação, definir bem suas atribuições, estabelecer número de visitas e disponibilidade.
- Síndico profissional vale para todos os tipos de condomínio?
Depende. Este profissional pode ser capacitado para gerir empreendimentos de todos os tamanhos, mas talvez seja inviável para condomínios muito pequenos. Isso porque a prática de se cobrar a partir de 5% do faturamento pode não se aplicar a imóveis pequenos e com baixo orçamento. Assim, corre o risco de a maior parte do faturamento ser destinado ao síndico profissional e isso ocasionar problemas futuros de caixa.
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