A Aelo realizou ainda outra pesquisa, em parceria com a ECCONIT Consultoria Econômica, que ajuda a traçar um amplo perfil do mercado de loteamentos urbanos no Brasil. Essa envolve um grupo de economistas com larga experiência em estudos setoriais com foco na construção civil e foi realizada entre os meses de setembro e dezembro.
Com base em uma amostragem de 67 empresas loteadoras distribuídas pelo País, obteve-se um perfil que revela que o Estado de São Paulo ainda concentra a maioria dos empreendedores do setor. Do total, São Paulo concentra 50% dessas empresas, seguido por Minas (18,2%), Goiás (6,1%), Bahia (6,1%) e Ceará (3%). Pelo segmento de atuação, 40 dessas empresas atuam no ramo de loteamentos fechados, 53 de residenciais abertos e 20 de loteamentos mistos.
Estima-se que o número de lotes lançados em 2023 teve queda de 10% em relação a 2022, passando de 111.131 para 100.002 lotes em nível nacional. A pesquisa da ECCONIT revelou valores médios do metro quadrado praticados nos últimos dois anos no País, de R$ 397 para loteamentos abertos e R$ 626 nos loteamentos fechados. A média de lotes por empreendimento é de 826.
A pesquisa também apontou que, nos últimos dois anos, 9,6% dos contratos de loteamentos foram objeto de distrato. No caso do Estado de São Paulo, esse indicador foi de 8,8%.
Em nível nacional, a pesquisa indicou que o tempo médio de aprovação dos empreendimentos, considerando todas as etapas, é de 43,3 meses nos últimos 5 anos. No Estado, esse prazo médio é de 46.8 meses. Já o tempo médio de venda dos lotes a partir do lançamento foi estimado pela ECCONIT em 29,4 meses nos últimos cinco anos em termos nacionais. Em São Paulo, esse tempo é um pouco superior: 30,6 meses. Das empresas pesquisadas, 64,1% apontaram a aprovação pelas prefeituras como principal fator de demora na aprovação dos projetos, seguido pelo licenciamento ambiental (29,9%) e registro dos empreendimentos (6%).
De acordo com a pesquisa da ECCONIT, os custos com infraestrutura são os que mais afetam o valor final dos lotes. Os dados indicam que 4,04% desses gastos são com infraestrutura, 20,7% com serviços terceirizados, 18,6% com insumos e 4,8% com compensações ambientais.
Quando questionados sobre as principais dificuldades para os negócios, os loteadores apontam majoritariamente para as questões burocráticas e de aprovação dos projetos. Segundo a pesquisa, 96,9% dos entrevistados disseram que o maior entrave atualmente para o setor é o excesso de burocracia em diferentes instâncias de governo. Outros obstáculos mencionados foram dificuldades com as concessionárias, falta de financiamento à atividade, custo dos terrenos, carga tributária elevada e falta de mão de obra.
A partir dos dados, a ECCONIT definiu algumas sugestões de ações necessárias para os empreendedores do mercado de loteamentos. Entre elas destacam-se a definição de regras claras e objetivas de responsabilização dos agentes envolvidos, a maior integração entre as esferas de governo e entre os entes municipais responsáveis pela análise dos projetos, transparência e digitalização dos processos e busca de linhas de crédito para obras de infraestrutura urbana.
Metro quadrado mais valorizado ainda é da região metropolitana
No caso de loteamentos abertos, o maior valor do metro quadrado foi registrado na região metropolitana de São Paulo (R$ 795), seguida por Franca (R$ 705), Campinas (R$ 703) e São José dos Campos (R$ 677). Para comercialização de áreas em loteamentos fechados, o metro quadrado médio mais caro foi apurado na região de Franca ( R$ 1.412). Depois aparecem as regiões metropolitanas de São Paulo (R$ 1.381), Ribeirão Preto (R$ 1.034) e Campinas (R$ 1.004) – todos acima da média do Estado.
O estudo “Mercado de Loteamentos”, também com foco no Estado, revela que, com relação a vendas no quarto trimestre de 2023, houve um aumento de 22% na região na comparação com o trimestre anterior. O preço médio do metro quadrado é de R$ 573 nos loteamentos abertos e de R$ 958 nos fechados. Do total de unidades lançadas , 69,7% são de terrenos em loteamentos abertos e 30,3% em loteamentos fechados.
