A Região Sudeste ainda é a responsável por quase metade dos projetos de loteamentos urbanos viabilizados no Brasil. Considerando o quarto trimestre de 2023, 48,9% dos lotes aprovados eram na Região Sudeste, seguida por Nordeste (21,2%), Centro-Oeste (14,2%), Norte (9%) e Sul (6,7%). É o que mostram os estudos Indicador Nacional e Paulista de Loteamentos e Mercado de Loteamentos, feitos por solicitação da Aelo, em parceria com o Secovi-SP e a Brain Inteligência Estratégica.
Entre os destaques do levantamento estão o aumento de 34,8% no número de lançamentos de empreendimentos de lotes no País em relação ao trimestre anterior e a queda de 9,7% na comparação com o mesmo período de 2022. As vendas também registraram redução de 22,1% na comparação com o trimestre anterior e 1,7% em relação ao mesmo período do ano anterior.
A Brain realizou ainda um levantamento específico sobre o mercado de loteamentos urbanos no Estado de São Paulo. O destaque fica para a Região Administrativa de Campinas, que concentrou, no ano passado, o maior índice de lançamentos e comercialização de lotes no Estado.
De acordo com a pesquisa, 47% dos empreendimentos de loteamentos urbanos lançados no Estado de São Paulo em 2023 está na região de Campinas, seguida pelas regiões de São José do Rio Preto (9%), Sorocaba (7%), Ribeirão Preto (7%) e São José dos Campos (5%). A região também concentra o maior porcentual de lotes comercializados, com 28% do valor total. Na sequência aparecem as regiões de Ribeirão Preto (25%) e São José dos Campos (13%). Campinas também é a região com maior estoque de lotes do Estado, com 36,3% do total, seguida por Sorocaba (11,5%) e São José do Rio Preto (8,9%).
Valmir Gonçalves, da Imobiliária Prado Gonçalves, que atua há 39 anos no mercado de comercialização de loteamentos em Campinas, observa que essa é uma região muito próspera, que aceita muito bem esse tipo de empreendimento, apesar do período longo para aprovação dos projetos. “Podemos dar o exemplo do Swiss Parque, lançado em 2006, com 5 mil lotes residenciais. Com o sucesso, criou-se um loteamento empresarial na mesma região. Estamos fazendo a comercialização dele há cerca de 60 dias, com 80% já vendido.”
Gonçalves explica que a legislação para aprovação de loteamentos é complexa, pois a implementação mexe com o planejamento urbano da cidade. “Aí começa o calvário do loteador. Precisa fazer o EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança), dimensionar consumo de água, de energia elétrica, transporte público. Planejar áreas institucionais e de preservação. Respeitar diretrizes viárias. E ainda tem o cartório de registros imobiliários.”
De acordo com ele, até não muito tempo atrás as venda de lotes era dividida entre pessoas que compravam para morar no local ou investir. “Hoje, o investidor não confia tanto na rentabilidade e liquidez do empreendimento. Mas o Brasil ainda é patrimonialista.” Na região de Campinas ainda existem muitas áreas disponíveis para loteamentos. “Em 2018, Campinas aprovou lei de expansão territorial. Paulínia, Hortolândia, Sumaré, Valinhos e Vinhedo têm força muito grande nesse mercado.
Paulínia vem recebendo vários empreendimentos de alto padrão, acima de 200 metros quadrados. No mercado, cada casa construída chega a ter valor de R$ 1,1 milhão.”
De acordo com ele, o preço do lote é determinado por demanda. “A demora na aprovação afeta muito o preço. Mas Campinas é uma cidade de alto desenvolvimento, com uma infraestrutura excelente. É uma grande praça para esse tipo de produto. Raramente temos lotes remanescentes.”
Desde jovem, quando sobrava algum dinheiro Flávio Campos, hoje com 60 anos e morador de Campinas, compra imóveis ou terrenos. Mas para ele, os loteamentos são o melhor negócio. “É possível parcelar em mais vezes com valores menores. E, quando fica pronto, o negócio está mais consolidado do que imóvel.”
Para ele, Campinas ainda tem bastante campo para crescer. “Ainda existe estoque de terrenos, principalmente nos leitos das Rodovias Dom Pedro e Ademar de Barros.” Entre as dicas que dá, destaca também a necessidade de conhecer bem empresa e loteamento. “É um risco mais ou menos calculado. Eu prefiro ter terreno. Outra dica é comprar no início do empreendimento. Conforme a ocupação, os lotes vão ficando mais caros. Outra vantagem de adquirir um lote em vez de um imóvel, se o projeto for de moradia, é que a construção da casa pode ser feita de acordo com o gosto de cada um.”
Daniel Pazinatto, da empresa de loteamentos Antônio Andrade Empreendimentos Imobiliários, afirma que Campinas tem uma série de atrativos para a área. “A região possui uma malha viária e aérea muitobem estruturada. Tem boas universidades e escolas. É sede de grandes empresas. E, mesmo assim, preserva alguma qualidade de vida, em comparação a São Paulo.” Também destaca que para moradia, o lote é uma opção muito mais personalizada. “Se pegar hoje loteamentos fechados de alto padrão você compra um complexo de lazer.”
Com a queda da taxa Selic, ainda deve crescer o número de pessoas que adquirem lotes como opção de investimento. “Saí dos investimentos bancários para lotes”, diz, apesar de o preço na região estar acima da média do Estado. “Mas, especialmente após a covid, com a consolidação da prática do home office, verificamos um crescimento grande na procura por lotes urbanos residenciais de médio e alto padrão. E aqui na região vende rápido. Às vezes dois ou três meses depois do lançamento praticamente esgota.”
Daniel Zica, corretor de imóveis da Ghia Imóveis, destaca que Campinas ficou muito tempo discutindo a Lei de Zoneamento e o Plano Diretor. Por causa disso, havia uma demanda represada no setor. “Cheguei a trabalhar com loteamento que levou 14 anos para aprovar. Tinha demanda reprimida, o que ocorre hoje é um movimento natural.”
Ele destaca que a compra de lotes é um investimento muito seguro. “Tem possibilidade de valorização maior, principalmente se for adquirido no lançamento. Mas é preciso tomar cuidado sobre qual é o seu momento de vida e a expectativa gerada com a compra.”
Zica explica que na região de Campinas, entre o fim do ano passado e o começo deste, havia mais gente querendo comprar do que lotes para vender. “Campinas hoje está bem atendida no segmento, mas sempre tem espaço para coisa nova. Existe a possibilidade de complementar o residencial com empreendimentos comerciais e industriais.”
A CIA Multiplataformas, de Alexandre Xavier, aproveitou o fenômeno de superoferta de lotes, por causa de um período sem opções. “As vendas tiveram um aumento muito grande em três anos. Lançou muita coisa. E vendeu muito. Muita gente de São Paulo procurou o interior para home office. E Campinas é a uma das primeiras cidades que surgem como alternativa, por causa da proximidade da capital, infraestrutura e qualidade de vida.”
