Isenção de IR na compra e venda de imóveis

Texto publicado originalmente no Estadão Noite Apesar de sujeitos à tributação definitiva pelo Imposto de Renda das pessoas físicas, é importante lembrar a existência de uma regra de isenção sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis residenciais que muitos contribuintes se esquecem. A Lei 11.196/2005 estabeleceu uma isenção do Imposto de Renda sobre o ganho auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais à vista ou a prazo, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Algumas regras importantes, no entanto, devem ser seguidas pelos contribuintes: a) No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação. Neste caso, estarão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial; b) A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada; c) No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais; d) O contribuinte somente poderá usufruir deste benefício uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício; e) A opção pela isenção de que trata este artigo é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual; e f) Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante. A referida isenção não se aplica nos seguintes casos: a) Venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante; b) Venda ou aquisição de terreno; c) Aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento. A inobservância das condições estabelecidas na legislação permite que o Fisco exija o imposto baseado no ganho de capital, acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e multa de ofício ou de mora calculada a partir do primeiro dia útil do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até trinta dias após o prazo de 180 dias. É importante destacar que serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado na alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no país. A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas: a) FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês; b) FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação. Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução FR1 será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no artigo 18 da Lei nº 7.713/1998 (tabela de percentual de redução sobre o ganho de capital de imóveis adquiridos antes de 1988). * Doutor em Direito Econômico e Financeiro pela USP, conselheiro da 3ª Seção do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) e sócio de Lautenschlager, Romeiro e Iwamizu Advogados