O preço do metro quadrado dos imóveis residenciais subiu quase 38% nas principais cidades do interior paulista. Os destaques são Piracicaba, São José do Rio Preto e Sorocaba, que tiveram alta de dois dígitos nos preços nos últimos 12 meses, de acordo com dados da consultoria Geobrain reunidos pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).
O avanço dos preços é resultado de uma série de fatores, como a maior procura por qualidade de vida e aumento do número de profissionais que trabalham em home office - heranças da pandemia de covid-19, que levaram a população a buscar imóveis no interior.
A professora de economia da ESPM, Cristina Helena de Mello, diz que houve ainda um represamento de compras de imóveis por causa do aumento dos juros nos últimos anos combinado com elementos como a queda significativa da renda da população decorrente da pandemia. Junta-se a isso o início de afrouxamento da política monetária, com cortes de 0,5% na taxa Selic, em agosto e setembro, sinalizando maior redução no financiamento imobiliário.
A retomada do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) também tem elevado a busca por imóveis no interior, como mostra Pedro Diniz, de 22 anos. Após três meses de procura, ele fechou a compra do seu primeiro imóvel neste ano, em Sorocaba, para morar com a noiva Luana. O apartamento de R$ 204 mil, construído pelo Grupo ADN, fica na zona oeste da cidade.
“Pelo valor que pagamos, foi ótimo porque o apartamento tem varanda, suíte e sala bem disposta. O condomínio vai ficar pronto em 2025 e tem academia, piscina e área de lazer. Enquanto isso, vou continuar morando na casa dos meus pais”, afirma Diniz. “Como todo bom brasileiro, comprei no programa Minha Casa Minha Vida.”
Atualmente, empresas como MRV, Grupo ADN e Rodobens Negócios Imobiliários (RNI) têm lançamentos de condomínios residenciais no interior do Estado paulista.
A ADN Construtora vende, em média, 40 apartamentos ao mês em Sorocaba. Todos os apartamentos contam com elevador, têm ao menos 40m², salão de festa, redário, área para piquenique, churrasqueira e loja autônoma. Neste ano, a ADN lançou o condomínio Atlanta Residence em Sorocaba, com volume geral de vendas (VGV) de R$ 75 milhões e 320 unidades com dois dormitórios.
A empresa também tem planos para lançamentos em Piracicaba. Neste ano, um projeto chegará ao município com 220 unidades, com VGV estimado em R$ 48 milhões. Para o primeiro trimestre de 2023, a ADN terá um lançamento na cidade com VGV de R$ 63 milhões. “Temos seis áreas já compradas em Piracicaba, totalizando VGV de R$ 432 milhões em lançamentos projetados até 2026″, diz Caio Maroni, diretor comercial do Grupo ADN.
A grande maioria dos imóveis vendidos no interior paulista conta com uma vaga de garagem por apartamento, como é o caso das residências vendidas pela RNI em Piracicaba. “Ter uma vaga de garagem por apartamento no interior do Estado é um diferencial de venda. Há demanda de transporte particular. Em Piracicaba, temos até mesmo algumas vagas para visitantes”, diz o diretor técnico e de novos negócios da RNI, Clovis Sant’Anna.
Minha Casa Minha Vida
No programa MCMV, as incorporadoras podem atuar em três frentes diferentes ao preparar uma estratégia de lançamento imobiliário. O valor máximo dos imóveis para as faixas 1 e 2 do programa do governo federal fica entre R$ 190 mil e R$ 264 mil, dependendo da região do País. A última faixa teve aumento e passou a permitir a venda de imóveis de até R$ 350 mil em todo o Brasil.
As incorporadoras Cury, Direcional, MRV, Plano & Plano e Tenda, que lançam imóveis do Minha Casa Minha Vida tiveram alta de lucro no segundo trimestre deste ano. No total, as cinco tiveram lucro líquido de R$ 424 milhões no período. O número é expressivo diante de um prejuízo de R$ 154 milhões entre abril e junho de 2022.
A ampliação do teto de financiamento, acompanhada do parcelamento em até 420 meses na Caixa Econômica Federal, ajudou a aumentar o valor de venda dos imóveis no País neste ano. Na MRV, o preço médio de venda subiu 20% em um ano e chegou a R$ 227 mil no segundo trimestre. A construtora tem hoje cerca de 60 empreendimentos em 25 cidades do interior paulista e 8 mil residências à venda. A empresa planeja mais oito lançamentos até o fim de 2023.
O diretor-executivo comercial da MRV, Thiago Ely, afirma que a compra de imóveis, além de moradia, serve de opção de investimento atualmente. “Do ano passado até hoje, a moradia no interior de SP valorizou mais de 25%, entre o que foi lançado e o que custa hoje, se provando como alternativa de investimento, especialmente com tanta gente machucada por perdas na bolsa de valores”, afirma Ely.
Com o ciclo de queda da taxa Selic, o setor imobiliário deve ganhar ainda mais força tanto no interior de SP quanto em todo o País. Porém, o entusiasmo precisa ser visto com algumas reservas, na visão de Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners.
“A partir do momento da correção da taxa de financiamento, especialmente pela Caixa Econômica Federal, a queda da Selic passa a ter um impacto direto positivo. A queda da Selic pode ter efeitos não intencionais, como a alta do dólar, o que pode eventualmente causar aumento da inflação e dos materiais de construção, o que tem impacto negativo no setor. No final depende do balanço dos impactos negativos e positivos. A meu ver, o lado da demanda terá mais peso nessa equação”, afirma Braz.
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