A disparada dos juros básicos da economia e, por consequência, das taxas dos financiamentos imobiliários, que tornaram a compra da casa própria mais difícil, provocou um aumento na procura por locação residencial e um salto nos preços dos aluguéis. Em 12 meses até fevereiro, o valor pedido para novas locações subiu 17,05%, em média, em 25 cidades brasileiras, segundo o Índice FipeZap+. É a maior alta do valor da locação residencial acumulada em 12 meses em mais de 11 anos. Em dezembro de 2011, a variação havia sido de 17,30%.
O aumento deste ano também é quase dez vezes a alta acumulada no mesmo período pelo IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado da FGV). O IGP-M é conhecido como indicador da “inflação dos aluguéis” por ser o indexador muito usado na correção dos contratos. O IGP-M subiu só 1,86% no 12 meses acumulados até fevereiro.
“Com a taxa de juros elevada, quem não consegue comprar um imóvel, aluga”, diz Alison Oliveira, economista e coordenador da pesquisa. O aumento da demanda por locação é o principal motivo da alta dos aluguéis.
O enfraquecimento da compra e venda de imóveis, diz Oliveira, teve reflexos nos preços de aquisição. Em 12 meses até fevereiro, o metro quadrado subiu, em média, 5,79% em 50 cidades pesquisadas. A correção acompanhou praticamente a inflação geral da economia no mesmo período.
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Fabio Romão, economista da LCA Consultores, também aponta a escalada dos juros básicos, iniciada em março de 2021 e sua manutenção em níveis elevados desde agosto de 2022, em 13,75% ano, como fator que estancou a venda de imóveis e impulsionou a locação.
A volta ao trabalho presencial por causa do arrefecimento da pandemia também é outro fator que tem impulsionado a demanda por locação de casas e apartamentos e ajudado na escalada de preços dos aluguéis residenciais.
Com o retorno ao escritório, a publicitária Rafaela Morselli, de 27 anos, e o marido, que moram em Guarulhos (SP), mas trabalham em São Paulo, têm gastado cerca de três horas diárias com deslocamento de ida e volta da casa para o serviço, mais despesas com estacionamento e gasolina. Para aliviar o bolso e reduzir a perda de tempo no trânsito, decidiram mudar para um local mais próximo da empresa, na zona Oeste da capital, mas se surpreenderam com os valores dos aluguéis que encontraram.
Desde janeiro a publicitária procura, sem sucesso, um apartamento de dois dormitórios, próximo do trabalho. Calculava que gastaria cerca de R$ 3 mil com aluguel. Mas o imóvel mais barato que encontrou até agora foi um estúdio, com cerca de 40 metros quadrados, por R$ 4 mil na zona Oeste, fora a despesa de condomínio, na faixa de R$ 500. “Os aluguéis estão muito altos.”
Moira Toledo, diretora de Risco e Governança da Lello Imóveis, uma das maiores imobiliárias da capital, e vice-presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, diz que o imóvel que Rafaela e o marido procuram é “como pão quente”. Isto é, quando está disponível no mercado, rapidamente é alugado, especialmente se tiver duas vagas de garagens.
A diretora da imobiliária explica que o antigo Plano Diretor da cidade de São Paulo incentivou a construção de micro apartamentos e deixou a oferta de imóveis maiores mais restrita.
Além da alta dos juros dos financiamentos imobiliários, ela ressalta que a volta ao trabalho presencial tem fomentado a procura de imóveis para alugar em grandes centros urbanos. A busca é grande por apartamentos localizados perto das regiões de trabalho.
Bairros paulistanos como Vila Mariana, na zona Sul, e Jardins, Santa Cecília, na zona Oeste, e até o Centro da capital, são muito procurados neste momento para locação residencial na imobiliária.
A executiva observa que a elevação dos aluguéis é mais moderada em São Paulo, comparada a capitais como Florianópolis (SC) e Curitiba (PR), onde a oferta de imóveis para locação é menor.
Defasagem
Outro motivo que puxou para cima os aluguéis foi a defasagem da correção que houve durante a pandemia. No auge da crise sanitária, os aluguéis foram mantidos em muitos casos porque a prioridade do proprietários era ter o imóvel ocupado. “Agora está havendo a recomposição dos valores e isso acaba influenciando a subida de preços”, observa Moira
Alison Oliveira, economista e coordenador da pesquisa FipeZap+, concorda. Diz que, com a recuperação do mercado de trabalho e o aumento do emprego, há mais margem para renegociar a recomposição dos aluguéis.
Para conseguir captar um número maior de imóveis vagos para locação, a imobiliária tem contado com a tecnologia como grande aliada. “Produzimos conteúdo no nosso site e as pessoas acabam cadastrando os imóveis”, conta Moira.
Rentabilidade
Apesar do aumento no valor dos aluguéis, a rentabilidade da locação como negócio para os donos de imóveis ainda perde para os investimentos no mercado financeiro. Nas contas da FipeZap+, o ganho com o aluguel residencial em fevereiro estava em 5,25% ao ano.
A rentabilidade da locação é a razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda do imóvel. Esse resultado ainda é inferior à rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência nos próximos 12 meses, diz Oliveira. Ele observa que o futuro dos rendimentos depende da política monetária do Banco Central e até quando a Selic será mantida em 13,75%.
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